中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)

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1、中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)操作指引(報(bào)送稿)目　錄第一編　總則第二編　新建商品房買(mǎi)賣(mài)第一章　概述第二章　一般規(guī)定第三章律師辦理為買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)新建商品房提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)商品房認(rèn)購(gòu)（預(yù)訂）第二節(jié)商品房銷售廣告第三節(jié)商品房預(yù)售第四節(jié)商品房現(xiàn)售第五節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同第六節(jié)商品房代理銷售和包銷第七節(jié)購(gòu)房貸款第八節(jié)商品房的交付使用及其質(zhì)量保證第九節(jié)住房專項(xiàng)維修基金第十節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移登記和權(quán)證辦理第四章律師辦理為開(kāi)發(fā)商出售新建商品房提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)　商品房認(rèn)購(gòu)（預(yù)訂）第二節(jié)　商品房銷售廣告第三節(jié)　商品房預(yù)售第四節(jié)　商品房現(xiàn)

2、售第五節(jié)　預(yù)售環(huán)節(jié)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（大部份內(nèi)容亦適用于現(xiàn)售合同）第六節(jié)　商品房代理銷售和包銷第七節(jié)　購(gòu)房貸款第八節(jié)　商品房的交付使用及其質(zhì)量保證第九節(jié)　住房專項(xiàng)維修基金第十節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移登記和權(quán)證辦理第十一節(jié)　特別事項(xiàng)第三編　二手房買(mǎi)賣(mài)第一章　一般規(guī)定第二章　律師辦理為買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)二手房提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第75頁(yè)共75頁(yè)第一節(jié)　對(duì)二手房的調(diào)查與審核第二節(jié)　二手房買(mǎi)賣(mài)合同第三節(jié)　二手房買(mǎi)賣(mài)抵押貸款第四節(jié)　二手房買(mǎi)賣(mài)的監(jiān)管第五節(jié)　二手房買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移（過(guò)戶）登記第三章　律師為賣(mài)方出售二手房提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)　對(duì)二手房是否符合出售條件的調(diào)查與

3、審核第二節(jié)　二手房買(mǎi)賣(mài)合同第三節(jié)　購(gòu)房款的支付第四節(jié)　二手房買(mǎi)賣(mài)抵押貸款第五節(jié)　二手房買(mǎi)賣(mài)的監(jiān)管第六節(jié)　二手房買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移（過(guò)戶）登記第四章　律師為有房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)介入的二手房買(mǎi)賣(mài)提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第四編　商品房抵押第一章　一般規(guī)定第二章　律師為債權(quán)人接受房產(chǎn)抵押提供法律服務(wù)第一節(jié)　對(duì)抵押房屋的調(diào)查與審核第二節(jié)　抵押合同第三節(jié)　抵押登記（他項(xiàng)權(quán)利登記）第四節(jié)　最高額抵押第五節(jié)　抵押的效力第六節(jié)　抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)第三章　律師為債務(wù)人及抵押人提供法律服務(wù)第五編　商品房租賃第一章　一般規(guī)定第二章　出租人與出租房屋第三章　租賃合同第四章　房屋租賃

4、合同登記備案第五章　房屋轉(zhuǎn)租第六編　附則第75頁(yè)共75頁(yè)第一編總則1.1制定目的為規(guī)范、指導(dǎo)和促進(jìn)律師辦理商品房交易法律業(yè)務(wù)，提高律師的服務(wù)質(zhì)量和水平，特制定本指引，供律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)時(shí)參考與借鑒。1.2概念界定本指引所指的商品房是按法律、法規(guī)及其他有關(guān)規(guī)范性文件（以下改稱法律）規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房（一手房）、二手房等。本指引所指的商品房交易，包括商品房預(yù)售、一手房現(xiàn)售、二手房買(mǎi)賣(mài)以及商品房抵押、租賃等交易行為。1.3律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)的基本原則律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)

5、持對(duì)委托人忠誠(chéng)負(fù)責(zé)的原則，恪盡職守，勤勉盡責(zé)，不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉，依法維護(hù)委托人的合法權(quán)益和國(guó)家法律的正確實(shí)施。1.4律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)的前提和要求律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)，應(yīng)依據(jù)與委托人簽訂的委托協(xié)議，在委托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益；應(yīng)依法保守當(dāng)事人商業(yè)秘密和個(gè)人隱私。1.5本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍本操作指引主要適用于律師從事商品房交易的非訴訟法律服務(wù)，律師代理委托人從事商品房交易在受托起草、修改有關(guān)的各種合同以及代辦有關(guān)登記備案手續(xù)時(shí)應(yīng)注意的有關(guān)事項(xiàng)是本操作指引的重點(diǎn)。律師代理有關(guān)商品房交

6、易的訴訟案件時(shí)，本操作指引具有相應(yīng)的參考作用。　　1.6　本操作指引涉及的被代理人的分類　　由于任何一宗商品房交易均涉及至少兩方當(dāng)事人，律師代理不同的當(dāng)事人時(shí)，所持的立場(chǎng)和看問(wèn)題的角度是不一樣的，因?yàn)?，為便于?shí)際操作，本操作指引將按不同的被代理人分別制定相應(yīng)的指引。第75頁(yè)共75頁(yè)第二編新建商品房買(mǎi)賣(mài)第一章概述2.1.1新建商品房的概念本編所指的新建商品房，是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下稱開(kāi)發(fā)商）按法律、法規(guī)及其他有關(guān)規(guī)定開(kāi)發(fā)建設(shè)并直接出售給買(mǎi)受人且可在市場(chǎng)上自由交易的商品房。本編所指的商品房交易，包括商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售。2.1.2適用

7、范圍本編適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)外自然人、企事業(yè)單位和其他組織向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)新建商品房的行為。第二章一般規(guī)定2.2.1目的和依據(jù)為依法維護(hù)當(dāng)事人在買(mǎi)賣(mài)新建商品房（包括預(yù)售、現(xiàn)售）活動(dòng)中的合法權(quán)益，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本編，供律師為當(dāng)事人提供法律服務(wù)時(shí)參考。2.2.2概念界定本編所涉下列詞語(yǔ)的定義分別為：1、開(kāi)發(fā)商，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，指依法取得商品房開(kāi)發(fā)權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)并將商品房出售給購(gòu)房者（買(mǎi)受人）

8、的企業(yè)。2、買(mǎi)受人，即購(gòu)房者，指向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房的自然人或單位。3、業(yè)主，指取得新建商品房所有權(quán)的人，一般指買(mǎi)受人，如開(kāi)發(fā)商未售完所有商品房，則開(kāi)發(fā)商亦是業(yè)主。4、商品房預(yù)售，是指開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)而尚未竣工