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1、從會計的角度看房產的價值 摘要：中國的房地產市場從1997年開始的住房貨幣化改革后算起，已經漲了20年了，20年間，房價不斷上漲，很多人通過買賣房產積累了相當多的貨幣，也有很多人積累了很多的房產，貨幣代表的價值我們每個人都清楚，但是房產的代表價值到底如何來理解和衡量？本文從會計的角度來闡釋房產的價值。下載論文網 關鍵詞：房產價值；會計校對 中圖分類號：F230文獻識別碼：A文章編號：1001-828X（2017）007-0-01 房產在我國也稱房地產，在我國，由于社會制度的原因，地產和房產是分離的，但現實生活里房子不可能脫離地產而存在，本文為了不引起歧義，按照國際通行的說法對
2、房子類的資產統(tǒng)稱房產?！ ∽罱覀儑腋邔犹岢鲆粋€口號：“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是一句大白話，每個中國人都能理解其中的意思，但是最近20年，房產到底是什么，其價值到底應該按照什么來定，房產真正的特征是什么？這些問題已經讓很多人無法弄清楚，普通人不清楚，很多專家也不清楚，本文從會計的角度來分析房產是什么，其價值特征是什么，如何按照其特征衡量其價值?！ ∫?、房產的固定資產特征 房產，我們每個人每天都要接觸，只要不是流浪漢，都住在房子里，每棟房子都是房產。從會計的最基本的分類來看，房產是一項資產：因為房產是一項由過去的交易或者事項形成的，能給擁有人帶來利益的資源；同時房產是一項固
3、定資產：因為一般房產的使用期間都會超過一年，其價值在超過一年的時間里慢慢地轉移或者消減；再者房產是一項不動固定資產：因為絕大多數的房子因為自然原因和法律原因，是不可移動的財產?！ ⊥ㄟ^上面的分析，房產是一項不可移動的固定資產，根據我們對固定資產價值的核算方法，其價值應當是建造其付出的成本和為了維護其正常使用而支付的成本?？梢杂靡粋€簡單的公式表示：房產初始價值=土地成本+建筑成本+初始維護成本+相關稅費?！ ∵@個也就是我們會計上通常講的入賬價值，對個人來講，購入一個房屋必須支付的價款合計就是入賬價值。作為一項固定資產，在會計上來講，其價值是隨著時間的增加，慢慢減少，那么房產的后續(xù)價值就是初
4、期入賬價值扣除掉折舊后的部分，也叫折余價值：折余價值=初始入賬價值-累計折舊。 那么，這里有人就說了，房價不是一直再漲嗎，折余價值是不是錯了呢，當然不是，我們這里說的價值是以不變價計量的，不考慮通貨膨脹帶來的紙幣貶值，目前我們房價的上漲部分中，很大一部分并不是房產價值上升了，而是用于衡量價值的貨幣貶值了?！ 《?、房產的無形資產特征 無形資產具有無形的特征，價值主要不體現在實物形態(tài)上，通常表現為一種法定權利。房產除了是一堆鋼筋和水泥，還有背后很多的法定的權利。我國一個很長的階段，國家和政府是根據在是否在城市擁有房產，來決定能否享受城市的教育、?t療和其他公共服務的。那么有形的房產的價值
5、中很大一部分就是為了享受這些無形的權利支付的代價。 戶口制度對房產價值上漲的推波助瀾，戶口制度是我國特有的制度，戶口不僅僅是一個登記事項，其體現了人的身份，戶口制度隨后又和房產結合起來，在我國形成了二元對立，城里人和鄉(xiāng)下人，城鎮(zhèn)戶口和農村戶口，在城市擁有房產就有機會成為城鎮(zhèn)戶口、城里人，房產和城鎮(zhèn)戶口成為身份的象征，這部分價值是無形的，但卻無法忽視其價值，類似于企業(yè)商標的價值。不同的等級城市的房價不同可以類比不同規(guī)模企業(yè)的商標的價值不同。 綜上所述，在中國房產不僅是一個住的地方那么簡單，附著在房產上面有很多無形的權利，這些權利構成了房屋的無形資產的特征，房價的一個部分就是這部分無形資
6、產的價值體現?！ ∪⒎慨a的金融資產特征 1997年開始的住房貨幣化改革，房地產已經漲了快30年了，雖然這三十年中也有跌的時候，但是小跌大漲，一個資產能在30年的時間保持漲勢，除了自身具有的使用價值和附加價值外，離不開人們的瘋狂追逐。任何一個產品只要不斷漲價，人們都會去追捧，這是人性的體現，歷史上和現實中這種現象不斷的發(fā)生?！ ∥覀儑腋母镩_放后，由于中國人的勤勞，積累了大量資本，這從我國非常高的居民儲蓄率就能的看出來。資本的天性就是追逐利潤，資本會尋找最能增值的地方，在我國，由于自身制度的原因，民營資本投資實業(yè)限制重重，股票市場騙子橫行，出國投資又有外匯管制，所以巨額的民間資本無處可
7、去，相比較而言，居民投資房產的門檻較小，大量民間資本的涌入導致房產價格猛漲。房產慢慢變成了民間資金的蓄水池，不斷吸納無處可去的民間資本，最終房產成為了一個金融產品?！ 〗鹑诋a品會按照自己的規(guī)律進行價格調節(jié)，人們持有資金大量追逐時金融產品價格上漲，獲利退場時，金融產品價格下跌，但是房產這個金融產品涉及的經濟面過于巨大，國家為了保證經濟穩(wěn)定，干涉金融產品的規(guī)律，造成了房產這個金融產品畸形的長期上漲，產生了巨大的金融泡沫，目前房產的價值中
