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《售后返租操作模式與商鋪租金回報率計算方法》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、售后返租操作模式與商鋪租金回報率計算方法“不破不立，不止不行?！笔酆蠓底獾恼T惑之處在于"先銷售后承租、同時給予一定比例租金回報"，盡管價格不菲，但仍引來買家追捧。然而，發(fā)展商卻踏上了痛苦"解套"的漫漫征途，如何破？從售后返租優(yōu)劣勢與適用性、操作模式、風險規(guī)避技巧、租金回報率計算方法等方面進行深度解析，為破解售后返租困局提供借鑒。一、關于售后返租，您知多少？1、售后返租優(yōu)劣勢與適用性分析特征客戶購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議，將房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期兩到十幾年不等發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付
2、返租期內(nèi)，業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報收益方式銷售收入；快速銷售、回籠資金優(yōu)勢投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強的安全感分割靈活，客戶層面廣劣勢實際租金收益不能滿足返租所需，政策限制適用類型主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權分割銷售模式長期售后返租特征商鋪銷售時，商鋪已經(jīng)出租，開發(fā)商將租約轉(zhuǎn)給業(yè)主，業(yè)主實施之前開發(fā)商和租賃客戶未完成的租賃合同優(yōu)勢前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位，給投資者堅定信心；適當降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度；如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠期物
3、業(yè)租金收益將有可能超出承諾回報劣勢承擔十年的返租補貼，有經(jīng)營收益的壓力；如后期經(jīng)營管理沒有達到預期目標，則承受返租年限越長，壓力越大；因返租而產(chǎn)生相應的法律風險適用性開發(fā)商知名度較低，運營難度較大，但項目未來潛力巨大的商業(yè)項目模式短期售后返租特征業(yè)主購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議，將物業(yè)返租給開發(fā)商。租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租，統(tǒng)一經(jīng)營管理，租期1-3年不等；發(fā)展商一次性返數(shù)年的租金，并降低首付；返租期內(nèi)，業(yè)主定時從發(fā)展商處得到固定的租金回報優(yōu)勢分割靈活、客戶層面廣，開發(fā)商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力；
4、前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位，有效保證整體商業(yè)形象；幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；投資收益明確，如果主力品牌好，則有較強的安全感；劣勢承擔前幾年的返租補貼；返租結束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高，但實施可能性小；因返租而產(chǎn)生相應的法律風險適用性統(tǒng)一經(jīng)營管理的大型商場產(chǎn)權商鋪；統(tǒng)一經(jīng)營管理的商業(yè)街、專業(yè)市場；有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權分割銷售2、售后返租操作方式A、招商→經(jīng)營→銷售→返租B、招商→銷售→返租→經(jīng)營定義該模式采用先招商，經(jīng)營一段時間后再分割銷售
5、商鋪。此時銷售屬于帶租約銷售，然后再簽訂一定年限一定金額的返租合同優(yōu)勢該模式是一種較新穎的銷售型地產(chǎn)操作模式，視經(jīng)營情況而定，在經(jīng)營成熟后，再銷售對于后期的返租運營阻力較小劣勢情況無法預測，價格較高定義用先招商，在招商的同時或稍微遲一些時間銷售商鋪。此時銷售屬于帶租約銷售，然后在簽訂一定年限一定金額的返租合同優(yōu)勢是對經(jīng)營權把握度較高的銷售型地產(chǎn)操作模式,視招商情況而定,如招商結果較好,再銷售會有效的提高去化速度,便于后期的統(tǒng)一運營劣勢視招商情況而定，有一定的風險C、銷售→返租→招商→經(jīng)營D、銷售→返租→放任定義該
6、模式先將商鋪進行分割銷售，再委托專業(yè)的商業(yè)管理公司以返租的形式統(tǒng)一招商，物業(yè)管理和整體經(jīng)營。因為由專業(yè)的公司代為管理，故又稱作"管理型商鋪"優(yōu)勢該模式是現(xiàn)今較為廣泛運用的銷售操作模式之一。拆零售產(chǎn)權以快速回收資金，采用固定化、利率化的周期性返租回報將經(jīng)營權從產(chǎn)權中玻璃，再由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和經(jīng)營劣勢對商業(yè)管理公司要求較高，對于，商鋪養(yǎng)成存在一定不確定性定義開發(fā)商在出售商鋪時與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)商以代理出租的方式進行包租，或者直接承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付
7、一定的租金回報優(yōu)勢該模式較為常見，有利于開發(fā)商快速回籠資金，并且轉(zhuǎn)嫁風險劣勢后期經(jīng)營風險大，一旦經(jīng)營失敗開發(fā)商將無力承擔風險回報，導致業(yè)主顆粒無收二、售后返租操作風險及規(guī)避技巧A、差價補貼風險C、大商家經(jīng)營不良風險差價補貼風險大商家作為一個商業(yè)的整體租賃者，其承租能力必然比較低發(fā)展商為了商鋪銷售，需要提供一個使投資客戶認同的回報率，兩者之間存在差距發(fā)展商不得不為了支持較高的回報而去補貼一定的資金大商家經(jīng)營不良風險在承租期中，由于商家的經(jīng)營管理不良，從而無法再繼續(xù)經(jīng)營，導致大型商家不支付租金發(fā)展商卻處于需要支付小業(yè)
8、主的承諾回報，但無法收取租金的尷尬狀況中，這時其所承擔的回報壓力更大規(guī)避方法由大型知名商家整體租賃再實現(xiàn)分割銷售的操作模式比較多。這種操作模式的方式是：發(fā)展商首先需判斷自身資金的使用效率如果能將銷售回收的資金用于其他投資獲取較好的收益率，那么對投資客戶的補貼就可通過回收資金良性循環(huán)產(chǎn)生的收益彌補，補貼僅僅作為一種資金成本而已優(yōu)勢在市場允許的合理范圍內(nèi)，在發(fā)展商提供了長期的
