常熟世茂世紀中心市場推廣方案

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1、常熟世茂·創(chuàng)夢世紀營銷推廣方案目錄第一部分、常熟房地產(chǎn)市場狀況及前景分析4一、項目市場背景分析5二、常熟房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析8三、常熟房地產(chǎn)前景展望11第二部分、常熟世茂·創(chuàng)夢世紀目標市場分析12一、項目潛在目標市場來源及組成分析13二、項目消費群體特征分析14三、項目潛在目標消費群體組成分類15第三部分、項目產(chǎn)品分析18一、項目地塊現(xiàn)狀及未來展望19二、項目產(chǎn)品分析20三、項目SWOT分析23第四部分、項目定位分析25一、項目核心價值分析26二、項目整體市場形象定位29三、創(chuàng)夢世紀項目市場定位31第五部分、項目前期市場推廣策略33一、項目前期市場推廣線索34二、項目前期市場推廣策略35第六

2、部分、項目營銷推廣策略39一、項目營銷推廣原則40二、項目營銷推廣思路41三、項目入市推廣策略42第七部分、項目年度階段營銷推廣策略44一、年度階段營銷推廣策略45二、項目開盤期（2005年9月中旬）49三、項目強銷期（2005年9月下旬—2006年1月底）49第八部分、項目媒介分析51一、媒介組合原則52二、媒介推廣組合53三、媒介傳播安排56第一部分、常熟房地產(chǎn)市場狀況及前景分析受到今年上半年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調控政策、金融政策的影響，常熟房地產(chǎn)市場容量急劇減少，市場上積壓了大量的高檔豪宅商品房，房地產(chǎn)市場銷售壓力驟然增大，市場競爭更趨激烈.一、項目市場背景分析近幾年來，我國相續(xù)實施的、系

3、列的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調控政策開始發(fā)揮其指導性作用，指引我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場步入結構調整期。特別自今年六月新政的實施和落實，有效的抑制了房地產(chǎn)市場的投機性需求，市場投資者將投資目標轉向以商鋪、辦公等為主的經(jīng)營性產(chǎn)品，房地產(chǎn)住宅市場自住型消費需求成為近期房地產(chǎn)需求市場的主力軍，高性價比產(chǎn)品、商鋪、商務寫字樓成為現(xiàn)階段市場的焦點。1、宏觀調控政策影響力顯著，房地產(chǎn)市場步入結構盤整期近年來，國家采取的系列的宏觀調控政策，分別從土地政策、金融政策、房地產(chǎn)法律法規(guī)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅費政策等角度對房地產(chǎn)供給商、房地產(chǎn)消費者施加影響，成功的抑制了我國房地產(chǎn)業(yè)高速增長的勢頭。經(jīng)過較長時間的市場博弈

4、，國家采取規(guī)范房地產(chǎn)市場、完善房地產(chǎn)法律法規(guī)、嚴厲打擊房地產(chǎn)市場投機性投資行為、繼續(xù)實施積極的貨幣政策、積極扶持初次置業(yè)需求、引導房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供給結構和市場消費結構等措施，有效抑制房地產(chǎn)業(yè)非理性、快速增長的勢頭，市場行進平穩(wěn)的狀態(tài)，市場步入調整、結構重組、穩(wěn)恒發(fā)展的時期。2、六月新政政策有效的抑制了房地產(chǎn)市場投機性需求，高性價比商品房需求旺盛今年六月新政的實施及落實，有效的抑制了我國境內(nèi)外游資的投機性行為、非理性市場投資行為，房地產(chǎn)市場投機性需求容量急劇減少。我國部分城市房地產(chǎn)市場價格下探，市場觀望氛圍濃烈，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求的局面，房地產(chǎn)市場步入買方市場。在這種市場背景下，消費者表

5、現(xiàn)更為理性，市場競爭白熱化，行業(yè)規(guī)則規(guī)范化，機會與約束同時發(fā)揮作用。在這種市場形勢下，房地產(chǎn)市場自住型消費需求成為住宅市場的重要支柱，高性價比產(chǎn)品、低檔次價位產(chǎn)品成為市場上關注的熱點，房地產(chǎn)供給商采取各種促銷手段推售產(chǎn)品；部分房地產(chǎn)市場投資客調整其投資戰(zhàn)略，商鋪、商務辦公寫字樓成為其關注的對象，如近階段南京、上海房地產(chǎn)市場狀態(tài)。3、受到房地產(chǎn)區(qū)域性市場特征的影響，本輪宏觀調控政提升了三線城市房地產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展受到我國不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平不平衡的影響及房地產(chǎn)區(qū)域性市場特征的限制，不同城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平差距顯著，長三角地區(qū)新興經(jīng)濟城市房地產(chǎn)市場大多數(shù)處于健康的市場狀態(tài)，如常熟房地

6、產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，其發(fā)展前景樂觀。但常熟房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模普遍較小，市場上供給的產(chǎn)品功能單一、缺乏創(chuàng)新能力；房地產(chǎn)市場消費容量偏小，大多數(shù)處于二次置業(yè)階段，市場上消費者的消費心理表現(xiàn)成熟，對高素質、舒適型住宅市場需求前景廣闊，對此，我們對世茂·世紀中心有理由保持謹慎的樂觀。二、常熟房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析1、市場投資保持快速增長的勢頭根據(jù)常熟統(tǒng)計局公布的信息顯示，2004年，常熟全年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資29.60億元，比2003年增長57.5%，其中住宅投資23.23億元，增長45.6%；商業(yè)營業(yè)用房4.29億元，增長183.3%。根據(jù)常熟房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的信息顯示，今年1~7月份，常熟全市

7、完成房地產(chǎn)投資額18.434億元，同比增長88.6%；其中完成房地產(chǎn)住宅投資額12.2046億元，同比增長42.9%；完成商業(yè)營業(yè)用房2.30億元，增長475.0%。市場投資保持高速增長的勢頭。2、房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模逐漸增大，房地產(chǎn)開發(fā)商逐步走向成熟今年1~7月份，全市商品房施工面積已達299.2萬平方米，商品房竣工面積59.42萬平方米，分別增長38.2%和87.6%。房地產(chǎn)開發(fā)市場項目開發(fā)規(guī)模逐漸增大，如尚戶花園總占