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1、置業(yè)顧問培訓講義秘密置業(yè)顧問培訓手冊JORDANCHENHUAN75JORDANCHENHUAN編制置業(yè)顧問培訓講義秘密第一部分房地產基礎知識培訓第一章：基礎篇1、房地產市場：一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場；二級市場，是指土地使用權出讓結束，由房地產經營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易的市場；三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易市場。2、國土局：代表國家行使±地所有者職權，以及對房地產市場、房地產行業(yè)管理的一個政府部門。3、商品房：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使
2、用權，進行開發(fā)建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產。它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。4、發(fā)展商：專門從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。5、代理商：經政府批準成立，從事房地產的咨詢、經紀、評估等業(yè)務的中介服務機構，接受委托代辦房地產的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務提供有償服務的企業(yè)。6、土地類型：按其使用性質劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房用地。8、土地使用權年限：是指政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿后，如該綜土地用途符
3、合當時城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請續(xù)用（經批準并補清地價后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地使用權由政府無償收回?，F政府對土地使用權年限規(guī)定如下：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。9、土地使用費土地使用者因使用土地而按規(guī)定每年支付給予政府的費用。10、房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權。房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產權并獨立出售，但像屬
4、于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產權的概念。11、如何辦理產權？75JORDANCHENHUAN編制置業(yè)顧問培訓講義秘密每套商品房產權證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產權證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)。也可以委托中介機構或由開發(fā)商代辦。12、房地產產權登記：指凡在規(guī)定范圍內的房地產權，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權后，由房地產管理機關發(fā)給《房地產產權證》。產權登記是房地產權管理的主要
5、行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權實施有效管理，并確定房地產權利。房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產登記冊，按編號對房地產登記事項作全面記載。15、產權證書：是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”的二合為一，是房地產權的法律憑證。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。17、商品房預售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理
6、此證，發(fā)展商將有關資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花（現樓不需此證）。18、房地產買賣合同：是由國土局統一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內銷的房地產合同可免做公證，外銷的房地產合同必須做公證。19、房屋所有權：房屋的所有權為房屋的占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了對該房屋在法律允許范圍內的一切權利。20、房屋使用權：是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。21、銀行接揭：是指購房者購買商品房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業(yè)主會
7、付一部分房款，余款由銀行代購房者支付，購房者的房屋所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，房屋所有權歸己。22、七通一平：是指上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，場地平整。23、公共維修基金：公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。24、房屋買賣所需費用(1)按揭手續(xù)費：A、財產保險費：總房價款×1‰×貸款年限（其中1—5年為1‰，6—10年為0.8‰，11—20年為0.6‰）。B、抵押登記費＋工本費：房屋90元/套，商業(yè)110元/間。C、公證費：以借款人所申
