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《關(guān)于審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛適用法律的思考》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學術(shù)論文-天天文庫。
1、----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方關(guān)于審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛適用法律的思考 張廣兄 近年來，隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)村建設(shè)城市化步伐的加快，全國各地農(nóng)村的房地產(chǎn)市場也變得異?；钴S。在這種形勢帶動下，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛也日益增多。以筆者曾供職的江蘇省淮安市楚州區(qū)法院近年來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2005年該院審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件16件，2006年則上升至43件，2007年1-9月份則已受理了48件?！ ∮捎谖覈壳吧袩o專門的法律規(guī)定來規(guī)范和解決這種農(nóng)村房屋買賣糾紛，因此。審判
2、實踐中，對如何處理這類糾紛存在很大的分歧，認為買賣合同無效的有之(無效論)，認為有效的有之(有效論)，認為合同無效但房屋可不予返還的有之(無效不返還論)，一時仁者見仁，智者見智。這使得很多法官在審理具體案件時感到無所適從，從而導(dǎo)致不同法院和法官判案結(jié)果呈現(xiàn)很大的差異性，這在一定程度上給司法公正帶來了不應(yīng)有的負面影響。因此，如何就現(xiàn)有相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定對這類糾紛作出正確、規(guī)范、統(tǒng)一的裁判不僅是當務(wù)之急，也是勢在必行。筆者有感于此，撰寫本文，擬從目前審判實務(wù)需要的角度出發(fā)，就審理該類糾紛的法律適用問題作一粗淺探討和思考，以供決策者參考?！ ∫?、關(guān)于農(nóng)村房屋
3、能否買賣的思維定位----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方 對于農(nóng)村房屋能否買賣這個問題，是審判人員在處理這類糾紛首先必須面對并予以解決的問題。如果這一問題認識模糊，案子就沒法審下去。審判實踐中，對這個問題一直存在兩種意見;一種意見認為農(nóng)村房屋買賣事關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而我國法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)，因此，農(nóng)村房屋不能買賣;另一種意見認為，我國法律沒有禁止農(nóng)村房屋買賣的
4、明文規(guī)定，“法無禁止即自由”，只要雙方合意，就可以買賣。筆者認為，要搞清農(nóng)村房屋能否買賣這個問題，可從以下方面進行分析： 1、農(nóng)村房屋能否出售?！ ∥覈睹穹ㄍ▌t》第七十五條規(guī)定，公民的個人財產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財產(chǎn);《物權(quán)法》第六十四條也規(guī)定“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)”。對照該兩條規(guī)定，我們認定農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財產(chǎn)應(yīng)是不容置疑的。既然農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財產(chǎn)，那么從理論角度來說，作為農(nóng)村房屋所
5、有權(quán)人的農(nóng)村居民，完全可以依法對其房屋行使所有權(quán)，當然包括其中能充分體現(xiàn)所有權(quán)權(quán)能的處分權(quán)。再從我國目前的立法精神和法律現(xiàn)狀來看，據(jù)筆者所知，我國到目前為止，并無禁止農(nóng)村居民出售自己農(nóng)村房屋的法律、法規(guī)規(guī)定;相反的，《中華人民共和國土地法》第62條中卻有：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定，從上面法律規(guī)定精神來看，國家還是肯定農(nóng)村房屋是可以出售的，沒有要禁止和干涉農(nóng)村居民行使房屋所有權(quán)的立法意圖。那么，既然有賣就有買，因此農(nóng)村房屋是可以買賣的?！ ?、農(nóng)村宅基地不能轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是否必然導(dǎo)致農(nóng)村房屋也不能轉(zhuǎn)讓 農(nóng)村房屋買賣必然會涉及房
6、屋下土地即農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這個敏感的法律問題。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民為建造自住房屋，對農(nóng)村集體土地所享有的一種占有、使用的權(quán)利，它是我國特有的一種用益物權(quán)形式。----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，農(nóng)民對自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，而無處置權(quán)。這在我國《土地管理法》第六十三條就有“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于
7、非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的明確規(guī)定。由此可見，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)按法律規(guī)定是受嚴格限制的。這些限制性規(guī)定，雖不是針對農(nóng)村房屋能否出售作出的，但基于農(nóng)村房屋與其所付著的土地緊密關(guān)聯(lián)性和我國傳統(tǒng)的房隨地走、房地一體的習慣思維，農(nóng)村房屋買賣因此變得異常復(fù)雜起來。這種房隨地走、房地一體的認識，使審判實踐中不少審判人員將農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓當成了左右農(nóng)村房屋買賣合同有效、無效的法寶，并以此作為裁判的依據(jù)。那么，農(nóng)村宅基地不能任意轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是否必然導(dǎo)致農(nóng)村房屋也不能轉(zhuǎn)讓呢?筆者認為，雖然在物理上和人們的習慣思維上，農(nóng)村房屋與農(nóng)村宅基地密不可分;但是，我國現(xiàn)行法律對房屋所有權(quán)
8、和農(nóng)村宅基地使用權(quán)卻是分開規(guī)定的，他們是兩種各自獨立
