松綁樓市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)

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1、松綁樓市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)9月29日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》?！锻ㄖ访鞔_，為進(jìn)一步改進(jìn)對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融服務(wù)，繼續(xù)支持居民家庭合理的住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。《通知》要求加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融支持。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、財(cái)務(wù)可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)項(xiàng)目。對(duì)公共租賃住房和棚戶區(qū)改造的貸款期限可延長(zhǎng)至不超過(guò)25年。進(jìn)一步發(fā)揮開(kāi)發(fā)性金融對(duì)棚戶區(qū)改造支持作用；對(duì)地方政府統(tǒng)籌規(guī)劃棚戶區(qū)改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設(shè)的安排

2、，納入開(kāi)發(fā)性金融支持范圍，提高資金使用效率?！锻ㄖ芬蠓e極支持居民家庭合理的住房貸款需求。對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率

3、水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。通知還要求增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求。住房政策“翻燒餅”最新統(tǒng)計(jì)顯示，8月份70個(gè)大中城市中，有68個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降。央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)大尺度樓市松綁限貸新政，因其幅度超過(guò)了市場(chǎng)預(yù)期，業(yè)界普遍將其解讀為央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪“救市”。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭解讀政策亮點(diǎn)：1.三套限貸令取消；2.二套房貸大放松；3.針對(duì)外地人的限貸令取消；4.鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(M

4、BS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券，定向投放房貸。“房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期非常關(guān)鍵，一旦一致形成看空判斷，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展非常不利。這時(shí)調(diào)整房貸政策，支持滿足合理住房需求，發(fā)出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的明確信號(hào)?！敝袊?guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心咨詢研究部副部長(zhǎng)王軍分析說(shuō)，這次房貸政策調(diào)整目的在于“穩(wěn)”，并不是要再讓房?jī)r(jià)“起飛”。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，之前的限購(gòu)限貸政策，主要是針對(duì)前幾年房?jī)r(jià)持續(xù)猛漲、泡沫不斷加大的特殊情況采取的特殊對(duì)策，帶有明顯的行政色彩。連平認(rèn)為，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生明顯變化，庫(kù)存增多。需求雖然仍然存在，但因?yàn)楦鞣N限制措施

5、難以充分釋放。要順應(yīng)市場(chǎng)的變化，進(jìn)行合理調(diào)整，釋放改善型住房需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期?！睂谧骷矣嘭S慧認(rèn)為，如此放水信貸、全面取締限貸政策是把雙刃劍：一方面可能促使低迷的房地產(chǎn)迅速?gòu)?fù)蘇，促使房?jī)r(jià)重拾暴漲局面；另一方面也可能給市場(chǎng)放出的是更加恐慌的信號(hào)，連貨幣信貸都放水了，連限貸政策都取締了，足以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷程度和蕭條狀況，房?jī)r(jià)繼續(xù)走低的不可逆轉(zhuǎn)性。從而使得需求更加謹(jǐn)慎，購(gòu)買力更加觀望而不敢輕易入市，商業(yè)銀行更加對(duì)房地產(chǎn)惜貸，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷局面惡化，引發(fā)大面積棄房斷供等金融風(fēng)險(xiǎn)。民生證券首席宏觀研究員管清友表示，認(rèn)房不認(rèn)貸如期兌現(xiàn)，購(gòu)房

6、者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。但是，目前銀行基本對(duì)房貸實(shí)行基準(zhǔn)利率，自由定價(jià)體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀認(rèn)為，房貸新政的救市力度比較大，尤其是對(duì)改善性購(gòu)房的刺激更為明顯，“認(rèn)貸不認(rèn)房實(shí)際上就是將部分二套房當(dāng)做首套房來(lái)進(jìn)行貸款，政策力度比較大，這就是在鼓勵(lì)大家買房，尤其是改善性購(gòu)房者的受益最大，這部分的消費(fèi)刺激的效果會(huì)更加明顯”。此外，新政出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)微妙，正值“4萬(wàn)億”即將到期之時(shí)，所以除了救市之外，當(dāng)局還可拯救銀行，“這時(shí)候放開(kāi)融資在時(shí)間點(diǎn)上能接上，否

7、則到年底銀行就成了最大的壞賬戶了”。效果有待觀察和房地產(chǎn)界的謹(jǐn)慎樂(lè)觀相比，學(xué)界對(duì)央行的放松政策一點(diǎn)都不看好。經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容分析，從字面來(lái)看，房貸新政的目的是“繼續(xù)支持居民家庭合理的住房消費(fèi)”，但是該政策的“住房消費(fèi)”與以往政策的“住房消費(fèi)”有很大的差別。房貸新政所指的“住房消費(fèi)”是泛化了的“住房消費(fèi)”，即還清了銀行住房貸款或沒(méi)有住房貸款，不管持有多少住房，當(dāng)前再進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買住房，都可算作“住房消費(fèi)”，都可享受房貸新政的優(yōu)惠政策。在上漲了十幾年高房?jī)r(jià)下，絕大多數(shù)（85%以上）住房消費(fèi)者根本沒(méi)有能力進(jìn)入當(dāng)前的住房市場(chǎng)，房貸新政的所指“住房消費(fèi)”

8、主要是指持有住房但沒(méi)有欠銀行貸款再愿意進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買住房者了（有研究調(diào)查表明，目前中國(guó)城鎮(zhèn)居民已有68.9%擁有一套住房，在這些家庭中有19.7%沒(méi)有按揭貸款，房貸新政所針對(duì)的就是