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1、北京同世飛天商業(yè)地產(chǎn)策劃培訓資料第76頁共76頁商業(yè)業(yè)態(tài)劃分國內(nèi)商務部把定位的業(yè)態(tài)劃分為17種，其中5種是無店鋪業(yè)態(tài)：自動販賣機、直銷、電視購物、網(wǎng)上商店、電話購物。其它13種都是有店鋪業(yè)態(tài)：食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心（摩爾）、工廠直銷中心。99年國內(nèi)商業(yè)局的業(yè)態(tài)定位為9種，后來定位到11種，現(xiàn)在定位為17種，說明商業(yè)發(fā)展是由簡單到復雜、由低級到高級的過程。中國原來的商業(yè)是很單一的，農(nóng)村有供銷社，城市基本是百貨大樓，像北京有王府井，上海有一百、二百、三百，中國最初沒有超市，超市從國外過來叫超級市場，
2、超市為超級市場的簡稱，國內(nèi)原來也沒有大賣場和倉儲店。改革開放以后，國內(nèi)和國外的商業(yè)進行接軌，現(xiàn)在業(yè)態(tài)多了，劃分得越來越細化。例如從理論來講，國家業(yè)態(tài)劃分“百貨”是一個業(yè)態(tài)，但從管理實踐來講，百貨還可細分成幾個業(yè)態(tài)：有綜合百貨，就是常見的老百貨、大百貨，里面幾乎什么都能買到的；還有一種稱為精品百貨、時尚百貨、或流行百貨，像北京的百盛、中友就是這樣的百貨；還有一種百貨是專做一個品類的，比如以服飾類為主稱為服飾類百貨。再比如購物中心，購物中心又可以往下細分：有城郊型購物中心、社區(qū)型購物中心、都市型購物中心。如上海梅隴鎮(zhèn)是都市型購物中心，它位于上海很繁華的市區(qū)，周圍有很多高
3、檔品牌店，它的規(guī)模不是最大，里面有主力店、品牌店、還有餐飲娛樂，定位在中高端，很有品位，它是以精品百貨或流行百貨為主力店的，而另外一種城郊型購物中心主要以倉儲店、賣場為主力店的，兩者主體構成不一樣。主體構成有區(qū)別，又使購物中心可分很多。這就不僅僅是國內(nèi)商務部分的17種業(yè)態(tài)，還可以細分。商業(yè)規(guī)劃設計的十忌一忌貪大貪洋。商業(yè)項目不管本地的實際情況，拿上10萬、20萬平米就開始做項目，花500萬美金請一個外國設計院，有沒有必要。二忌省事省錢。自己在那拍著腦袋做了，可以省點錢，也不用那么多討論。三忌主觀經(jīng)驗。過去我這樣做過，現(xiàn)在我也這樣去做。四忌輕信設計院。設計院的確是很重
4、要的，但是在商業(yè)設計中不要太輕信它。五忌遷就主力店。六忌短視看不遠。我們不能只顧眼前而不顧項目長期的發(fā)展。因為商業(yè)項目不是一賣了之，它還有長期的經(jīng)營收益，還有長期的物業(yè)升值，所以我們要看看我們長遠的目標是什么？七忌片面重外觀。千萬不能只看到外邊多么漂亮而不管里邊。八忌重視裝修好臉面。九忌忽視經(jīng)營高成本。???十忌反復修改沒個完。前面不想好，后面邊建邊改。市場調(diào)查四方面內(nèi)容市場調(diào)查是從事商業(yè)地產(chǎn)的前提，毛澤東講過一句名言“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權”。市場調(diào)查的主要內(nèi)容分為如下幾方面：???一、社會經(jīng)濟調(diào)查首先是當?shù)氐慕?jīng)濟水平，包括第一：城市發(fā)展狀況，GDP，人均收入，產(chǎn)業(yè)
5、結構，城市發(fā)展規(guī)劃（道路網(wǎng)建設，交通，周邊配套是什么物業(yè)）。第二是投資環(huán)境，象稅收減免情況，政府辦事效率，機關工作作風，房地產(chǎn)發(fā)展情況及商業(yè)發(fā)展狀況等。????二、商圈形態(tài)調(diào)查需要調(diào)查商圈類型，商圈規(guī)模，形態(tài)特點。例如北京的主要幾個商圈有，動物園是批發(fā)為主，木樨園也是以批發(fā)服裝為主，燕莎就是高檔商圈，西單是個時尚商圈，故燕莎就很難在西單那里生存，因為它的定位是高檔百貨。我們要考慮商圈的分布、規(guī)模、策略和結構形態(tài)。同時還要調(diào)查商圈之間的關系，商業(yè)表面上看是商場和商場的競爭，實際上是商圈和商圈之間的競爭。例如長春，看起來是歐亞和長春百貨大樓在打價格戰(zhàn)，實際上是重慶路和紅
6、旗街兩個商圈在打價格戰(zhàn)。最好懂得辦法是商圈里面結成聯(lián)盟體，共同對付另外一個商圈，只有一個商圈存活了，你這個企業(yè)就能存活。如果你所處的商圈別人都死了，只剩下你一個商家也難以生存。一個商圈要有一個主導企業(yè)和主導業(yè)態(tài)，有合理的形態(tài)結構。???三、居民購買力調(diào)查是指針對當?shù)鼐用竦馁徺I水平、購買習慣、消費心理等所做的調(diào)查。1、要調(diào)查居民構成，包括調(diào)查常住人口和外來人口比例，是學生多還是打工者多，是辦公的人人多還是生活的人多，這些都要了解。第76頁共76頁2、人口規(guī)模調(diào)查，包括人口總量，流動量是多少，居民素質(zhì)如何，居民職業(yè)分類，收入來源等都要做詳細的調(diào)查。居民可支配收入調(diào)查包括
7、家庭收入，可支配收入——恩格爾系數(shù)是多少，購物習慣調(diào)查。我們在策劃一個商場男裝放在二樓還是四樓的時候會分析男人買東西是喜歡到店里就買還是要逛一逛再買，放到四樓他會不會就不上去買了，這都是一種消費習慣，值得我們?nèi)パ芯?。四、商業(yè)同業(yè)調(diào)查：經(jīng)營情況，管理水平，贏利狀況商業(yè)同業(yè)調(diào)查是指城市里面的商業(yè)分布在哪、每個商場的經(jīng)營定位是什么、業(yè)態(tài)定位、每個商場的經(jīng)營規(guī)模有多大、以及目前的消費狀況虧損還是贏利，毛利率是多少。一個城市的商業(yè)購買力總量是一定的，一個城市的商場越多，某一個商場的購買力就越小，多一家商場城市購買力就要從新分配。在做調(diào)查中，要了解對手的商業(yè)布局，就是了解同
