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1、廣安《星河商業(yè)城》企劃文本AA級星河商業(yè)城項目營銷企劃方案圣爾澤(重慶)地產(chǎn)管理咨詢有限公司2004.01重慶目錄第一章項目總體營銷策劃一、營銷總體策略二、營銷目標(biāo)方針三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解四、營銷階段計劃五、項目銷售時機及價格六、宣傳策略及媒介組合第二章項目營銷市場計劃??一、總體思路二、企劃核心三、營銷節(jié)奏第三章項目營銷組織及銷售執(zhí)行一、營銷組織構(gòu)建及運行二、銷售組織管理三、經(jīng)營工作流程第四章項目營銷推廣計劃一、推廣經(jīng)營定位與密碼二、推廣十大賣點三、促銷及公關(guān)計劃四、媒介建議五、推廣計劃及費
2、用預(yù)算企劃概要????兵法云：“謀定而后動”，在日益發(fā)展成熟的商業(yè)地產(chǎn)銷售中，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃就必須做到位，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中的重要性顯得越來越重要。???星河商業(yè)城項目是廣安電力集團(tuán)建筑公司繼成功開發(fā)星河明苑等項目之后的又一精品物業(yè)，她將成為廣安城南區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。星河商業(yè)城座落于廣安南部城區(qū)的思源廣場旁，是廣安電力集團(tuán)建筑公司新建項目。本項目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高4層）
3、組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目性質(zhì)初步確定為現(xiàn)代化的多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷策劃方案對本項目作了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，形成了對本項目的著重從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都作了全局性和可操作性的論述。第
4、一章項目總體營銷策劃一、營銷總體策略仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位的營銷策略的運用，極大地提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升公司形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“六個一”：樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個商業(yè)地產(chǎn)理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴、占領(lǐng)一片南部市場。二、營銷目標(biāo)方針根據(jù)本項目“六個一”的總體營銷策略，擬定本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)2
5、、倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)，休閑式購物，穩(wěn)定性回報3、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪休閑式商業(yè)4、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)，休閑式購物”，不喜歡傳統(tǒng)商業(yè)的純購物的環(huán)境壓抑與約束，也不甘于在商場里延續(xù)傳統(tǒng)的購物方式，他們年輕新銳，有自己的個性，愿意體驗休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。因此，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)和休閑式購物在廣安是一個較前衛(wèi)的市場。5、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)來引導(dǎo)和營造，力爭推動商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在啟動的一個全
6、新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。6、占領(lǐng)一片南部市場：作為這一全新空白市場的開創(chuàng)者和先行者，在實現(xiàn)熱銷風(fēng)暴的同時樹立本項目在這一市場的領(lǐng)導(dǎo)地位。三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解1、銷售（招商）目標(biāo)：4可銷售面積主題商場（2.5層）約7000m2塔樓住宅（4層）約40戶，約6000m24招商商場（2.5層）約8500m22、目標(biāo)分解4內(nèi)部認(rèn)購和開盤期內(nèi)主題商場銷售2800m240％主題商場招商1000m212％4強銷期主題商場銷售2800m240％主題商場招商3000m235％4銷售鞏固期主題商場銷售1400m2
7、20％主題商場招商4500m253％四、營銷階段計劃第一階段（開盤前兩個月）：蓄勢導(dǎo)入期本階段的營銷任務(wù)是：完成銷售前期的所有準(zhǔn)備工作；向公眾闡述“休閑式商業(yè)地產(chǎn)”的獨特概念以及“財富商鋪，穩(wěn)定回報”的投資理念；聯(lián)合媒體和周邊開發(fā)商進(jìn)行區(qū)域造勢，吸引眼球關(guān)注南部城區(qū)的星河商業(yè)城；有效完成星河品牌從星河明苑到星河商業(yè)城項目的嫁接和拓展；樹立本項目作為南部開發(fā)區(qū)中心的現(xiàn)代化休閑商業(yè)的形象定位。這一階段通過內(nèi)部認(rèn)購等手段可以積累相當(dāng)客戶。第二階段（開盤后三個月）：強勢推廣期本階段的營銷任務(wù)是：繼續(xù)不斷
8、強化本項目的財富商業(yè)地產(chǎn)的投資理念；圍繞項目的商業(yè)地產(chǎn)概念和理念，系統(tǒng)展示本項目的質(zhì)素特點；強調(diào)本項目的系列優(yōu)勢資源和巨大升值空間，為投資者作出理性訴求。這一強勢推廣期，由于前期積累客戶，以及借助開盤和房交會，將迎來銷售的首個開門紅銷售高潮。這半年時間力爭完成項目銷售的40％。第三階段（開盤三月到半年）：形象展示期項目逐步進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房（商業(yè)部分），該階段的營銷任務(wù)是：做好工程形象和管理服務(wù)形象的良好展示；舉辦針對目標(biāo)客戶的系列培訓(xùn)講座及其它與商業(yè)地產(chǎn)、休閑購物的宣傳和促銷活動；做好商業(yè)經(jīng)營的招商工
