成本管理前置方案階段的成本控制要點(diǎn)

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1、成本管理前置：方案階段的成本控制要點(diǎn)來源：第48期《明源IT&地產(chǎn)》作者：張峰日期：2012-10-12在項(xiàng)目一開始，要確定級(jí)別、檔次，從而在精裝設(shè)計(jì)、材料部品、成本指標(biāo)上能輕松“對(duì)號(hào)入座”。從設(shè)計(jì)優(yōu)化來優(yōu)化成本，設(shè)計(jì)在整個(gè)項(xiàng)目的成本投入上占比不大，卻影響75%的項(xiàng)目成本和項(xiàng)目盈利。一方面不能不計(jì)成本盲目追求設(shè)計(jì)效果，另一方面要避免成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)下降。定位拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)審、招標(biāo)采購、總包分包、銷售推廣、物業(yè)管理、客戶服務(wù)是相互關(guān)聯(lián)、貫穿項(xiàng)目全生命周期的節(jié)點(diǎn)匯集，這其中，因?yàn)槟玫爻杀臼遣豢?/p>

2、控的，所以成本前置的重點(diǎn)在于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。在項(xiàng)目一開始，要確定級(jí)別、檔次，設(shè)定設(shè)計(jì)和材料部品部件配置標(biāo)準(zhǔn)，從而在精裝設(shè)計(jì)、材料部品、成本指標(biāo)上能輕松“對(duì)號(hào)入座”。方案設(shè)計(jì)階段是成本定型的重要階段，決定了房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成本的75%以上，其重要程度不言而喻，具體而言，初步設(shè)計(jì)階段，主要在于減少不可售面積；施工圖階段，主要在于降低部分對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次。成本管控的最高階段主要圍繞設(shè)計(jì)做文章，設(shè)計(jì)方案落地，就決定了大致的成本。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、圖紙核算出來的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)等，逐一分解到相應(yīng)的

3、成本科目，進(jìn)行量價(jià)合理判斷，確定目標(biāo)成本。方案版、施工圖版確定，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)指標(biāo)確定與落地后，再要進(jìn)行調(diào)整影響會(huì)很大，因而對(duì)圖紙質(zhì)量的要求很高。像是有些招標(biāo)階段，如總包，算清單，發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)含量偏高，比如長沙某項(xiàng)目，鋼筋含量40-43公斤每平米就已足夠，實(shí)際使用卻達(dá)到50-60公斤每平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離指標(biāo)，而此時(shí)設(shè)計(jì)再做優(yōu)化，進(jìn)行圖紙調(diào)整，可行性和效率非常低。又如，進(jìn)入施工狀態(tài)之后，要調(diào)整圖紙，影響也會(huì)很大，牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，在目標(biāo)成本階段，設(shè)計(jì)、工程、財(cái)務(wù)、成本、營銷等業(yè)務(wù)部門會(huì)進(jìn)行討論，提出大量成本優(yōu)化

4、的建議，發(fā)現(xiàn)優(yōu)化的方向，而強(qiáng)有力的執(zhí)行還是在于業(yè)務(wù)部門，尤其是設(shè)計(jì)部門。方案階段的成本控制要點(diǎn)有很多，如地下面積、豎向標(biāo)高、窗地比、外立面率、核心筒及消防前室、建筑形態(tài)、工藝標(biāo)準(zhǔn)、建筑風(fēng)格、人防面積、層高等等，以下將從地下面積、窗地比、外立面以及無效成本等方面來重點(diǎn)分析方案設(shè)計(jì)階段的大頭成本如何控制。?一、盡可能減少和科學(xué)利用地下面積?建筑面積跟銷售面積是兩個(gè)概念，建筑面積無論可售還是不可售都投入了成本。過去在于得房率，現(xiàn)在講求可售比。可售比是可銷售面積占總建筑面積的比例。可售比越大，用于分?jǐn)偟某杀?/p>

5、將越少，所有的成本都會(huì)分?jǐn)偟戒N售面積的單方造價(jià)。提高可售比，地下室面積是很重要的一部分。一般來說，住宅的地下室不計(jì)容，建造成本卻高于地面上建筑一倍以上。地下室面積越大，投入面積越高，分?jǐn)偝杀驹礁?，可售比越低。投入成本在于希望產(chǎn)生溢價(jià)，如果能夠有利于價(jià)格提高，亦可分擔(dān)增加的平均成本，否則就是浪費(fèi)。以上海某項(xiàng)目的地下室設(shè)計(jì)為例，地下車庫無法直接進(jìn)入地下室，因而2層、3層贈(zèng)送的地下室面積實(shí)際使用量很低，且沒有做到真正意義上的獨(dú)立入戶和較好的私密性。經(jīng)驗(yàn)證明，如果地下室的面積超過建筑面積15%就不具經(jīng)濟(jì)性了

6、。因此要嚴(yán)格控制地下室面積，控制土方開挖量，控制以贈(zèng)送面積作為賣點(diǎn)；聯(lián)排別墅慎用地下停車方式，減少大開挖的地下室。地下面積跟車位配比相關(guān)，有些車位配比比較大，會(huì)設(shè)計(jì)大的地下車庫，大地庫成本很高，如果是容積率高的項(xiàng)目如超高層等，要滿足車位比，可能還得往地下發(fā)展，這其中鋼筋配比、結(jié)構(gòu)成本、樁基、土方等，要增加很多成本。因此，地下車庫的設(shè)計(jì)，一是在車位配比上盡可能與政府博弈，取得優(yōu)惠政策；二是可通過配置機(jī)械停車庫達(dá)到車位配比；三是在地下室功能布局上注重設(shè)計(jì)合理性，充分利用空間；四是通過車位劃線和單雙行合理

7、動(dòng)線設(shè)置，來盡可能增加停車位數(shù)量。如小戶型樓盤車位配比壓力很大，可充分采用這一方式；五是通過設(shè)計(jì)地上停車位來實(shí)現(xiàn)車位配比。但地上停車位會(huì)影響小區(qū)景觀，對(duì)于某些項(xiàng)目來說不合用。此外，對(duì)于一些贈(zèng)送地下車庫的別墅產(chǎn)品，可以設(shè)計(jì)半地下室，半地下室土方開挖量少，成本低于地下室，尤其是西南地區(qū)由于山區(qū)地下多石頭，開挖成本更高。但是，半地下室設(shè)計(jì)，一要考慮當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)，二要讓客戶滿意。?二、控制窗地比減少開窗面，實(shí)現(xiàn)門窗節(jié)能并降低造價(jià)?窗地比是指窗洞的面積與地上計(jì)容面積（不含地下室）的比例。開窗越大，意味著成本越高，

8、對(duì)節(jié)能保溫的要求越高?？刂拼暗乇染褪强刂仆饬⒚骈T窗的造價(jià)，外立面門窗造價(jià)比鋼筋混凝土的結(jié)構(gòu)造價(jià)要高得多。因此，要控制窗地比及過多過大的開窗面，并控制會(huì)影響門窗節(jié)能和造價(jià)的設(shè)計(jì)方案。首先，通過產(chǎn)品定位和成本標(biāo)準(zhǔn)化，來控制窗地比的比率，通過指標(biāo)來控制，比如普通住宅的窗地比在0.21-0.23，別墅的窗地比可達(dá)0.3。其次，通過門窗和立面分割方式減少耗材。凹凸越少、窗洞越小節(jié)能保護(hù)越容易配置，采用普通玻璃、型材就能滿足，但是如果開窗太大、立面設(shè)計(jì)曲線過多，則能耗越大，型材和