景煜花園項目大報告

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1、景煜花園項目世紀蘭德景煜花園項目前期定位策劃報告第一部分市場分析說明：鑒于本項目所處的地域位置，我們重點對上海賓館沿深南路至高新科技園片區(qū)住宅樓盤進行分析，并根據(jù)深圳地產(chǎn)區(qū)域常規(guī)劃分，將研究區(qū)域劃分為中心區(qū)、景田片區(qū)、香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)、高新區(qū)等片區(qū)。由于沙嘴片區(qū)部分住宅樓盤的可對比性，也將其納入本研究區(qū)域之內(nèi)，本報告中除對以上六片區(qū)樓盤進行總量分析外，另根據(jù)本項目特點，對中心區(qū)、香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)樓盤的基本特點進行了具體分析。41景煜花園項目世紀蘭德一、總量分析1、近兩年（2001年5月—2003年4月）六片區(qū)商品房（住宅）新增供應量規(guī)模分析年度供應量在兩年

2、總量中所占比例近兩年這六大片區(qū)市場新增總供應量為3501625.69㎡，其中2001年5月—2002年4月市場新增總供應量為1326196.53㎡，2002年5月—2003年4月六片區(qū)市場新增總供應量為2175429.16㎡，同比上一年度增長64%。反映市場新增供應量龐大。依據(jù)市場慣性的判斷2003年5月至2004年5月的新增量應在220萬平方米以上。2、各片區(qū)近兩年（2001年5月—2003年4月）商品房住宅新增供應量片區(qū)分布近兩年各片區(qū)市場商品房住宅新增供應量如圖為：41景煜花園項目世紀蘭德各片區(qū)統(tǒng)計樓盤：中心區(qū)：黃埔雅苑（二、三、四期）、雅頌居、嘉麟豪庭、港麗豪

3、園、城中雅苑、星河國際、天健世紀花園香蜜湖：水榭花都（一、二期）、國際公館、香荔綠洲、翠?；▓@二期、風臨左岸、香蜜湖豪庭、俊安苑、東海君豪閣、新天國際名苑、香榭里二期沙嘴：金域藍灣（一、二期）、泰然碧海紅樹園、藍灣半島、翠堤灣景田：擎天華庭、金色家園三期、安柏麗晶、國泰豪園、香逸名園、幸福家園華僑城：碧海云天（一、二期）、世紀村（二、三期）、翡翠郡、名商園、波托菲諾（一、二期）、假日灣、美廬錦園、僑城豪苑、深圳灣畔科技園：陽光帶一期、英倫名苑、新世界豪園很明顯，在所分析的近兩年幾大片區(qū)市場中，華僑城、中心區(qū)、香蜜湖占據(jù)了市場商品房住宅新增供應量的前三甲（共約72%），

4、單華僑城就占據(jù)了總供應量的31%，中心區(qū)和香蜜湖各占據(jù)六大片區(qū)24%、17%的市場新增供應量，由此可見，在這六大片區(qū)中，市場供應量還是主要集中在這三大片區(qū)。3、各片區(qū)商品房住宅新增供應量年度對比分析41景煜花園項目世紀蘭德2001.5-2002.4和2002.5-2003.4兩個年度各片區(qū)商品房住宅新增供應量圖為：從圖中我們不難發(fā)現(xiàn)：中心片區(qū)，2001.5-2002.4和2002.5-2003.4兩個年度增量上變化特別明顯，緣于第一年度就只有黃埔雅苑二、三期獨吟中心區(qū)。而第二年度星河、城建、天健、嘉里、東海等新增中等規(guī)模樓盤與和黃共舞中心區(qū)。中心區(qū)成為最熱的房市之一（

5、詳見后文分析）。香蜜湖片區(qū)，第一年度新增住宅供應量除香榭里二期、新天國際名苑外，只有東海單體豪宅君豪閣、香蜜湖豪庭、俊安苑等小盤，總體供應量不大。而第二年度由于水榭花都一、二期、國際公館一期、香荔綠洲、風臨左岸、翠海二期等眾多項目齊上，導致該片區(qū)開發(fā)面積增幅也，達41%以上，如果加上即將取得預售資格的熙園，該年度總供應量近60萬㎡。沙嘴片區(qū)，由于第一年度只有翠堤灣推出，而第二年度又相繼推出金域藍灣、碧海紅樹園、藍灣半島等開發(fā)面積相對大的盤，增幅也很明顯。該片區(qū)樓盤的特征是對紅樹林的依賴性極強個性突出，特點單一。41景煜花園項目世紀蘭德景田片區(qū)，由于第一年度里，相繼推出

6、了國泰豪園、安柏麗晶、香逸名園、翠景園、幸福家園等多個中小盤，而第二年度只推出了擎天華庭、金色三期等盤，故新增供應量上有所下降。從樓盤規(guī)模和綜合素質(zhì)上看，景田片區(qū)樓盤在豪宅市場上缺乏競爭力。華僑城片區(qū)，兩個年度供應量增降幅度相對來說不是很明顯，原因一是與碧海云天、波托菲諾、世紀村等大盤年度漸近式開發(fā)主導片區(qū)供應量。再加上“地王”尚未進入市場，使得供應量增幅顯得更為平穩(wěn)。但由于優(yōu)質(zhì)樓盤的持續(xù)供應量，未來豪宅競爭力持續(xù)看好?？萍紙@片區(qū)，總體供應量都不大，第一年度英倫名苑和新世界豪園等項目對市場供應量新增的貢獻還很不明顯，而大盤陽光帶·海濱城一期的入市則使該片區(qū)在增量上明顯

7、上升，但目前該片區(qū)在售樓盤并不多，其在總體新增供應量仍只能是占據(jù)較小份量。未來一年內(nèi)高新南兩千套住宅上市，在豪宅市場的影響力上，可能是個中間派。二、三大主力豪宅片區(qū)市場住宅戶型結(jié)構及其主要特性分析由于本項目所處位置的特殊性，且這幾大片區(qū)供給盤源較多，故在本報告分析中只對中心區(qū)、香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)重點產(chǎn)品戶型結(jié)構及特性進行分析，以期為本項目定位把好脈。1、中心區(qū)（1）總體分析通過對中心區(qū)六大樓盤共4344套進行戶型綜合分析，狀如下圖：41景煜花園項目世紀蘭德由以上圖表可看出其戶型分布結(jié)構，中心區(qū)在售焦點樓盤，戶型主力還是集中在100-160㎡之間，