齊進(jìn)地產(chǎn)剩余物業(yè)推廣方案

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1、齊進(jìn)地產(chǎn)剩余物業(yè)推廣方案二零零九年十月十四日目錄策略篇一、前言二、項(xiàng)目檢視1、市場深度分析2、目標(biāo)群體分析三、項(xiàng)目定位1、產(chǎn)品分析2、市場定位3、形象定位四、核心思考1、租金與售價(jià)2、銷售時(shí)機(jī)掌握五、策劃目標(biāo)1、銷售目標(biāo)2、發(fā)展目標(biāo)六、營銷策劃基本原則計(jì)劃篇一、銷售方案1、銷售階段劃分2、項(xiàng)目整體價(jià)格策略3、付款方式4、各類促銷及優(yōu)惠措施二、銷售管理（略）三、廣告策略1、廣告整體策略2、廣告語3、廣告效果評估策略篇前言2008年在國家宏觀調(diào)控和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下，一二線城市房價(jià)打破了節(jié)節(jié)攀升的神話，出現(xiàn)了拐點(diǎn)，三四線城市也受到一定程度的影響。在大

2、多數(shù)客戶一再觀望的情況下，由于市場的剛性需求。2009年3月以來，地產(chǎn)人再次看到了希望，業(yè)績一月比一月好，去年沒有在房價(jià)最低的時(shí)候買房的客戶們再也按奈不住買房的熱情，深知去年沒有買房的痛楚，今年大打出手，在部分三四線城市房子已買斷貨的現(xiàn)象到處都是，一線城市又出現(xiàn)了新的地王。市場回暖給我們信心和力量，但我們不能掉以輕心，我們深知市場這個(gè)東西變幻莫測，誰也不能看到它的真實(shí)面孔，只有深入了解國家政策，努力收集市場信息，積極分析研究判斷客戶需求，我們才能真正走進(jìn)市場，與之融合。項(xiàng)目檢視（一）項(xiàng)目深度分析?整體市場狀況恩施商業(yè)經(jīng)過歷史的發(fā)展，在購物模式、

3、競爭格局以及消費(fèi)者觀念變化方面呈現(xiàn)以下特點(diǎn)。1.傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形成新的競爭格局。恩施商業(yè)正處于一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，傳統(tǒng)百貨（東方超市，小亦可）努力通過改造購物環(huán)境增強(qiáng)競爭實(shí)力，鞏固商業(yè)地位；同時(shí)大量外來百貨和超市進(jìn)入恩施，如好又多商場、中百倉儲(chǔ)等相繼進(jìn)駐恩施，加入競爭行列，形成了傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形式并存的商業(yè)局面。2.人們消費(fèi)觀念已經(jīng)逐漸發(fā)生變化。先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式給恩施人民帶來了生活和消費(fèi)觀念的變革，消費(fèi)者正從單純的購物行為向集購物、娛樂、餐飲、觀光、旅游等多功能為一體的一站式消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變。追求舒適的購物環(huán)境和全新消費(fèi)體驗(yàn)逐漸成為恩施人的

4、消費(fèi)趨勢。3.以舞陽壩、機(jī)場路、航空路為商業(yè)中心逐漸向周邊區(qū)域發(fā)展政府對城市建設(shè)布局的重新規(guī)劃，促進(jìn)恩施商業(yè)市場的進(jìn)一步發(fā)展。整體規(guī)劃的重心是通過舞陽壩、機(jī)場路、航空路三大商業(yè)街的打造，提高其商業(yè)的輻射力，從而帶動(dòng)周邊區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。4.商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例不合理，不能滿足人們的消費(fèi)需求。目前，在恩施大多數(shù)商場中，業(yè)態(tài)比例不平衡，業(yè)態(tài)分布主要以購物為主，休閑、餐飲、娛樂產(chǎn)業(yè)相對比例較少；但隨著當(dāng)?shù)厝藗兩钏降牟粩嗵岣?，其不合理的業(yè)態(tài)分布已經(jīng)不能滿足人們對休閑、娛樂、餐飲的需求，小區(qū)配套商業(yè)循循而生。5、規(guī)劃中的商用物業(yè)市場供應(yīng)量不斷增大隨著經(jīng)濟(jì)的

