工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景

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1、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前瞻工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類(lèi)用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類(lèi)用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)作為一門(mén)產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。一、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展在中國(guó)１．工業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)——全球產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移20世紀(jì)80年代以來(lái)，戰(zhàn)后第三次全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

2、進(jìn)入高潮，世界范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷出現(xiàn)了一些新的特征，不僅包括為適應(yīng)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的要求，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和一般加工制造業(yè)大量向發(fā)展中國(guó)家的轉(zhuǎn)移，也包括資本密集型和技術(shù)密集型等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的全球戰(zhàn)略調(diào)整。???在產(chǎn)業(yè)有序更替過(guò)程中，各國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間逐步形成了一定的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了較為開(kāi)放的模式，加之中國(guó)在勞動(dòng)力、工業(yè)配套能力、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模等方面的優(yōu)勢(shì)，使中國(guó)成為承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一?？梢哉f(shuō)，在這次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，中國(guó)是主要的目的國(guó)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)接受來(lái)自香港、臺(tái)灣、日本和韓國(guó)以及自歐美等多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這是中國(guó)制造業(yè)的

3、崛起和發(fā)展重要誘因。中國(guó)制造業(yè)的迅速發(fā)展很大程度上是經(jīng)濟(jì)全球化條件下，全球產(chǎn)業(yè)升級(jí)和國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不斷深化的必然結(jié)果。制造業(yè)的發(fā)展和升級(jí)，給我國(guó)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展提供了新的歷史性機(jī)遇，其間也蘊(yùn)藏著新的商機(jī)。２．工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體——工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)大量建造我國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)自改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)歷了從無(wú)到有的發(fā)展時(shí)期，它的誕生順應(yīng)了國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)和新技術(shù)革命的發(fā)展潮流。開(kāi)發(fā)區(qū)作為本地區(qū)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，是我國(guó)價(jià)值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動(dòng)作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。建立和發(fā)展開(kāi)發(fā)區(qū)，是我國(guó)改革開(kāi)放政策的一項(xiàng)重要措施，其重要作用與國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移密切相關(guān)?！　￠_(kāi)發(fā)區(qū)

4、由于具備政策優(yōu)惠、投資環(huán)境相對(duì)完善等特性，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)匚胀赓Y、先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)最為集中的地區(qū)。這在國(guó)家級(jí)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。同時(shí)通過(guò)外引內(nèi)聯(lián)，開(kāi)發(fā)區(qū)又成為帶動(dòng)周邊城市、企業(yè)及整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)積極參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)、擴(kuò)大開(kāi)放的重要通道。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)54個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)2003年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值4985.01億元，占全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的4.27%。財(cái)富熱線：086-020-39113880傳真：086-020-39113178招商通：http://www.zst365.com/工業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、工業(yè)園區(qū)招商推廣第一門(mén)戶網(wǎng)——招商通　　伴隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的逐步完善，以工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)

5、為主的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐步形成和快速發(fā)展，龐大的市場(chǎng)需求是行業(yè)快速發(fā)展的重要基礎(chǔ)。二、工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式根據(jù)國(guó)內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的四種模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式?！　。保I(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開(kāi)模式，是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，同樣也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。因?yàn)楣I(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)并不屬于簡(jiǎn)單意義上的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而更多的是基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置的。各類(lèi)工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，是我國(guó)價(jià)值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動(dòng)作

6、用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。???其主要特性表現(xiàn)為此類(lèi)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過(guò)創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。這類(lèi)的案例可以參照中國(guó)各省市各級(jí)政府下所建立的各種各樣的大大小小的工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。２．主體企業(yè)引導(dǎo)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式，一般是指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過(guò)獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在

7、產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類(lèi)企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。當(dāng)然很多時(shí)候，此類(lèi)主體企業(yè)為所在地政府的引導(dǎo)與支撐從而進(jìn)行相應(yīng)地工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。???如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，其即為在上海石化龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延申及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。３．工業(yè)地產(chǎn)商模式工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、