東方巴黎項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略

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1、0906東方巴黎項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略九思地產(chǎn)二〇〇五年九月七日目錄前言第一部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目SWOT分析二、產(chǎn)品形態(tài)定位三、目標(biāo)消費(fèi)群體定位四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位五、項(xiàng)目形象定位第二部分營(yíng)銷推廣一、總體營(yíng)銷策略二、入市時(shí)機(jī)的選擇三、階段營(yíng)銷策略及目標(biāo)四、項(xiàng)目包裝策略五、項(xiàng)目推廣策略前言針對(duì)目前貴公司提出暫時(shí)不考慮超市部分銷售的思路，我司連夜召開緊急會(huì)議，討論了項(xiàng)目現(xiàn)階段的各種情況，針對(duì)營(yíng)銷工作的推動(dòng)進(jìn)行了深入的研究，做出以下決論：1．支持貴司提出對(duì)超市部分物業(yè)暫停推動(dòng)的意見(jiàn)，目前只進(jìn)行針對(duì)性市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)客戶進(jìn)行摸底及登記，而不涉及

2、正式銷售；2．對(duì)項(xiàng)目地面物業(yè)進(jìn)行包裝，在9月18日前，整體推出，以側(cè)重點(diǎn)進(jìn)行階段劃分，全力去化；3．整合廣告公司的優(yōu)勢(shì)資源，加強(qiáng)其配合力度，為后期項(xiàng)目的營(yíng)銷工作推進(jìn)提供優(yōu)勢(shì)條件；4．做好銷售人員的持續(xù)性培訓(xùn)工作，使所有銷售人員對(duì)項(xiàng)目的了解程度在之前的基礎(chǔ)上不斷提高，加強(qiáng)專業(yè)性，以保證隨時(shí)推出任何部分物業(yè)都可以使銷售工作順暢無(wú)阻；5．在進(jìn)行地上物業(yè)部分銷售準(zhǔn)備的同時(shí)，對(duì)地下超市部分的潛在客戶繼續(xù)進(jìn)行深挖，如貴司最終決定對(duì)其進(jìn)行銷售時(shí)，保證所有人員可以有備而戰(zhàn)。注：鑒于之前的多套方案中已仔細(xì)闡述過(guò)對(duì)咸陽(yáng)地產(chǎn)及投資性物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)

3、研，在此不再贅述……第一部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目劣勢(shì)（W）項(xiàng)目展現(xiàn)的實(shí)力：實(shí)力發(fā)展商＋亞太知名物業(yè)管理公司＋享譽(yù)全省的商業(yè)管理公司，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造的新概念投資型物業(yè)交通條件：作為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必備的交通條件，本案較好地滿足了交通方面便利的要求，處于城市主干道，并有多路公交車經(jīng)過(guò)地理位置：本案周邊已經(jīng)有民生百貨成功經(jīng)營(yíng)，擁有極大的常住人群，為本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)大的消費(fèi)群體負(fù)面印象：本案已經(jīng)上市兩年，前期銷售不利的形象早已在消費(fèi)者心中留下了深刻印象。加之因受各方面影響，導(dǎo)致大量客戶糾紛，為本案目前的

4、銷售帶來(lái)了極大的阻力周邊商業(yè)氛圍不足：本案周邊目前投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)較少。導(dǎo)致區(qū)域商業(yè)配套嚴(yán)重不足，難以襯托區(qū)域商業(yè)環(huán)境的氛圍銷售價(jià)格：因已進(jìn)入現(xiàn)房階段，本案較高的銷售價(jià)格有很大抗性項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O）項(xiàng)目威脅（T）咸陽(yáng)商業(yè)的發(fā)展前景：隨著西咸一體化步伐加快，投資環(huán)境改善，旅游資源的開發(fā)和行業(yè)完善，咸陽(yáng)商業(yè)已經(jīng)開始呈現(xiàn)良好勢(shì)頭，市場(chǎng)前景廣闊。區(qū)域機(jī)遇：區(qū)域內(nèi)同類型的投資型產(chǎn)權(quán)物業(yè)只有秦隆步行街，且其意即沒(méi)有區(qū)域內(nèi)的正面競(jìng)爭(zhēng)，我們應(yīng)更好地把握入市前的鋪墊工作,找準(zhǔn)入市時(shí)間點(diǎn),全面占領(lǐng)市場(chǎng)。政府支持：政府立志于將本案所在區(qū)域打造成新

