eva在我國房地產(chǎn)企業(yè)價值評估中的應(yīng)用研究

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1、EVA在我國房地產(chǎn)企業(yè)價值評估中的應(yīng)用研究［摘要］文章對EVA的應(yīng)用背景、理論來源以及其研宄目的和意義等方面做出了簡單闡述，認為在我國現(xiàn)階段，應(yīng)基于EVA模型對房地產(chǎn)企業(yè)進行價值評估。［關(guān)鍵詞］EVA;房地產(chǎn)；價值評估［DOI］1013939/jcnkizgsc2016251711研宄背景1978年改革開放之后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在摸索中不斷前進，但總體發(fā)展較為緩慢。直到1998年，國務(wù)院下發(fā)了23號文件要求從下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。改革開放以來的第一次房改由此拉開了序幕，商品房開始進入居民住房消費市

2、場，并在此后20多年間形成了房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中舉足輕重的位置。但近些年來隨著人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型以及城鎮(zhèn)化減速等因素的影響，住宅需求中樞下移，房地產(chǎn)企業(yè)高利潤、高成長和高杠桿的野蠻生長方式無以為繼。而且人口城鎮(zhèn)化趨勢也不再支持地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)高速發(fā)展，年新增人口自1987年以來己趨勢向下，且城鎮(zhèn)化速度自2010年以來也有所放緩；地產(chǎn)投資、銷售、新開工增速均在下降。根據(jù)新浪財經(jīng)提供的數(shù)據(jù)，國房景氣指數(shù)近年來逐漸下跌，從2010年的10179下降到2015年的9335。但2015年以來的一連串政策都為房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇創(chuàng)造了極為有利的

3、條件，央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開等政策。在政策全面寬松的大環(huán)境下，對于房地產(chǎn)未來的發(fā)展，投資者需更加關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的真實價值，謹慎投資。進入20世紀90年代，美國和主要西方發(fā)達國家在公司治理領(lǐng)域逐漸形成一種主流的觀點，認為管理的首要職責是為股東創(chuàng)造價值。盡管無論是企業(yè)界還是理論界，關(guān)于公司的目的是追求股東價值最大化還是追求利益相關(guān)者利益的均衡的爭論還在繼續(xù)，但作為一個不爭的事實是，股東價值正在轉(zhuǎn)變?yōu)樵u價企業(yè)的一個全球化的標準。而企業(yè)價值最大化與股東財富最大化并不是對立的，企業(yè)價值最大化是企業(yè)所有者和管理者共

4、同追求的目標，這就要求企業(yè)管理層在確保公司持續(xù)性價值創(chuàng)造、承擔企業(yè)社會責任的基礎(chǔ)上，為全體股東創(chuàng)造最大化的財富，所以企業(yè)價值評估京尤顯得尤為重要。2EVA模型的理論來源簡單地說，企業(yè)價值等于未來各期自由現(xiàn)金流的折現(xiàn)。從度量企業(yè)價值的要求來看，傳統(tǒng)的業(yè)績度量指標凈利潤、投資報酬率、股東權(quán)益收益率、市盈率、每股收益率等，都因為受到不同會計方法的影響忽略了資金的時間價值，存在一定的局限性。于是我們需要一個更加健全的指標，既要和企業(yè)價值存在天然的聯(lián)系、能夠說明價值的來源，同時又能對期間經(jīng)營質(zhì)量做出判斷、對經(jīng)營活動提供支持，從而便于依據(jù)

5、該指標建立價值觀。這個指標就是經(jīng)濟增加值，即EVA?；贓VA的企業(yè)價值評估，同時考慮到了企業(yè)的債務(wù)資本成本和權(quán)益資本成本，能更真實地反映出企業(yè)的價值、服務(wù)于企業(yè)的管理決策，彌補了傳統(tǒng)評估方法的不足。關(guān)于企業(yè)價值評估的研宄可追溯到20世紀早期，距今已有100多年的歷史，在此期間企業(yè)價值評估理論一直是管理學家和經(jīng)濟學家們研究的熱點，其理論也不斷地豐富和發(fā)展。1983年，美國的思騰思特管理咨詢公司首先提出了EVA的概念，并在其創(chuàng)辦的刊物上發(fā)表了很多有關(guān)EVA的文章，EVA理論由此進入大眾的視線并在理論界產(chǎn)生了巨大的影響。3研究目的

6、及意義31研宄目的首先，通過實證分析表明利用EVA企業(yè)價值評估法來評估我國房地產(chǎn)企業(yè)價值的可行性。隨著時代的發(fā)展，股東財富最大化的財務(wù)管理目標逐漸被世人所接受。這就需要運用科學合理的會計評價體系求出企業(yè)價值，而傳統(tǒng)的價值評價模型由于存在各種弊端已經(jīng)無法滿足這一要求，于是EVA價值評估體系應(yīng)運而生。EVA價值評估體系擁有傳統(tǒng)價值評估體系所不具備的諸多優(yōu)勢：因為其不但考慮了債務(wù)成本，而且將股權(quán)成本計算在內(nèi)，強調(diào)的是企業(yè)的經(jīng)濟利潤而不是會計利潤。EVA價值評價體系產(chǎn)生于20世紀90年代初的美國，經(jīng)過多年的研究和實踐已經(jīng)變得十分成熟。

7、在全球范圍內(nèi)，基于EVA的企業(yè)價值評估方法也被越來越多的企業(yè)所認可采用，其被可口可樂、西門子、索尼等400余家國際跨國公司采用。于是，思騰思特咨詢公司在2001年登陸中國，但由于中國特殊的政治環(huán)境和資本市場與歐美國家有所差異，因此僅僅兩年后思騰思特公司就以失敗告終，關(guān)閉了其在中國的分公司。但EVA企業(yè)價值評估法能否對我國房地產(chǎn)公司進行科學合理的評價，需要進一步的實證分析來證明。其次，可以利用EVA價值評估法來準確的界定房地產(chǎn)公司的企業(yè)價值。利用EVA對房地產(chǎn)企業(yè)進行價值評估時，可以較為清晰地了解到制約企業(yè)價值提升的主要因素，同

8、時采取相應(yīng)的手段改變這些因素以提高企業(yè)價值，也可以為廣大的投資者提供指導意見。最后，基于EVA來評估房地產(chǎn)企業(yè)，可以在評估過程中發(fā)現(xiàn)EVA價值評估法自身存在的缺陷，從而提出改進建議。32研究意義EVA價值評價體系在西方的理論界和現(xiàn)實應(yīng)用中都取得了巨大的成功，其在中國的推廣雖然