森澤國(guó)際營(yíng)銷方案

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1、市場(chǎng)營(yíng)銷部中汽·高安森澤國(guó)際物流產(chǎn)業(yè)園整體營(yíng)銷策劃方案(待審稿)森澤國(guó)際市場(chǎng)營(yíng)銷部2015.9.118市場(chǎng)營(yíng)銷部總略運(yùn)營(yíng)策略:程序上,先招商后銷售;策略上將實(shí)施“企業(yè)品牌、樓盤品牌雙軌運(yùn)營(yíng)方案”。運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌:將整體項(xiàng)作為一個(gè)統(tǒng)一的機(jī)體操作,同時(shí)又具有獨(dú)立性,達(dá)到相互作用,相互豐富的目的,增強(qiáng)項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力,并有效互動(dòng)推廣。結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)實(shí),和市場(chǎng)情況,領(lǐng)先推廣商貿(mào)城招商部分,配套居住在商業(yè)招商密集階段推出,最后交互推廣。項(xiàng)目定位:首先定位商貿(mào)城和配套物業(yè)服務(wù)中心,為商家提供“交易、購(gòu)物、餐飲、健身、美體、娛樂、休閑和電子

2、商務(wù)服務(wù)”,以符合區(qū)域“中汽物流基地商貿(mào)中心”特征,同時(shí)迎合主要商家入住和購(gòu)買群體的需求。入市姿態(tài):本案將結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際和市場(chǎng)狀況,以中汽國(guó)際物流商貿(mào)城的新理念,創(chuàng)造新概念,對(duì)新概念進(jìn)行全新演繹。使項(xiàng)目能有效吸引關(guān)注力,并形成獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力。案名創(chuàng)意:中汽·森澤物流商貿(mào)城。案名解析:即突出項(xiàng)目獨(dú)立鮮明的業(yè)態(tài)構(gòu)成,又能和中汽物流總部基地相呼應(yīng),項(xiàng)目歸屬一目了然。目錄(Contents)第一部分:項(xiàng)目地塊分析…………………………………………第二部分:項(xiàng)目定位篇……………………………………………第三部分:策略運(yùn)籌篇………………

3、……………………………第四部分:價(jià)格定略篇……………………………………………第五部分:招商運(yùn)營(yíng)篇……………………………………………第六部分:銷售策劃篇……………………………………………第七部分:廣告推廣篇……………………………………………第八部分:物業(yè)規(guī)劃篇……………………………………………18市場(chǎng)營(yíng)銷部第一部分項(xiàng)目地塊分析一、項(xiàng)目地塊位置位于江西宜春高安市西北,320國(guó)道和中汽大道交匯處,規(guī)劃的迎賓大道縱貫而過,對(duì)接昌栗高速高安出入口,向東聯(lián)系高安主城區(qū),向北緊鄰高鐵站。二、項(xiàng)目SWOT分析(一)優(yōu)勢(shì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目

4、位于高安市城區(qū)西北位置,320國(guó)道旁,是宜春、高安通往南昌的必經(jīng)之地,項(xiàng)目四邊均與城市干道相鄰,并介于高鐵商圈之內(nèi),細(xì)分區(qū)域?yàn)楦哞F站商圈的商務(wù)區(qū),是高安規(guī)劃中配套設(shè)施比較完善的商業(yè)圈,交通動(dòng)線發(fā)達(dá),地理位置和規(guī)模均有一定優(yōu)越性,從而為項(xiàng)目提供了較為理想的商業(yè)交易環(huán)境和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。另外,從高安來(lái)的區(qū)域功能規(guī)劃來(lái)看,該區(qū)域?qū)儆诟甙残鲁前l(fā)展商圈區(qū)域,目前已處于商務(wù)、公寓、商住開發(fā)階段,有多個(gè)已建、在建和待建的大型商住項(xiàng)目。由地段未來(lái)城市規(guī)劃建設(shè)所帶來(lái)的品牌識(shí)別度以及戰(zhàn)略影響力極高。由此可見,片區(qū)的發(fā)展必然會(huì)帶動(dòng)本項(xiàng)目的開發(fā)

