控制性詳細(xì)規(guī)劃編制過程詳解

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1、控制性詳細(xì)規(guī)劃-----編制過程詳解2010年3月基本概念以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求，是城市規(guī)劃管理的依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要任務(wù)是保證公共利益不受侵害，包括政府的土地收益、城市的公共環(huán)境等，最核心的內(nèi)容是對城市用地的建設(shè)強度進(jìn)行控制，并回答允許建什么和不允許建什么、怎么建等問題?；靖拍钪袊目刂菩栽敿?xì)規(guī)劃是借鑒德國、美國和英國的Zoning（區(qū)劃）以及和香港的法定圖則的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來。中國最早的控制性詳規(guī)：上海

2、虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃地位與作用（1）控制性詳細(xì)規(guī)劃是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實施之間銜接的重要環(huán)節(jié)。控制性詳細(xì)規(guī)劃將城市建設(shè)的規(guī)劃控制要點，用簡練、明確、適合操作的方式表達(dá)出來，作為控制土地批租、出讓的基本依據(jù)，正確引導(dǎo)開發(fā)行為。地位與作用（2）控制性詳細(xì)規(guī)劃是宏觀與微觀、整體與局部有機(jī)銜接的關(guān)鍵層次。從宏觀到微觀——上接總規(guī)（分區(qū)），下接修詳（設(shè)計）；從定性到定量——控制要求深化、量化、具體化；從整體到局部——控制指標(biāo)細(xì)化、分解、落實；地位與作用（3）控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市設(shè)計控制與管理的重要手段。從二維到三維——平面控制與空間控制的結(jié)合；從規(guī)劃到設(shè)計——規(guī)劃要

3、求與設(shè)計條件的結(jié)合；從消極到積極——控制與引導(dǎo)的結(jié)合?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃將宏觀城市設(shè)計、中觀城市設(shè)計到微觀城市設(shè)計的內(nèi)容，通過具體的設(shè)計要求、設(shè)計導(dǎo)則以及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則的方式體現(xiàn)在規(guī)劃成果之中，借助其在地方法規(guī)和行政管理方面的權(quán)威地位使城市設(shè)計要求在實施建設(shè)中得以貫徹落實?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的基本特征1、通過抽象的表達(dá)方式落實規(guī)劃意圖2、具有法律效應(yīng)和立法空間3、綜合性4、剛性與彈性相結(jié)合的控制方式規(guī)定性與引導(dǎo)性的結(jié)合；通則式與判例式的結(jié)合；動態(tài)控制與相互轉(zhuǎn)化的可能（兼容性規(guī)定）；強制性內(nèi)容的提出；控制性詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)容（一）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確

4、定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。（二）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。（三）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計指導(dǎo)原則；（四）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高。（五）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。

5、（六）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強制性內(nèi)容。《城市規(guī)劃編制辦法》（自2006年4月1日起施行）第四十一條和四十二條關(guān)于居住用地的強制性指標(biāo)2006年6月1日《關(guān)于落實新建住房比例要求的若干意見》建住房［2006］165號文件中明確規(guī)定：“城市規(guī)劃主管部門要依法組織完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作，首先應(yīng)對擬建或改造住房建設(shè)項目的居住用地明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建

6、筑面積）兩項強制性指標(biāo)，指標(biāo)的確定必須符合住房建設(shè)規(guī)劃關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定；依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，出具套型結(jié)構(gòu)比例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設(shè)計條件，并作為土地出讓的前置條件，落實到新開工商品住房項目。”關(guān)于強制性內(nèi)容變更與調(diào)整的規(guī)定涉及規(guī)劃內(nèi)容重大變更的，應(yīng)就調(diào)整的必要性組織論證，并必須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)或其規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)，調(diào)整后的規(guī)劃必須按原報批程序進(jìn)行報批?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的強制性內(nèi)容變更主要包括下列情況：（一）改變地塊規(guī)劃用地性質(zhì)，使規(guī)劃范圍內(nèi)該類性質(zhì)的用地與原規(guī)劃同類用地總量相差10％以上；（二）超過地塊規(guī)劃建筑密度指標(biāo)20％

7、以上；（三）改變特定地區(qū)規(guī)劃允許的建筑高度；（四）超過地塊規(guī)劃容積率指標(biāo)20％以上；（五）降低地塊規(guī)劃綠地指標(biāo)5％以上；（六）在規(guī)劃范圍內(nèi)，取消基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套項目或縮減配套指標(biāo)，使配套水平受到影響。寧波市城鄉(xiāng)規(guī)劃編制與審批辦法（寧波市人民政府令第149號）控制性詳細(xì)規(guī)劃需收集的基礎(chǔ)資料1、總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃對本規(guī)劃地段的規(guī)劃要求，相鄰地段已批準(zhǔn)的規(guī)劃資料；2、土地利用現(xiàn)狀，用地分類至小類（參照城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)）；3、人口分布現(xiàn)狀；4、建筑物現(xiàn)狀，包括房屋用途、產(chǎn)權(quán)、建筑面積、層數(shù)、建筑質(zhì)量、保留建筑等；5、公共設(shè)施規(guī)

8、模、分布；6、工程設(shè)施及管網(wǎng)現(xiàn)狀；7、土地經(jīng)濟(jì)分析資料，包括地價等級、土地級差效益、有償使用狀況、開發(fā)方式等