觀江花園營銷推廣方案

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1、[觀江花園]營銷策略推廣方案可行性建議書27建議觀江花園主打廣告語：0首期，贈裝修！松花江畔高檔物業(yè)現(xiàn)樓即買即住！———————主題廣告27促銷策略之一：降低門檻入市（一）采用此策略的原因：1、目前[觀江花園]尚處于尾樓銷售階段，發(fā)展商基本上已收回了投資成本，而項目的營銷費用比例也達到了預算。2、項目區(qū)域市場目前涌現(xiàn)出了一大批高素質(zhì)的房子，而在房價比例大同的區(qū)域內(nèi)，項目的競爭顯得泛力。3、項目目前尾盤單位大多存在著一些劣勢，比如說剩下的是高層部分，價位較高，另外朝向好的單位基本上也被認購完了。4、如果按原來的促銷方式和策略，很明顯對市場銷售促進完全沒有吸引力。5、降低門檻入市，在

2、原有目標市場的基礎上進一步與區(qū)域的整體目標市場區(qū)別開來。6、使項目“短、平、快”的完成銷售周期，是項目實現(xiàn)最大利潤的關鍵。具體操作手法：發(fā)展商強力推出，最后保留單位裝修套餐低首期策略。具體操作如下：1、考慮到項目銷售情況，如果發(fā)展商在尾樓處理上包裝修將會影響到銷售情況。271、裝修餐套低首期策略是指，發(fā)展商提供每單位10萬元的裝修套餐。發(fā)展商提供銀行按揭的方便，最后在總樓款中返還客戶10萬元作為首期樓款的沖抵，（其實發(fā)展商不提供裝修）。如一個保留單位，現(xiàn)售價50萬元，發(fā)展商提供10萬元的裝修套餐，則使房子的價格為：50＋10＝60萬元。這樣按七成按揭，則首期為18萬，另42萬按揭

3、，發(fā)展商返還10萬沖抵首期，則變?yōu)槭灼?萬，42萬按揭，物業(yè)的價位同樣為8＋42＝50萬。在此之前，如果發(fā)展商不提供10萬元的裝修套餐，則客戶需交首期15萬，另35萬按揭，這樣大大加大了首期款的壓力，同時高價位的首期也加大了項目的競爭力，而提高客戶對周邊樓盤的選擇。以上操作手法換一句話來說是降低了首期款增加了按揭的成數(shù)，相當于發(fā)展商為客戶提供了八點四成銀行按揭。在操作過程中注意：1、與客戶簽訂合同的房地產(chǎn)總價為60萬，其中在裝修標準中指明含10萬元裝修。2、要求客戶在簽訂合同后提出申請，要求發(fā)展商取消發(fā)展商提供10萬元裝修。3、客戶提供1027萬元裝修款返還的收據(jù)，即發(fā)展商在客戶

4、的首期款中，扣除10萬元，發(fā)展商自行融資10萬元補交客戶首期為客戶辦理銀行按揭。總結：這樣操作使客戶的首期樓款由15萬降到8萬，大大降低了客戶入市的門檻，進一步激化客戶的選擇。27促銷策略之二：降低購房門檻（二）“0首期入伙”策略方案說明：客戶交納三萬定金，剩余三成首期在兩年內(nèi)免息分期付清。同時，開發(fā)商提高出售折頭，以抵消利息差額。優(yōu)勢（同比一成首期的方案）：1、在目前市場一成首期滿天飛的時候，以“0首期入伙”可給客戶一種耳目一新的感覺。2、同比一成首期開發(fā)商的資金壓力并沒提高多少，以剩余房號總價平均50萬計算，一成為5萬，而“0首期”交3萬定金，相比只2萬元。27促銷策略三：“

5、特價，一口價策略”方案說明：兩房兩廳兩種戶型面積相差極小，選擇價格相近的部分房雖以一口價策略銷售。三房二廳兩種戶型亦以一口價推出，方法與兩房一致。優(yōu)勢說明：在房地產(chǎn)市場，尾盤銷售的常規(guī)銷售中，一口價具相當?shù)臎_擊力，很容易引發(fā)客戶的關注，很好地達到匯積人氣的作用。27促銷策略四：“35萬入住松花江畔”本方案特針對目前剩余的70－80多M2的兩房兩廳，可只作一兩次廣告訴求，非常有針對性地尋求購買較小戶型的客戶。而口號重在宣傳“35”和“松花江景觀”，其理由如下：1、無論是何種類型的客戶，追求一個成熟的社區(qū)環(huán)境是相當客戶的共同心理，對于大多數(shù)置業(yè)于兩房兩廳的客戶來講，限于本身的資金條件

6、，多數(shù)情況下不得不選擇相對嘈雜，缺乏配套產(chǎn)環(huán)境的項目，因為成熟社區(qū)的房子多數(shù)定位于大戶型。如果在魚與熊掌可皆得的條件下，相信大多數(shù)有意向于較小戶型的客戶會在成熟社區(qū)，而不愿選擇其它區(qū)域。2、35萬是指最低樓層的兩房，是一個吸引客戶的口號，而“35萬入住松花江畔”綜合訴求即是買較小住房的客戶，可選擇中央大街大社區(qū)。簡潔、明了，具相當沖擊力。3、與社區(qū)“聚豪天下、麗水華庭”的銷售區(qū)分，在市場細分中獲取市場。促銷策略五：搖獎促銷27方案說明：在其它方案既定的條件下，客戶交付三萬定金后，可集中一天在公證的基礎上，由客戶自己搖獎，最高可獲“額外九折”的優(yōu)惠，而最低則只獲額外“九九折”的優(yōu)惠

7、。理由：1、根據(jù)絕大多數(shù)都有賭博心理可使客戶寄望于獲取最大優(yōu)惠折扣的沖動而下定金。2、根據(jù)絕大多數(shù)都想念自己而不想念別人的心理，故選擇由客戶搖獎而非由公證人抽獎的策略。3、搖獎方式由公證人監(jiān)督的基礎上，制定一套能靠自己運氣決定優(yōu)惠折扣的方式，可博取客戶的信任。促銷策略六：[觀江花園]以租帶售策略27[觀江花園]目前除復式大戶型外，還剩30多套住宅，并且其朝向和樓層都不大好，項目入伙的時間很長了，尾盤的銷售仍不容樂觀，我司策劃部經(jīng)過認真討論，再結合市場調(diào)查，建議采取“以租帶售”、“