5、的商業(yè)區(qū)域升值潛力：由于本身的優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)環(huán)境，項(xiàng)目升值的機(jī)會(huì)很大。同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：市場(chǎng)上已經(jīng)存在或即將推出的一些產(chǎn)權(quán)式投資物業(yè)提出的回報(bào)比率高于我們的回報(bào)，對(duì)投資性客戶造成較大分流本案的招商：對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，前期商業(yè)規(guī)劃及系統(tǒng)招商工作至關(guān)重要，但本案前期這方面工作存在大量問(wèn)題，如在現(xiàn)階段仍不能較好地解決這些問(wèn)題，將會(huì)產(chǎn)生極大的負(fù)面作用商業(yè)運(yùn)營(yíng)：因本案已屬現(xiàn)房，且部分物業(yè)即將投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，作為投資客戶將會(huì)對(duì)這部分物業(yè)密切關(guān)注，如此部分物業(yè)在經(jīng)營(yíng)中不能取得較好業(yè)績(jī)，將會(huì)極大程度地挫傷投資者的積極性一、產(chǎn)品形態(tài)定位1．福園購(gòu)物、

6、網(wǎng)吧部分、電影院部分l形態(tài)定位：產(chǎn)權(quán)式商鋪l定位分析：上述部分物業(yè)已經(jīng)出租給經(jīng)營(yíng)單位，可將其劃分為小塊面積，降低投資額度，在兩年內(nèi)承諾總放款8.8%的固定回報(bào)，以此來(lái)吸引小投資者l經(jīng)營(yíng)模式：投資者在與發(fā)展商簽訂買賣合同的同時(shí)，與物業(yè)管理公司簽訂租賃合同物業(yè)管理公司委托專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)各部分物業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理至此，該物業(yè)所有權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)清晰劃分l銷售說(shuō)辭：兩年后，物業(yè)價(jià)值提升，租金提高，因此將依據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)實(shí)際情況與投資者重新簽訂租賃合同，以此確保投資者的利益2．獨(dú)立商鋪、寫字樓l形態(tài)定位：自營(yíng)或者由物業(yè)管理公司代租l定

7、位說(shuō)明：投資者在購(gòu)買物業(yè)時(shí)可依據(jù)自身情況進(jìn)行選擇，一種投資者需要鋪面自行經(jīng)營(yíng)，而另一種投資者希望可以通過(guò)租賃來(lái)收取回報(bào)，第三種投資者希望可以安穩(wěn)地度過(guò)商業(yè)物業(yè)前兩年的培育期，待項(xiàng)目的商業(yè)氣氛成熟后轉(zhuǎn)為自營(yíng)，為同時(shí)滿足以上各種客戶的需求，我們建議這部分物業(yè)可靈活處理，屬后兩種客戶者，可與物業(yè)管理公司簽訂兩年代租協(xié)議，由物業(yè)管理公司對(duì)其名下物業(yè)進(jìn)行代租管理，租金收益由投資者與物業(yè)公司按７：３的比例進(jìn)行分成l銷售說(shuō)辭：針對(duì)租金分成客戶，可提出代租協(xié)議首期協(xié)議期限為兩年，兩年后可根據(jù)客戶需要續(xù)簽二、主要目標(biāo)客戶群體定位年齡：30-

8、55歲職業(yè)：政府人員、經(jīng)營(yíng)者、公司白領(lǐng)、自由職業(yè)者、機(jī)構(gòu)投資者……心理特征：獨(dú)立、盡情感受生活、希望受到尊重，頭腦靈活、前衛(wèi)、渴望浪漫，喜歡新鮮事物、追求刺激、同時(shí)感　　　　　受強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力共同愛(ài)好：投資、享受、追求時(shí)尚……綜合分析：這類人具有一定的投資實(shí)力，同時(shí)也具有一定的投資理念，比較理智，花哨的