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1、如何成功運(yùn)作高檔寫字樓XXXXX物業(yè)管理服務(wù)有限公司中國的房地產(chǎn)在改革開放以來，在短短的時(shí)間內(nèi)，經(jīng)歷著一個(gè)前所未有的高速發(fā)展過程。在大量物業(yè)短期同時(shí)推出市場(chǎng)的情況下，激烈的競(jìng)爭(zhēng)在所難免，而要在這個(gè)戰(zhàn)爭(zhēng)激烈的戰(zhàn)場(chǎng)上，成功的戰(zhàn)勝對(duì)手，確實(shí)不是一件容易的事。???作為香港國際金融中心，上海中環(huán)廣場(chǎng)等物業(yè)的管理者，我們對(duì)高檔寫字樓的開發(fā)管理成功與否，有著自己的看法。以下我們將試從早期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)及相關(guān)配套、招商、以至后期的經(jīng)營管理幾個(gè)方面作出分析：1.早期定位發(fā)展商在獲得土地后，決定市場(chǎng)定位，要考慮以下因素：1.1?????政府的規(guī)劃政府對(duì)土地的用地規(guī)劃，如在北京及上海
2、的金融街。甲級(jí)寫字樓是必然的選擇。???一般而言，地方政府對(duì)全市土地有一個(gè)總體規(guī)劃方案，開發(fā)商取得該地塊，也在一定程度上接受了政府對(duì)該地塊及周邊地塊的規(guī)劃定位。所以在一定程度上講，開發(fā)商對(duì)自己的產(chǎn)品規(guī)劃、定位須在符合政府整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)相同性質(zhì)物業(yè)進(jìn)行分析，作出前瞻性規(guī)劃設(shè)計(jì)，以期適應(yīng)政府的整體功能規(guī)劃，并取得良好投資回報(bào)。1.2?需求可進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解現(xiàn)有各級(jí)寫字樓的供應(yīng)量及未來五至十年的供應(yīng)量，及市場(chǎng)是否可吸納所有的供應(yīng)。如果自己規(guī)劃物業(yè)和周邊規(guī)劃的物業(yè)或已有物業(yè)功能雷同，則須進(jìn)行城市未來發(fā)展規(guī)劃市場(chǎng)調(diào)研。房地產(chǎn)市場(chǎng)一直流行著“沒有最好，只有最貴”的法則
3、。作為需投入巨額資金流的房地產(chǎn)開發(fā)，如果市場(chǎng)定位欠準(zhǔn)（不論過高或過低）不單單影響前期投入，更影響后期資金的回籠和利潤的正負(fù)。1.3?土地的質(zhì)素原有的土地的質(zhì)素、大小、景觀及政府有關(guān)的限制等等，面積大可分不同類型的發(fā)展，在寫字樓加設(shè)商場(chǎng)、酒店，面積小可考慮收購鄰近的土地或與別的發(fā)展商合作等等，否則很難興建甲級(jí)寫字樓。要使物業(yè)有個(gè)性、最大化的適應(yīng)市場(chǎng)需求，不但要做到鶴立雞群的外觀，也要考慮到配套設(shè)施（商場(chǎng)、餐廳等設(shè)施）功能，最大限度吸引周邊物業(yè)的人流。既為本物業(yè)內(nèi)客戶提供舒適快捷的工作環(huán)境，也為周邊物業(yè)客戶經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、社會(huì)活動(dòng)提供服務(wù)。首先是在硬件設(shè)施上建立今后軟件服務(wù)
