房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的基本內(nèi)容和方法

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1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的基本內(nèi)容和方法　　市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)行的就是發(fā)現(xiàn)客戶需求的一個(gè)過程，這種調(diào)研有狹義和廣義之分，廣義的市場(chǎng)調(diào)研范圍非常的廣泛，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)研。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研更多的是理論上的，比如我們調(diào)查各種市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，看各種經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。狹義的市場(chǎng)調(diào)研基本不包括經(jīng)濟(jì)調(diào)研，我們逐一而談?！　》康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研最根本的要看客戶需要不需要房子，第二我們要看看客戶需要什么房子。當(dāng)然由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)時(shí)間性，我們不僅需要看看現(xiàn)在客戶是不是需要房子，還要看看將來是不是需要房子，現(xiàn)在供給是不是足夠，將來的供給呢，是不是客戶還需要?jiǎng)e的什么房子，客戶對(duì)現(xiàn)在的房子滿意，但是如果還有更

2、好的產(chǎn)品，客戶是不是會(huì)選擇？還有客戶能夠承受什么樣的價(jià)格。　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的基本內(nèi)容和方法　　市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)行的就是發(fā)現(xiàn)客戶需求的一個(gè)過程，這種調(diào)研有狹義和廣義之分，廣義的市場(chǎng)調(diào)研范圍非常的廣泛，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)研。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研更多的是理論上的，比如我們調(diào)查各種市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，看各種經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。狹義的市場(chǎng)調(diào)研基本不包括經(jīng)濟(jì)調(diào)研，我們逐一而談?！　》康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研最根本的要看客戶需要不需要房子，第二我們要看看客戶需要什么房子。當(dāng)然由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)時(shí)間性，我們不僅需要看看現(xiàn)在客戶是不是需要房子，還要看看將來是不是需要房子，現(xiàn)在供給是不是足夠，將來的供給呢，是不

3、是客戶還需要?jiǎng)e的什么房子，客戶對(duì)現(xiàn)在的房子滿意，但是如果還有更好的產(chǎn)品，客戶是不是會(huì)選擇？還有客戶能夠承受什么樣的價(jià)格?！　∈紫瓤蛻羰遣皇切枰孔?，其實(shí)這本身是個(gè)相對(duì)概念，這就好像問人是不是需要錢一樣，即便再有錢的人也會(huì)說自己需要錢，自己的錢不夠，但是也有一種人確實(shí)是沒有足夠的房子住，這些人也缺房子，對(duì)于后一種人來說就是剛性住房需求，對(duì)于前一種人來說就是改善性住房需求，甚至是投資性住房需求，而這種需要是彈性比較大的，隨著市場(chǎng)、輿論、價(jià)格的變化而變化，剛性的住房需求彈性則比較小。當(dāng)然這只是一種相對(duì)的平均，只要人和人之間的居住面積和條件不完全一樣，人們就存在想要購買更多房子和更好房

4、子的心里需要。第一我們可以通過人均居住面積來確定看看市場(chǎng)上是不是需要房子，目前所有城市的人均住房面積大約再20－30平方米之間，當(dāng)然越大的城市這個(gè)數(shù)字會(huì)更小，在農(nóng)村這個(gè)數(shù)字相對(duì)比較大，達(dá)到30多，數(shù)字一般是靜態(tài)的，關(guān)鍵就是在于變動(dòng)，比如那么很多城市由于國家政策、市政規(guī)劃的發(fā)展會(huì)導(dǎo)致人口的突然增加那么就會(huì)有很多的剛性住房需求，也可能很多城市的人口流動(dòng)并沒有那么多，但是原有建筑的年代比較老，建筑條件比較差，這些城市對(duì)于改善性住房需求就比較大，但是對(duì)于這樣的城市需求總量沒有那么多，因?yàn)槿丝诘目倲?shù)基本固定的。這是從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看一個(gè)宏觀的量。還有一種需求是局部的，比如新的城市建設(shè)導(dǎo)致了原

5、有棚戶區(qū)的拆遷，那么這些人就不得不購買房子。那么在實(shí)際的調(diào)查過程中我們可以通過問卷調(diào)查的方式看看客戶是不是需要房子，或者說短期內(nèi)有沒有購房的需要，這樣可以判斷一下微觀的客戶需求情況，那在整體相對(duì)沒有太大變動(dòng)的情況下，由于城市的局部調(diào)整，對(duì)于局部的產(chǎn)品可能出現(xiàn)需求，比如在某個(gè)區(qū)域建了新型的商業(yè)、醫(yī)院、教育機(jī)構(gòu)，那么可能就有一些客戶希望購買這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品。針對(duì)客戶的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研局限性比較大，主要是面對(duì)面的交流，問卷調(diào)查。　　還有一種調(diào)查方式，也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研比較多的，就是調(diào)查市場(chǎng)交易情況和供應(yīng)方的情況。也就是我們常常說的踩盤。這也是我們?cè)敿?xì)說的，簡(jiǎn)單來說我們樓書上有的

6、信息，都是我們需要調(diào)查的東西。比如還是剛才的問題，客戶是否需要房子，一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯就是如果市場(chǎng)上房子賣的好那么我們就認(rèn)為客戶需要房子，無論這種需要是出于具體什么原因，如果市場(chǎng)上房子銷售不好，那么我們就認(rèn)為房子賣的不是很理想。一般城市的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)都會(huì)有每月的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，在網(wǎng)上進(jìn)行公布，一些中介和媒體也會(huì)做這樣的工作，都可以用作我們的參考，我們也可以直接到對(duì)方的營銷現(xiàn)場(chǎng)區(qū)觀察，看看來訪的客戶量，詢問售樓人員余下的房子都是哪些，可以在開盤的當(dāng)天看看客戶有多少，這些都可以幫助我們判斷客戶是否需要這些房子。　　以上都是調(diào)查客戶是否需要房子，那么我們還要知道客戶需要什么房子。在房地

7、產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研過程中我們區(qū)對(duì)方的售樓部，偽裝成客戶，看看現(xiàn)在還有什么房子，如果現(xiàn)在還有的房子，正常情況下就是客戶不太喜歡，或者說相對(duì)不喜歡，不適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品，我們也可以看看哪些房子已經(jīng)銷售了，這些產(chǎn)品可能就是客戶喜歡的，他們真正需要的。當(dāng)然調(diào)研過程中需要對(duì)每種產(chǎn)品都有個(gè)仔細(xì)的了解，從項(xiàng)目整體，到某棟樓，到某個(gè)單元，某個(gè)朝向，要具體分析下為什么這種產(chǎn)品受歡迎，為什么這種產(chǎn)品不受歡迎。這種對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研僅僅是一個(gè)參考，我們可以通過問卷調(diào)查對(duì)客戶進(jìn)行深入的了解。但是需要注意一點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的客戶