5、,而本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)也將轉(zhuǎn)變?yōu)楸卷?xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。2、體量?jī)?yōu)勢(shì)本項(xiàng)目約1000畝的中汽高安森澤國(guó)際商貿(mào)城作為先期啟動(dòng)項(xiàng)目,重點(diǎn)打造以家居建材、服裝輕紡、五金機(jī)電、節(jié)能光電、電子商務(wù)等市場(chǎng)為依托;以商品交易為主線,以信息化為手段,以倉(cāng)儲(chǔ)物流為基礎(chǔ),最終建設(shè)形成集商品交易、展示博覽、電子商務(wù)、綜合服務(wù)、配套居住等功能于一體的現(xiàn)代化綜合型商貿(mào)園區(qū),成為華東地區(qū)最大的商貿(mào)展示中心、交易中心和流通中心。(二)劣勢(shì)1.地理位置:項(xiàng)目位于相對(duì)偏僻的城郊位置,市場(chǎng)需要一定時(shí)間的培育;2.道路交通:由市區(qū)至項(xiàng)目所在地交通運(yùn)力不甚發(fā)達(dá),其位置在

6、易達(dá)性方面存在一定的問題,從而會(huì)限制到項(xiàng)目初期的發(fā)展;3.地塊布局:項(xiàng)目與整個(gè)“中汽森澤物流總部基地”的地塊結(jié)構(gòu)屬于分割不相連地域的狀況,不利于其在后期與整個(gè)項(xiàng)目組成一個(gè)整體;在造勢(shì)上顯18市場(chǎng)營(yíng)銷部得孤立;4.商業(yè)氛圍:由于項(xiàng)目處于城郊,項(xiàng)目近距離區(qū)域內(nèi)基本沒有形成較成規(guī)模的商業(yè)氛圍和居住社區(qū);5.拆遷問題:對(duì)于該項(xiàng)目周邊內(nèi)還有一些建筑物至今沒有拆遷,會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的形象。6.項(xiàng)目附近視覺形象:項(xiàng)目附近是陳舊的小村莊,空曠的田野,未平整的荒坡,沒有其他有規(guī)模的社區(qū)和建設(shè)組團(tuán),略顯荒涼,會(huì)導(dǎo)致人們對(duì)該區(qū)域項(xiàng)目品質(zhì)印象的降

7、低。7.區(qū)域小環(huán)境交通不暢:地塊旁有外環(huán)路高架橋,堵塞了南向通道,無(wú)論從居家風(fēng)水講究的角度還是從購(gòu)買心理的角度來(lái)看,都?jí)阂趾投氯?,都將?huì)對(duì)項(xiàng)目造成一定程度的影響。(三)機(jī)會(huì)點(diǎn)1、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政府政策利好高安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直保持良好的發(fā)展勢(shì)頭,對(duì)外樹立了良好的投資環(huán)境形象,為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。市委市政府對(duì)項(xiàng)目出臺(tái)的“免息扶持”“免稅”“免租”利好政策,經(jīng)貿(mào)委和勞動(dòng)就業(yè)企業(yè)局的“返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)基地”“大學(xué)生創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地”“下崗職工基地”的設(shè)立和小額無(wú)擔(dān)保貸款,政府“劃行規(guī)市”“商業(yè)集中”等政策的支持,都

8、給項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的建設(shè)和發(fā)展指導(dǎo)方向。2、大南昌建設(shè)拉升了城市的綜合消費(fèi)力政府大力發(fā)展大南昌和環(huán)鄱陽(yáng)湖經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈建設(shè),對(duì)于構(gòu)筑高安工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)帶都有積極的意義。環(huán)鄱陽(yáng)湖經(jīng)濟(jì)帶的形成將會(huì)加快促進(jìn)南昌、宜春和外地商家的吸引力,會(huì)很大地刺激良性需求。(四)威脅點(diǎn)1、高安市區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)比較集中,在市內(nèi)行業(yè)規(guī)劃招商,對(duì)本項(xiàng)

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