資產(chǎn)評估案例分析論文

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1、---------------------------------------------裝------------------------------------------訂-----------------------------------------線----------------------------------------班級(jí)10審計(jì)2班姓名學(xué)號(hào)-廣東商學(xué)院答題紙課程資產(chǎn)評估　2012－2013學(xué)年第2學(xué)期成績　評閱人評語：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝（題目）資產(chǎn)評估案例分析——房地產(chǎn)市

2、場法評估（正文）一、資產(chǎn)評估基本理論與框架（一）資產(chǎn)評估基本概念：資產(chǎn)評估是指專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。作為一種評估過程，資產(chǎn)評估涉及十項(xiàng)基本要素：（1）評估主體（2）評估客體（3）評估依據(jù)（4）評估目的（5）評估原則（6）評估程序（7）評估價(jià)值類型（8）評估方法（9）資產(chǎn)評估的假設(shè)（10）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日。資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)重新估價(jià)的過程，是一種動(dòng)態(tài)性、市場化活動(dòng)，具有不確定性的特點(diǎn)，其評定價(jià)格也是一種模擬價(jià)格

3、。資產(chǎn)評估作為我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一個(gè)重要的中介服務(wù)行業(yè)，在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制改革中發(fā)揮著十分重要的作用。（二）資產(chǎn)評估基本理念：資產(chǎn)評估有兩個(gè)基本理念。1.評估目的決定資產(chǎn)評估價(jià)值類型，同時(shí)資產(chǎn)評估價(jià)值類型制約評估的方法。評估特定目的不同，資產(chǎn)評估價(jià)值含義也不一樣，表現(xiàn)為不同的價(jià)值類型。價(jià)值類型是資產(chǎn)價(jià)值的具體表現(xiàn)形式，體現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值屬性，不同價(jià)值類型因?qū)傩圆煌u估方法是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值屬性或價(jià)值類型的具體途徑和方式，因此價(jià)值屬性或價(jià)值類型必然決定于評估方法選擇和使用。舉例如下：評估目的價(jià)值類型評估方法資產(chǎn)保全重置成本重置成本法產(chǎn)權(quán)交易市場價(jià)值市場法投資評價(jià)收益現(xiàn)值收

4、益現(xiàn)值法破產(chǎn)清算清算價(jià)值清算價(jià)格法2.資產(chǎn)評估是對額定產(chǎn)權(quán)的評估資產(chǎn)評估就是通過專業(yè)機(jī)構(gòu)（評估所專業(yè)人員）對資產(chǎn)的現(xiàn)值進(jìn)行的評價(jià)和核定，而資產(chǎn)本身就是產(chǎn)權(quán)人權(quán)利的物化形式，產(chǎn)權(quán)人則是資產(chǎn)的所有人。對資產(chǎn)的評估，實(shí)際上就是對產(chǎn)權(quán)權(quán)利的評估。（1）產(chǎn)權(quán)界定決定資產(chǎn)評估的范圍（2）產(chǎn)權(quán)交易類型決定資產(chǎn)評估方法（3）產(chǎn)權(quán)界定說明提示了評估結(jié)論的風(fēng)險(xiǎn)二、資產(chǎn)評估三大方法的適用范圍和評估公式（一）成本法成本法的理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，該觀點(diǎn)認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值取決于購建時(shí)的成本耗費(fèi)。評估思路是先計(jì)算被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本，即按現(xiàn)時(shí)市場條件重新購建與被評估資產(chǎn)功能相同的處于全新

5、狀態(tài)下的資產(chǎn)所需要的成本耗費(fèi)，然后再減去各項(xiàng)損耗。成本法的評估思路是先計(jì)算被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本，即按現(xiàn)時(shí)市場條件重新購建與被評估資產(chǎn)功能相同的處于全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需要的成本耗費(fèi)，然后再減去各項(xiàng)損耗。成本法基本評估公式：被評估資產(chǎn)評估值=復(fù)原重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值適用前提：1、被評估資產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重臵全新資產(chǎn)具有可比性；2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料的基礎(chǔ)上的，如復(fù)原重臵成本的計(jì)算、成新率的計(jì)算等，要求這些歷史資料可以收集；3、形成資產(chǎn)價(jià)值的各種損耗是必要的；4、被評估資產(chǎn)必須是

6、可以再生的或者是可以復(fù)制的。被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者或控制者帶來經(jīng)濟(jì)利益。適用范圍：該方法的運(yùn)用一般來說沒有嚴(yán)格的前提條件，無法計(jì)算收益的資產(chǎn)以及找不到參照物的專用資產(chǎn)的評估均可以使用該方法。因此，重置成本法既可以用于評估資產(chǎn)的市場價(jià)值，也可用于評估資產(chǎn)的非市場價(jià)值。1．重置核算法重置成本=直接成本+間接成本間接成本=人工成本總額×分配額間接成本=工時(shí)（每人每小時(shí)的勞動(dòng)量）數(shù)×單位價(jià)格間接成本=直接成本×間接成本占直接成本的比例1．功能系數(shù)法被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×X為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。它通常按行業(yè)設(shè)定，其計(jì)算公式推導(dǎo)如下；

7、對上式兩邊取對數(shù)，則：x=2．物價(jià)指數(shù)法被評估資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)的歷史成本×被估資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×（1+%）(1+%)…(1+%)a表示后期與前期相比物價(jià)上升幅度，n表示期數(shù)。3．統(tǒng)計(jì)分析法調(diào)整系數(shù)K=（二）收益法收益法的理論基礎(chǔ)是效用價(jià)值論，該觀點(diǎn)認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值是由其效用決定的，而資產(chǎn)的效用則體現(xiàn)在資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益上，評估思路是通過估測被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益，并將其按一定的折現(xiàn)率或資本化率折成現(xiàn)值，來確定該項(xiàng)資產(chǎn)的評估值。收益法評估公式：1、未來收益有限期，每期收益不等額（R為收益額；n為有限期限；r為折現(xiàn)率）2、未來收益有限期，每期收益額

8、相等（A為等額收益；n為