寧波市業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

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1、寧波市業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則第一章總則第一條為維護業(yè)主合法權(quán)益，規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，保證物業(yè)管理工作的順利進行，根據(jù)全國《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《浙江省物業(yè)管理條例》、《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》及相關(guān)法規(guī)文件，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)則。第二條本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項目的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、運作及換屆。業(yè)主自行管理或委托其他管理人管理物業(yè)的，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照本規(guī)則。第三條業(yè)主是房屋所有權(quán)人，對建筑物內(nèi)的住宅、

2、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）、業(yè)主大會議事規(guī)則。第四條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，依法履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行約定，規(guī)范服務(wù)行為。業(yè)主大會、業(yè)主委員會接受屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督和指導(dǎo)。積極配合社

3、區(qū)居民委員會的工作，接受社區(qū)居民委員會監(jiān)督和指導(dǎo)，發(fā)布重大決定前應(yīng)先聽取社區(qū)居民委員會建議，與社區(qū)居民委員會合作并配合公安機關(guān)共同做好社會治安等相關(guān)工作。-2-第五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。第六條市房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作相關(guān)政策的制訂，負責(zé)對全市業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作的指導(dǎo)和監(jiān)督

4、管理。轄區(qū)物業(yè)主管部門負責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作的指導(dǎo)和監(jiān)督管理，協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)成立業(yè)主大會。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）全面負責(zé)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會履行自治管理職責(zé)；及時處理業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與業(yè)主委員會之間糾紛；會同轄區(qū)物業(yè)主管部門采用多種方式宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)知識。社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會工作，在規(guī)定情形下代替業(yè)主委員會行使業(yè)主委員會職責(zé)。第二章業(yè)主第

5、七條業(yè)主是指依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人?；诜课葙I賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。第八條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第九條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其對共有部分享有的共有和公共管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。-3-第十條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋使

6、用性質(zhì)。業(yè)主改變房屋使用性質(zhì)的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十一條業(yè)主有權(quán)請求業(yè)主委員會公布下列情況和資料：（一）專項維修資金籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（四）物業(yè)服務(wù)合同；（五）共有部分的使用和收益情況；（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（七）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。第十二條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服

7、務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第十三條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)

8、域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家和寧波市有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用；-4-（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物