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《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與發(fā)展趨勢(shì)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、2008中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與發(fā)展趨勢(shì)時(shí)間：2007-12-7地點(diǎn)：廣州錦漢展覽中心主持人蔡穗聲（廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)）：各位領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓下午好，研討會(huì)現(xiàn)在開(kāi)始了，本來(lái)是三點(diǎn)開(kāi)始的，但是主持人金貽國(guó)老師因?yàn)槿?chē)所以延誤了，今天下午主要是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研討。請(qǐng)?jiān)试S我先介紹今天出席的嘉賓有：建設(shè)部政策研究中心處長(zhǎng)、城市經(jīng)濟(jì)系教授、導(dǎo)師、中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究員首席經(jīng)濟(jì)師文林峰女士、廣東省社會(huì)科學(xué)院、企業(yè)管理與決策科學(xué)研究所研究員林平凡先生。主持人蔡穗聲：下面有請(qǐng)建設(shè)部政策研究中心處長(zhǎng)文林峰女士發(fā)表主題演講。文林峰：：尊敬的蔡
2、會(huì)長(zhǎng)，各位嘉賓大家下午好，今天非常高興來(lái)到廣州參加名優(yōu)項(xiàng)目的展示和交流會(huì)，廣東省的房地產(chǎn)一直走在全國(guó)的前列，在全國(guó)一直起著示范引導(dǎo)的作用，我們?cè)诟鱾€(gè)時(shí)期經(jīng)常到廣州市調(diào)研，對(duì)廣州市場(chǎng)有一定的了解，今天用半個(gè)小時(shí)的時(shí)間跟大家共同交流探討全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，目前運(yùn)行的特點(diǎn)以及未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的情況，因?yàn)闀r(shí)間比較短，我就講半小時(shí)，留下十幾分鐘的時(shí)間，大家共同交流，這樣就會(huì)更加的有針對(duì)性。今天主要講三個(gè)方面的內(nèi)容：一、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)二、主要宏觀調(diào)控政策，包括2004年以來(lái)各項(xiàng)宏觀調(diào)控的要點(diǎn)和作用，目前的土地金融
3、的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響。三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，大家都知道2004年宏觀調(diào)控以來(lái)，國(guó)務(wù)院各部位連續(xù)出臺(tái)多個(gè)調(diào)控政策，特別是去年一年，除了37號(hào)文外，其他的配套政策出臺(tái)了20多個(gè)，任何一個(gè)行業(yè)都沒(méi)有如此密集的政策調(diào)控，很多人對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)很迷茫，我談一下自己的感想。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成就今年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和十七大以及年初的兩會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展持有肯定的表述，房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康增長(zhǎng)，全面改善城鄉(xiāng)居民居住狀況發(fā)揮了巨大的作用，很多的代表提出要取消房地產(chǎn)的地位甚至是縮小房地產(chǎn)行業(yè)跟國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的觀點(diǎn)是不一
4、致的，最近幾年房地產(chǎn)發(fā)展的情況可以看得出來(lái)，城鄉(xiāng)住宅的建筑量每年保持在13億平方米，城鎮(zhèn)是5.5—6億平方米，竣工量是很大的。過(guò)去有廠房集中建房，商品房的比例不大，最近的比例很多，達(dá)到了80%。人均住房面積大幅度的提升，1978年人均居住面積是2.6平方米左右，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了27平方米/人均，這在世界上也是令人矚目的，我們?cè)趪?guó)際交流的時(shí)候，跟國(guó)外探討中國(guó)住宅發(fā)展的現(xiàn)狀，他們也是很驚訝的，人均住房面積的增長(zhǎng)是伴隨著人口快速增加提升的，自由率和成套率達(dá)到了80%，每個(gè)人都有切身的感受，特別是珠三角區(qū)域，從九十年代
5、到現(xiàn)在幾乎所有人都換過(guò)住房，都改善了住房條件，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展給國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及人民生活帶來(lái)的積極影響，包括對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率，最高峰達(dá)到了5.2%，平均水平是4.5%，這是城鎮(zhèn)住宅的建設(shè)量。16我們?cè)?000年第五次人口普查統(tǒng)計(jì)知道，90年以后建設(shè)的住宅是市場(chǎng)存量住宅的50%，到2006年統(tǒng)計(jì)的時(shí)候67%的住宅是96年建設(shè)后的，現(xiàn)在看到的城鎮(zhèn)存量房屋大部分都是90年以后建設(shè)完成的。在取得巨大成就的同時(shí)，市場(chǎng)也存在很多的問(wèn)題，導(dǎo)致政策不斷的出臺(tái)，不斷的轉(zhuǎn)變方向，一直進(jìn)行調(diào)控。我認(rèn)為市場(chǎng)的問(wèn)題有五個(gè)不平衡。1、重市場(chǎng)
6、輕保障。市場(chǎng)發(fā)展的迅速，但是住房保障沒(méi)有及時(shí)跟得上，導(dǎo)致溫總理新加坡訪問(wèn)的時(shí)候，說(shuō)民生最關(guān)注的還是住房的問(wèn)題。我們從1998年房改后，高度重視市場(chǎng)化、商業(yè)化和社會(huì)化的發(fā)展，將人們推向市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)房屋，但是忽略了社會(huì)中低收入家庭需要政府補(bǔ)貼才可以解決住房的問(wèn)題。1998年的時(shí)候有經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，2000年—2002年各個(gè)地區(qū)在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)中量還是比較大的，最高在2003年已經(jīng)占到了住宅投資的17%，后來(lái)隨著各個(gè)城市將土地作為城市主要的收入來(lái)源，越來(lái)越不重視經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，有的城市還停止了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，
7、低谷的時(shí)候經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)只占商品房的比例為14.5%，隨著房?jī)r(jià)上漲，低收入者的住房問(wèn)題越來(lái)越突出。我們知道香港1997年出現(xiàn)了大起大落，很多有錢(qián)投資者都出現(xiàn)了資產(chǎn)的負(fù)增長(zhǎng)，這種情況下沒(méi)有人怨香港和特區(qū)政府，因?yàn)檫@是自己的投資行為，廣大的低收入家庭可以通過(guò)出租的形式排隊(duì)等候解決住房的問(wèn)題，這完全是兩個(gè)不同的市場(chǎng)。前一段時(shí)間考察新加坡的住房情況，新加坡84%的住房是國(guó)民住房，如果在新加坡居住的話，每個(gè)人終身可以享受一次國(guó)家住宅，價(jià)格大約二、三十萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)格的住房大概在一、二百萬(wàn)元。我們推進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)的時(shí)候，
8、政府的目標(biāo)是什么，目標(biāo)是如何制定的問(wèn)題。2、重?cái)?shù)量輕質(zhì)量房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，過(guò)去一直將每年的竣工面積，投資額，一、二手成交額作為統(tǒng)計(jì)口徑，但是質(zhì)量沒(méi)有同步的跟進(jìn)，1998年開(kāi)始重視這個(gè)問(wèn)題，八部委出臺(tái)了推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化的改進(jìn)意見(jiàn)，此后沒(méi)有配套的政策推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，包括稅收、土地的相關(guān)政策。我們看到小區(qū)的品質(zhì)逐年提高，是開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況下不斷的提高品質(zhì)，特別是南方的開(kāi)發(fā)商北進(jìn)、西進(jìn)，提升了各地區(qū)的開(kāi)發(fā)