5、發(fā)展，房地產(chǎn)迅速發(fā)展，特別是城市中心的商業(yè)物業(yè)發(fā)展極快，使得恩施的商業(yè)競爭越來越激烈。（二）目標(biāo)群體?投資者投資者分析：在經(jīng)過恩施前期一系列的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)后，恩施的商業(yè)投資者已經(jīng)脫離了“投資饑渴癥”，從整個(gè)市場的“沒鋪可買”過渡到“選鋪挑鋪買”，投資者對商業(yè)項(xiàng)目的投資逐漸理性，同時(shí)在市場的引導(dǎo)下，已經(jīng)具備一定的專業(yè)投資知識(shí)。商業(yè)氛圍、區(qū)位及交通條件、經(jīng)營特色已經(jīng)成為投資者最看重的四個(gè)因素。商圈的聚集效應(yīng)、商氣濃不濃、有沒有培育商業(yè)氣氛的潛力都將成為影響投資者的首要因素。同時(shí)便利的交通以及店鋪有無經(jīng)營特色都是決定投資者是否成功的因素。現(xiàn)有的商業(yè)投

6、資者有兩種：專業(yè)投資者：有較成熟心態(tài)，對投資有一定的經(jīng)驗(yàn)，這種投資者具有雄厚的資金和商業(yè)背景，較為理性，他們最為關(guān)注的就是地塊的經(jīng)營規(guī)劃和具體售價(jià)。本項(xiàng)目作為小區(qū)商業(yè)物業(yè)，肯定已早早地受到小區(qū)自身業(yè)主的注意，一旦機(jī)會(huì)到來，他們的投資是看準(zhǔn)理想鋪位就勢在必得，而且也會(huì)是最早的一批落定者。另一類中小投資者看重升值潛力和投資回報(bào)，首先要考慮的是高回報(bào)率，并且容易受廣告的影響，但因?yàn)槭诸^資金有限，所以他們要考慮小面積商鋪，其中最重要是商鋪的總價(jià)。大眾消費(fèi)者的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)相對比較欠缺，投資意識(shí)不是很濃，必須通過我們對這種投資者的投資意識(shí)進(jìn)行啟動(dòng)和開發(fā)挖掘。同

7、時(shí)，隨著商業(yè)的發(fā)展許多小區(qū)商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)非常規(guī)的商業(yè)運(yùn)作方式獲取利潤，我們必須引導(dǎo)這部分投資者進(jìn)行正確的理性投資。在商業(yè)的發(fā)展過程中，不難發(fā)現(xiàn)，大部分投資者承受的商鋪總價(jià)已不超過100萬，近七成的投資者認(rèn)為總價(jià)在20萬－50萬之間的商鋪?zhàn)钊菀捉邮?。同時(shí)對于大額的資金投資，大部分的投資者會(huì)選擇銀行貸款。在當(dāng)今的商業(yè)投資中我們不能低估每一位投資者的智商。?經(jīng)營者經(jīng)營客戶分析：經(jīng)營者大多有一定的商業(yè)背景，他們對商場經(jīng)營已經(jīng)具有一定的認(rèn)識(shí)，但是他們需要一個(gè)經(jīng)營的理想平臺(tái)。經(jīng)營者的最終目的是要促成銷售獲取利潤，他們主要會(huì)考慮幾方面：1、區(qū)域消費(fèi)能力：項(xiàng)目的

8、周邊地區(qū)要有足夠的消費(fèi)群體以及流動(dòng)人口，同時(shí)會(huì)考慮到周邊商業(yè)的競爭。2、交通：項(xiàng)目周邊的交通一定要流暢、方便，并且要有一定規(guī)模的零時(shí)停車場。3、優(yōu)秀的