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1、施工總承包維?？偨Y(jié)維保期分土建兩年、防水五年、結(jié)構(gòu)在使用年限內(nèi)（按五十年計(jì)）維保方式分為五種：第一、各分責(zé)任范圍內(nèi)自理；第二、責(zé)任界定不清晰的安排第三方進(jìn)行維修；第三、第三方含總包及甲方兩種；第四、涉及裝修問(wèn)題需聯(lián)系其他公司或商家裝修人員進(jìn)行維修；第五、涉及賠償包干問(wèn)題。截至2015年年關(guān)，總已進(jìn)行維保一年半有余，維保問(wèn)題近萬(wàn)余，具體問(wèn)題分類如下：1、空鼓：從維保至今空鼓幾乎是業(yè)主保修的通病，甚至有將空鼓問(wèn)題擴(kuò)大升級(jí)的趨向，空鼓導(dǎo)致的原因頗多，一是線管預(yù)埋原因，二是砌體未濕水處理，抹灰層又養(yǎng)護(hù)不夠，導(dǎo)致砌體
2、后期吃水過(guò)多，砌體面層與抹灰面層之間形成空層，導(dǎo)致空鼓。處理方式：對(duì)空鼓區(qū)域進(jìn)行擴(kuò)大切槽處理，然后分層抹灰，對(duì)于砼墻面，需先涂抹界而劑，對(duì)于空鼓區(qū)域內(nèi)的不同材質(zhì)的墻體之間，需進(jìn)行掛網(wǎng)加強(qiáng)處理，掛網(wǎng)宜在一次抹灰后掛網(wǎng)，宜鐵絲網(wǎng)或玻纖維網(wǎng)。然后進(jìn)行濕水養(yǎng)護(hù)，不低于七天。2、開(kāi)裂：開(kāi)裂同空鼓，也是通病，存在這樣幾種類型的裂縫：2-1，膩?zhàn)用姹韺恿芽p，此類裂縫易修補(bǔ)，只需重新批補(bǔ)膩?zhàn)臃邸?-2,抹灰層開(kāi)裂，因抹灰養(yǎng)護(hù)不到位，或者在砼面與抹灰面，及抹灰面與保溫而交界處未進(jìn)行掛網(wǎng)加強(qiáng)處理導(dǎo)致開(kāi)裂。2-3,磚墻開(kāi)裂，因地
3、基沉降、圈梁承重不足，或構(gòu)造柱設(shè)置不足及磚墻超高引起。2-4,砼面開(kāi)裂，地基沉降引起，或周邊構(gòu)造承重失衡引起。其他原因引起的開(kāi)裂，1、對(duì)拉螺桿或鋼筋銹蝕在砼內(nèi)未及時(shí)取出，銹蝕過(guò)度引起墻而開(kāi)裂；2、膩?zhàn)游寸P除干凈表層刷水泥或砂漿后再批膩?zhàn)拥韧苛?，易造成起殼、開(kāi)裂；3、線槽開(kāi)裂。處理方式:對(duì)于抹灰層開(kāi)裂區(qū)域，需進(jìn)行切槽修補(bǔ)后，再掛網(wǎng)抹灰處理，對(duì)于磚墻開(kāi)裂部位，需對(duì)磚墻進(jìn)行切槽填縫處理，對(duì)于砼墻而開(kāi)裂部位，需進(jìn)行注漿處理，如因沉降引起的開(kāi)裂，還需對(duì)基地進(jìn)行加固。3、防水：通病，原因分為以下幾類：2-1，廚房，衛(wèi)生
4、間，陽(yáng)臺(tái)滲水，一般分為板滲及管道周邊滲水兩種，板滲的原因在于砼澆搗不密實(shí)，或者在澆筑完成初期承重過(guò)大，導(dǎo)致砼開(kāi)裂，水從裂縫屮滲入至板內(nèi)。管道滲水又分為管道封堵不密實(shí)滲水及管道接門(mén)不密實(shí)滲水兩種，其中管道封堵不密實(shí)滲水原因在于封堵工藝、標(biāo)準(zhǔn)不到位，偷工減料引起，其次防水材料的優(yōu)劣、選型、工藝也是滲漏水的一個(gè)重要因素。2-2,屋面滲水，原因一在于砼自密實(shí)程度不夠，或者在砼強(qiáng)度硬化初期加載過(guò)大導(dǎo)致砼開(kāi)裂引起；二是防水材料的優(yōu)劣、選型、工藝問(wèn)題，同時(shí)也存在管道滲漏的問(wèn)題。2-3,墻面滲水，原因一般在于磚墻開(kāi)裂，或者
5、磚墻與砼交界面開(kāi)裂處引起，雨水滲透進(jìn)墻體內(nèi)滲透至內(nèi)墻導(dǎo)致。4、膩?zhàn)訂?wèn)題：膩?zhàn)釉诰S修過(guò)程中發(fā)現(xiàn)以下問(wèn)題：3-1，起殼，一種原因是膩?zhàn)颖韺娱_(kāi)裂引起，一種是原膩?zhàn)佣寸P除干浄，在其表層抹灰或抹素水泥，然后在抹灰層表層在批膩?zhàn)?，這種情況同樣容易導(dǎo)致膩?zhàn)悠饸?，龜裂及空鼓?-2,掉灰，膩?zhàn)优浔葐?wèn)題及材料質(zhì)量問(wèn)題或因時(shí)間過(guò)長(zhǎng)氧化。3-3,色差，不同時(shí)期批的膩?zhàn)哟嬖谝欢ǖ纳睢?-4，起泡，或因膩?zhàn)映运^(guò)多引起。處理方式：一般將滲水區(qū)域鑿至砼面或基底面，進(jìn)行防水材料涂抹或者卷材鋪貼處理，對(duì)于砼墻面滲水區(qū)域，需進(jìn)行注漿處理
6、。5、起砂，砂漿配合比不行或摻入添加劑過(guò)多，比如砂漿王。6、爆灰，養(yǎng)護(hù)不足引起。7、開(kāi)間、進(jìn)深差：砌筑磚墻時(shí)僅依軸線砌筑，未按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置灰餅及校正線，導(dǎo)致磚墻砌筑偏離軸線平行區(qū)域或抹灰時(shí)水平度及垂直度存在偏差。8、凈高差：未設(shè)置一米線校正，或在砼澆搗期間頂板局部壓力過(guò)大及支撐不足導(dǎo)致下沉，地坪水平度不足也會(huì)引起凈高差，需設(shè)置一米線，用激光水平儀對(duì)頂棚及地坪同時(shí)檢測(cè)。9、因以上其他各類問(wèn)題引起的裝修后修復(fù)問(wèn)題最為麻煩，裝修問(wèn)題涵蓋墻而漆、瓷磚，墻紙，墻布，硅藻泥及頂棚的木質(zhì)吊頂，集成吊頂，石膏吊頂，木質(zhì)工藝，木
7、質(zhì)地板，瓷磚地板等，窗戶，衣柜，書(shū)柜，鞋柜等墻體柜類及其他裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備等。10、其他涉及到強(qiáng)電、弱電、門(mén)窗、消防、燃?xì)狻⑷朔兰肮矃^(qū)域精裝修，入戶門(mén)、甚至園林綠化的問(wèn)題也不少，尤其以強(qiáng)電、弱電及消防的埋線位置不明或太淺，在維修過(guò)程中時(shí)常切斷線管，然后以門(mén)窗問(wèn)題與墻面，頂棚及地面之間奮高差導(dǎo)致開(kāi)合存在阻礙等問(wèn)題。11、安全問(wèn)題：12、勞動(dòng)力問(wèn)題：
