物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場化之路-正略鈞策

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1、----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場化之路-正略咨詢我國的物業(yè)服務(wù)行業(yè)近年來發(fā)展迅速，物業(yè)管理面積大幅增加，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量快速增長，優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)越來越多，物業(yè)服務(wù)行業(yè)吸納就業(yè)人員和業(yè)務(wù)收入屢創(chuàng)新高。伴隨著量的增加，“質(zhì)”的進步也是有目共睹的：物業(yè)服務(wù)行業(yè)面臨的政策環(huán)境逐步規(guī)范，市場環(huán)境逐漸成熟，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則逐步建立起來，物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)取得了長足的進步。盡管有著良好的發(fā)展機遇和廣闊的發(fā)展前景，但同時也應(yīng)當(dāng)看到，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)近幾年的發(fā)展在很多方面都面臨著比較大的困難，其中一

2、個比較核心和主要的問題時：整個行業(yè)整體市場化程度不高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨立生存發(fā)展的能力普遍偏弱。尤其是依托開發(fā)商型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市場化進程任重道遠(yuǎn)。1、現(xiàn)狀市場化程度低首先體現(xiàn)在住宅小區(qū)普遍存在的“建管不分”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往和住宅開發(fā)商存在隸屬關(guān)系。正略鈞策研究發(fā)現(xiàn)，目前我國約有70%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依托開發(fā)商建立和運營的，有20%是服務(wù)型機構(gòu)改制而成，只有約10%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)由市場化力量創(chuàng)建，其中包括五大行等老牌外資物業(yè)企業(yè)在國內(nèi)的分支機構(gòu)。依托開發(fā)商型物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在和發(fā)展的核心任務(wù)是塑造開發(fā)商品牌，在運營和管理上過多受制于地產(chǎn)集團，并不具備獨立的市場主體地位，大

3、多數(shù)企業(yè)要依賴地產(chǎn)集團的補貼和扶持才能為客戶提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，獨立生存發(fā)展的能力較弱。地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是“一家人”，但卻正因為是同屬一家，開發(fā)商傾向于將銷售現(xiàn)場服務(wù)、售后維修服務(wù)、客戶關(guān)系維護等事項一股腦推給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在很多事項上不具備相應(yīng)的權(quán)限以及協(xié)調(diào)能力，心有余而力不足。比如保修期內(nèi)的產(chǎn)品維修，由于對維保期內(nèi)施工單位的控制主導(dǎo)權(quán)主要在開發(fā)商手中，出于品牌維護的需要在維修中投入多少資源，也是開發(fā)商起主導(dǎo)作用，即使開發(fā)商委托自建自管物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)組織維修的責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往只能起到一個與客戶溝通、信息傳遞的作用，很難負(fù)起品牌建設(shè)、維護

4、客戶關(guān)系的主要責(zé)任。類似于此的事項往往容易產(chǎn)生責(zé)任真空，產(chǎn)生雙方推諉扯皮的現(xiàn)象，最終損害客戶的利益，非但未能促進開發(fā)集團的品牌建設(shè)，反而由于內(nèi)部管理缺位對品牌造成不利影響。----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方1、透視這種局面的形成有著歷史因素和現(xiàn)實因素的雙重影響。我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展早期，正是地產(chǎn)開發(fā)商積極學(xué)習(xí)香港等先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，以自建自管物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)來招徠客戶，創(chuàng)新運營模式

5、，引領(lǐng)和促進了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，從這一點上說，依托開發(fā)商型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的歷史功績是功不可沒的。但是隨著市場的成熟和發(fā)展，建管分離更能促進各方主體的專業(yè)化發(fā)展，各司其職，提高運作效率。盡管政府管理部門和行業(yè)協(xié)會等通過立法等各種手段積極促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場化發(fā)展，但目前我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍然以依托開發(fā)商型物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)所依托開發(fā)商開發(fā)項目物業(yè)服務(wù)的模式為主流，物業(yè)企業(yè)歸屬于地產(chǎn)開發(fā)公司管控，市場化程度并不高。究其原因，還是由于目前市場并不具備完全市場化的市場環(huán)境和條件，物業(yè)服務(wù)的外包市場仍不成熟。盡管市場化力量創(chuàng)建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場表現(xiàn)不錯，個別優(yōu)秀的企業(yè)也能夠與開發(fā)商

6、建立密切的合作關(guān)系，但這種企業(yè)畢竟在市場上數(shù)量較少，大多數(shù)民間市場化力量創(chuàng)建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還處于發(fā)展過程中，發(fā)展成熟仍需假以時日，通過公開招投標(biāo)較難尋找到能和開發(fā)商配合很好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在業(yè)務(wù)合作中總會出現(xiàn)各種各樣的協(xié)調(diào)難題。而以五大行為代表的外資市場化物業(yè)公司能力強，但由于住宅物業(yè)服務(wù)利潤低，風(fēng)險大，五大行基本不涉及普通住宅的物業(yè)服務(wù)，做商業(yè)物業(yè)和高端住宅的物業(yè)服務(wù)業(yè)也多采取“顧問”、“顧問+駐場經(jīng)理”等模式，較少采取全權(quán)委托代理模式，而且五大行收費高昂，非高端項目很難承受。另外，開發(fā)商大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)，客觀上也造成了兩個行業(yè)高度相關(guān)的、建管難以分離的現(xiàn)狀。我國市場

7、上大部分客戶的觀念和意識還傾向于認(rèn)為：“依托開發(fā)商型物業(yè)服務(wù)企業(yè)能享有開發(fā)商的補貼、使用過程中出現(xiàn)問題，因為他們是一家人，更能及時解決我的問題。”在購買物業(yè)時，如果開發(fā)商能夠自建自管，自然加分不少。而且對依托開發(fā)商型物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生一種依賴心理，認(rèn)為自建自管物業(yè)公司的開發(fā)商更負(fù)責(zé)任，這一點也無形中成為開發(fā)商的一個賣點，同時也成為“綁架”開發(fā)商自建自管物業(yè)公司的一個重要因素。的確，從地產(chǎn)開發(fā)集團的角度來說，在目前的市場環(huán)境下，自建自管方式在促進銷售、樹立品牌上有著天然的優(yōu)勢。在銷售時，可以----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你