住房公積金抵押貸款的風(fēng)險與防范

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1、住房公積金抵押貸款的風(fēng)險與防范：F293.3文獻標識：A：1009-4202（2011）03-092-02　　摘要住房公積金是每個繳存人的個人住房儲金，管好用好住房公積金是管理中心的首要職責(zé)。公積金抵押貸款，是住房公積金管理中心運用歸集的住房公積金，委托指定的銀行向為已繳交公積金的職工購買自住普通住房所提供的貸款，是住房公積金管理中心的一項主要業(yè)務(wù)。本文主要論述住房公積金抵押貸款的客觀風(fēng)險及風(fēng)險防范的辦法與措施?！　￡P(guān)鍵詞公積金抵押貸款風(fēng)險防范　　　　住房公積金抵押貸款是指住房公積金管理中心運用單位和職工

2、繳交的住房公積金，委托指定的銀行向為已繳交公積金的職工購買自住普通住房所提供的政策性貸款。是住房公積金管理中心的一項主要業(yè)務(wù)。如何把這項工作開展好，有效地規(guī)避和防范風(fēng)險，是一個緊迫而又現(xiàn)實的課題?！　∫弧⒌盅嘿J款的客觀風(fēng)險　　住房公積金抵押貸款的自然屬性，決定了風(fēng)險防范的客觀必然性。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：　?。ㄒ唬┵J款的所有本金，都是住房公積金繳存人的個人住房儲金，也就是說這部分錢即不是財政的，也不是銀行的，更不是住房公積金管理中心的，而是千萬個繳存人的。住房公積金管理中心的全部債權(quán)對應(yīng)相應(yīng)的債務(wù)“一個

3、蘿卜一個坑”。貸出去的每一分錢，都是需要償還的。如果缺失一分錢，就會形成一分錢的缺口?！　。ǘ┳》抗e金管理中心不是國家商業(yè)銀行，也不能等同于城市商業(yè)銀行或股份制銀行，這就是說如果管理中心發(fā)生呆壞帳，各級政府和各級財政包括其它法人或組織，不可能為其承擔任何損失，并提供任何資金方面的補償。　?。ㄈ┌凑宅F(xiàn)行的體制，每一個住房公積金管理中心都是獨立核算，自負盈虧。對那些實力弱小或者營運不好的管理中心來說，每年增值收益連正常的經(jīng)費都不能保證，更談不上抵抗風(fēng)險的能力了?！　。ㄋ模╇m然按照國務(wù)院《住房公積金管理條

4、例》的規(guī)定，住房公積金管理中心可以適當提取風(fēng)險準備金，但因為政策的不一制性，加上有關(guān)部門的干預(yù)，致使大多數(shù)管理中心把增值收益的決大部分作為廉租住房基金上交給了政府。只按新增貸款余額的1%提取的風(fēng)險準備金，不足以抵御大的貸款風(fēng)險?！　。ㄎ澹┵J款對象多為中低收入者。收入低且不穩(wěn)定，償還能力差，保障功能弱，一旦遇到天災(zāi)人禍，就是有心為之也會無能為力。　?。┳》抗e金管理中心的風(fēng)險意識和防范手段相對滯后?，F(xiàn)在各管理中心都在強調(diào)如何簡化辦事手續(xù)、減少審批程序，如何提高貸款比例、增加貸款額度、延長貸款時間、擴大貸

5、款范圍，這本來沒有錯。問題是在一味強調(diào)提高使用率的同時，沒有相應(yīng)地把控風(fēng)險的防范，更沒有制定和出臺與之相配套的政策與措施。這本身就是一種風(fēng)險。　　二、風(fēng)險防范的辦法與措施　　（一）逐步建立貸款人資料信息信用庫。內(nèi)容包括本人身份、就業(yè)、收入、家庭背景、社會關(guān)系等，將重大收入、支出、資產(chǎn)、負債納入信用信息庫，提高信用管理效率?！　。ǘ┛刂苽€體的貸款額度，擴大群體的受益面。也就是說不給少數(shù)人貸很多的款，而給很多人貸適當?shù)目睢，F(xiàn)在有一種誤區(qū)，似乎貸款的額度越大，就表明支持的力度越大，就說明住房公積金制度越能解決

6、問題，這顯然是錯誤的。從住房公積金抵押貸款本身所起的作用來講，是為那些確實有住房困難的中低收入者，量力而行解決住房問題而提供的一種資金支持，如果片面地求多，就會變相鼓勵貸款人超越自身的經(jīng)濟實力，去買大房子、好房子，這無疑會增加他們的償債壓力，同時放大貸款風(fēng)險。相反，如果能夠根據(jù)本地實際，綜合考慮貸款人的收入狀況和負擔能力，適度從緊地提供購房貸款，不僅能夠正確地引導(dǎo)消費，有效地防范風(fēng)險，而且調(diào)劑出來的貸款余額可以解決更多人的購房困難，可以說是一舉多得。這樣做的好處不僅是分散了風(fēng)險、降低了風(fēng)險，更高層面是使住

7、房公積金制度惠及更多普通老百姓，更顯得公平、公正?！　。ㄈ┘訌妼Φ盅悍课莸膶彶楣芾?。要認真審查抵押房屋的合法性，對用存量房做抵押的，產(chǎn)權(quán)不清或共有比例劃分不清的，不予貸款。用期房做抵押的，要嚴格審查開發(fā)商以往資信及房屋銷售情況，信貸員要對開發(fā)項目進行跟蹤，確保抵押房屋按時竣工，交付于借款人方能貸款。對用預(yù)售樓盤做抵押的，要對土地使用證、規(guī)劃許可證和建筑工程許可證及商品房預(yù)售證進行驗證，并建立面談機制，落實知情告知權(quán)?！　。ㄋ模﹫猿趾蛷娬{(diào)購房者的首付比例。美國次貸危機的教訓(xùn)是購房人首付很少或者零首付，全部

8、房款都由貸款來支付，這樣，一旦房價跌到購房人認為不劃算的程度，因為沒有成本或者成本很小，就會很自然地選擇“短供”。相反，如果把30%甚至更多的首付作為貸款的前提條件，把款貸給那些真正需要解決自身住房困難的人，而不是投資者或投機者，這些真正意義上的購房人，如果不是萬不得已，一般不會選擇放棄，就是放棄，也還有30%以上的首付，等于房價下降30%也還物有所值。而下降的30%需要一個過程，這無疑又給了管理中心應(yīng)對風(fēng)險、采取對策提供時間