“公房共居”“處分效力”“占有與物權(quán)”三個(gè)法律問(wèn)

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1、“公房共居”“處分效力”“占有與物權(quán)”三個(gè)法律問(wèn)要點(diǎn)提示：公有住房承租人與直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位訂立承租協(xié)議，其他共居人的權(quán)利保護(hù)問(wèn)題，一直是現(xiàn)實(shí)中極易發(fā)生矛盾的焦點(diǎn)；部分共有人對(duì)外轉(zhuǎn)讓共居房屋，未搬離的共居人是否有權(quán)要求確認(rèn)無(wú)效？占有保護(hù)與物權(quán)保護(hù)發(fā)生沖突時(shí)，如何依照法律規(guī)定甄別法律保護(hù)順序，本案將根據(jù)現(xiàn)實(shí)案例一一解答。一、當(dāng)事人的基本情況：原告:劉歌原告:王女士原告:劉暢被告:張?zhí)m被告:劉維原、被之間均系家庭成員關(guān)系，三原告為一家人，被告王女士系原告劉歌之母，被告劉維系原告劉歌之胞兄。訴爭(zhēng)性質(zhì)指向“物權(quán)保護(hù)”；請(qǐng)求法院確認(rèn)原告系承租公有住房“東城區(qū)美術(shù)館后街65號(hào)樓3

2、門105號(hào)”的共居人，依法共同享有承租公房的居住使用權(quán)；請(qǐng)求確認(rèn)承租人王女士未征得共有權(quán)人同意，答應(yīng)被告劉維使用公有住房的行為無(wú)效；請(qǐng)求判決被告將放置在105室內(nèi)的物品搬走、騰空房屋；要件事實(shí)及客觀證據(jù)：事實(shí)一：三原告系一家人，1987年以前，原告家人與被告王女士曾分戶居住在“東城區(qū)大街”兩間公租平房?jī)?nèi)；1988年原、被告居住的平房進(jìn)行危房改造，拆遷安置方案原計(jì)劃分戶安置兩套房屋，后由于種種原因未能分戶安置，拆遷方將兩家合用回遷安置在“東城區(qū)后街”一套房屋內(nèi)（使用面積為55.5平米），王女士代表原告一家同公房管理部門續(xù)簽承租合同。事實(shí)二：三原告一直持續(xù)居住在承租的公房?jī)?nèi)

3、，按期繳納各種費(fèi)用；因生活困難無(wú)力改善居住條件，原告一家人與簽署公房承租協(xié)議的王女士為共同承租人，享有共居權(quán)。事實(shí)三：被告劉維的女兒曾在此房中的一間居住過(guò)，2009年被告劉媛因結(jié)婚搬離此房，但其物品和家俱仍占用著此房，被告劉維借機(jī)換鎖擬占此房，劉維辯稱母親王女士是唯一承租人，有權(quán)許可其居住使用。事實(shí)四：訴爭(zhēng)房總建筑面積僅有55平米，實(shí)際居住的是兩戶四口人，劉暢已到結(jié)婚年齡，需要公租房?jī)?nèi)的其中一間用于結(jié)婚，但劉維也在搶占，由此引發(fā)家庭矛盾。劉媛2009年結(jié)婚后搬離到其配偶家居住，劉維擬占房，劉暢用此房結(jié)婚，引發(fā)爭(zhēng)端。事實(shí)五：劉維從未在訴爭(zhēng)房?jī)?nèi)居住過(guò)，1990年從外地進(jìn)京后

4、一直在外居住，有自己的房屋，以在外租房為由擠住訴爭(zhēng)公房。事實(shí)六：（2011）二中民終字第139號(hào)民事判決經(jīng)審理查明部分確認(rèn)的事實(shí)（第3頁(yè)上部）：拆遷單位因房屋尚未配套，對(duì)王女士、劉歌兩戶采取合用安置，為王女士一家安置到上述房屋，此處對(duì)“兩戶合用安置”業(yè)經(jīng)司法確認(rèn)。證明上述事實(shí)的證據(jù)：書證、拆遷人的證明、戶口本、相關(guān)票據(jù)等六組證據(jù)。四、值得關(guān)注的三個(gè)法律問(wèn)題法律問(wèn)題一：關(guān)于“共居人”權(quán)利確認(rèn)的司法依據(jù)：北京市高級(jí)人民法院相關(guān)司法指導(dǎo)意見(jiàn)，公房承租人與共同居住的家庭均享有合法居住權(quán)，承租協(xié)議上簽名的承租人以外的家庭成員是公有住房的共居人。法律適用引述：2003年9月2日北京

5、市高級(jí)人民法院對(duì)北京市第二中級(jí)人民法院請(qǐng)示的劉士奎與劉鴻宇、劉毅財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛案的答復(fù)：經(jīng)研究認(rèn)為，根據(jù)《城市公有住房管理規(guī)定》以及我國(guó)公有住房租賃、拆遷、出售的相關(guān)政策，承租、購(gòu)買公有住房是國(guó)家分配給職工的一種社會(huì)福利，此種福利的享受人不僅包括承租人，還包括與其共同居住的家庭成員。-----北京市高級(jí)人民法院《審判工作規(guī)范》第148頁(yè)2、請(qǐng)示答復(fù)（2003年9月2日）法律問(wèn)題二：關(guān)于共有權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)處分的司法依據(jù)引述法律實(shí)踐資料：關(guān)于“承租人無(wú)權(quán)單獨(dú)處置公有房屋使用權(quán)”司法實(shí)踐：公有房屋的承租人很多時(shí)候是家庭的代表，雖然由這個(gè)人承租，但往往該公房中有權(quán)使用的有很多人。例

6、如拆遷安置的公房，除了承租人外，拆遷中需要安置的人口都有權(quán)使用該套公房，承租人要處置該套公房的使用權(quán)，在一些情況下就要看其他使用人的意見(jiàn)。如果該套房屋的共同居住人在拆遷中享有一定的既得利益，那么承租人處分使用權(quán)時(shí)就受到限制。沒(méi)有征求使用人的同意，承租人就無(wú)權(quán)處分使用權(quán)，如果處分了，就會(huì)發(fā)生法律上的無(wú)權(quán)處分。法條依據(jù)：1、《合同法》第51條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。2、《民法通則若干問(wèn)題意見(jiàn)》第８９條共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的

7、，一般認(rèn)定無(wú)效。引述法律實(shí)踐資料：根據(jù)上海市房屋租賃條例第38條二款規(guī)定，公房承租人轉(zhuǎn)讓承租權(quán)應(yīng)事先征得在本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。因此，公房承租人處分其承租權(quán)的自由受共同居住人意思表示的限制，在未經(jīng)共同居住人同意的情況下，從維護(hù)居住人生存利益角度出發(fā)，原則上應(yīng)確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。具體情況可分別處理，受讓人未實(shí)際入住公房，未搬離公房的共同居住人有證據(jù)證明轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)其同意而轉(zhuǎn)讓該公房使用權(quán)，則該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。----《上海高級(jí)人民法院關(guān)于審理公房承租權(quán)確定及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》滬高法民一【2004】44號(hào)引自最高人