4、的基礎(chǔ)，形成區(qū)域性商務(wù)及社會(huì)活動(dòng)中心，促進(jìn)本物業(yè)投資的最佳經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效應(yīng)。在香港，開發(fā)一個(gè)大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目都很大程度考慮到“自給自足”（SelfContainment）,即在項(xiàng)目?jī)?nèi)提供所有日常生活或辦公所需、社交所需的硬件軟件設(shè)施規(guī)劃，讓無論是居住還是辦公的人員都能完全在項(xiàng)目?jī)?nèi)獲得滿足，無須另作他求。1.4?土地附近的建設(shè)由設(shè)計(jì)至完工入駐，通常要三至四年時(shí)間。因此，附近土地、建筑物及道路交通等未來幾年的變化是一個(gè)重要的考慮因素。物業(yè)在設(shè)計(jì)階段就需考慮到附近土地，建筑物及道路交通等未來的變化，使物業(yè)投入使用后最大量地利用社會(huì)公共配套設(shè)施和資源，最大限度地降低自體投入
5、成本。反之，如社會(huì)公共配套設(shè)施不能最大化為我所用，則須考慮設(shè)立本物業(yè)的個(gè)性化配套以優(yōu)異的適配性領(lǐng)先于周邊物業(yè)，占取獨(dú)有的市場(chǎng)氛圍、取得預(yù)期的投資回報(bào)率。?2.規(guī)劃設(shè)計(jì)及相關(guān)配套2.1?要考慮客戶的需要現(xiàn)代寫字樓一般都將辦公、商務(wù)活動(dòng)、甚至餐飲、娛樂、購物和住宿等多種功能綜合在一起?，F(xiàn)代化的寫字樓和酒店分布往往趨同，要求規(guī)范的管理與品質(zhì)優(yōu)良的服務(wù)。寫字樓以提供辦公、商務(wù)、會(huì)議等為主要任務(wù)，因而以日常辦公為中心的相應(yīng)設(shè)施和設(shè)備要求完整，齊全。酒店主要向客人提供住宿、飲食、休息、娛樂等服務(wù)，由于市場(chǎng)需要，酒店中也有一部分專為商務(wù)活動(dòng)或會(huì)議、洽談室以及幫助客人進(jìn)行商務(wù)聯(lián)絡(luò)
6、的商務(wù)中心等。這剛好彌補(bǔ)了寫字樓部分因租金高昂而很少配備大型會(huì)議或培訓(xùn)用地的市場(chǎng)空白。酒店的服務(wù)對(duì)象雖然也有商務(wù)性客人，但入住時(shí)間較短的客人占大多數(shù)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件下，酒店也有自己的特定市場(chǎng)定位。由于酒店的功能和服務(wù)對(duì)象的特殊性，決定了酒店的設(shè)施均為二十四小時(shí)服務(wù)，而且要滿足客人的各種衣食住行和購物等休閑需要，管理和服務(wù)都要強(qiáng)調(diào)給客人“賓至如歸”的感覺。寫字樓的管理與服務(wù)主要針對(duì)辦公及商務(wù)需要，側(cè)重為客人提供安全、舒適寧靜、不受干擾的辦公環(huán)境。設(shè)備、設(shè)施則更加注重快捷，高效率，和更加注重智能化，以滿足現(xiàn)代快節(jié)奏的商務(wù)活動(dòng)需要。此外，寫字樓的一線服務(wù)時(shí)間大多與寫字
7、樓的辦公時(shí)間相一致，比較具有規(guī)律性。在大規(guī)模的區(qū)域性多種功能物業(yè)的開發(fā)前期，在物業(yè)功能基本定位后，可考慮各種功能物業(yè)配套設(shè)施的共享，避免功能重復(fù)。2.2?參考?xì)W美高檔寫字樓的設(shè)計(jì)不同經(jīng)營性質(zhì)的企業(yè)對(duì)寫字樓的硬件設(shè)計(jì)會(huì)有不一樣的要求，如金融與貿(mào)易公司的要求就有很大的不同了。但一般在建筑設(shè)計(jì)階段尚未對(duì)將來的使用者做出定性，因此應(yīng)該以前瞻性的先進(jìn)而齊全的系統(tǒng)和配置來提高自我的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力?，F(xiàn)代化寫字樓擁有先進(jìn)的通訊系統(tǒng)，通過數(shù)據(jù)交換機(jī)及通訊線路為客戶提供各種數(shù)字化服務(wù)。通訊系統(tǒng)是現(xiàn)代化大廈的神經(jīng)系統(tǒng)，它不但實(shí)現(xiàn)著語言通訊，而且實(shí)現(xiàn)著數(shù)據(jù)和圖像通訊，還可通過微波技術(shù)、衛(wèi)星
8、通訊和光導(dǎo)
