創(chuàng)力公司項(xiàng)目前期策劃思路.doc

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1、創(chuàng)力公司項(xiàng)目前期策劃思路第一部分市場(chǎng)分析一、貴陽房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析（一）貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展分析2000年，貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國許多城市相比，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)形式一直較好，前幾年空置的房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀的加強(qiáng)和房改的深入不可分割，還有住房信貸投入的增加，二級(jí)市場(chǎng)的開放，減免部分稅費(fèi)等因素有很大關(guān)系，貴陽市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來一直保持上升趨勢(shì)，尤其是中心區(qū)房價(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)逐年減少，使得市區(qū)商品房尤其是多層供應(yīng)相對(duì)減少，特別

2、是去年，市政府規(guī)定市中心不建多層，因而市區(qū)房價(jià)上揚(yáng)在所難免。許多市民在市中區(qū)買不起住房，而又不愿住郊區(qū)，選擇點(diǎn)自然就放在城郊結(jié)合處，現(xiàn)在交通上有很大的改觀。那么，市民選擇這種地段的可能性就會(huì)更大，從這個(gè)角度上看，21世紀(jì)的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢(shì)頭。34（一）貴陽市房地產(chǎn)郊區(qū)發(fā)展成為趨勢(shì)隨著貴陽兩城區(qū)舊城改造的基本完成市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是去年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張，與此同時(shí)，國家取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等一系列措施出臺(tái)，極大地提高了群眾的購房積極性，住房開始成為

3、人們最大的消費(fèi)，面對(duì)這一市場(chǎng)局面，許多外地開發(fā)商“搶灘貴陽”已成為共識(shí)。在目前市中心土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向兩個(gè)地區(qū)：1.郊區(qū)地帶：小河、花溪、金陽新區(qū)；2.城鄉(xiāng)結(jié)合地帶：省政府背后小關(guān)一帶、貴鋼至二戈寨沿線、二橋至貴工一帶、大營坡至茶店一帶等。這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，市郊房產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實(shí)，以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，以一種城郊結(jié)合，綠色和自然環(huán)境為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)群需

4、求，故銷售都比較紅火。同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化環(huán)境也在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，也就是這種觀念的轉(zhuǎn)變，為城鄉(xiāng)結(jié)合地帶帶來無限商機(jī)。34（三）市場(chǎng)供給分析到目前為止，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)還處于成長的初級(jí)階段，開發(fā)意識(shí)、建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)10~15年。自國家實(shí)施房改政策以后，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，98年后市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的良好狀態(tài)，開發(fā)商從98年前的200多家迅速增至目前的600多家，開發(fā)項(xiàng)目一個(gè)緊接一個(gè)，并且項(xiàng)目單個(gè)開發(fā)量也越做越大。從去年結(jié)束的第五屆房地產(chǎn)交易會(huì)上看，上10萬方的項(xiàng)目就有12個(gè)，貴陽市99年房交會(huì)參展項(xiàng)目建筑面積共計(jì)2

5、60萬方。而去年卻猛增至519.76萬平方，相比而言，供給量增加了一倍之多。另外，以往未被市場(chǎng)消化的，加上去年未參展的項(xiàng)目合計(jì)還有約280萬方左右，這樣，去年整個(gè)市場(chǎng)供給量超過800萬方，今年年初到現(xiàn)在，又有50多萬方的項(xiàng)目被審批通過，而據(jù)比方比方信息，貴陽市年商品房消耗量也不過100萬方左右，市場(chǎng)的供給量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場(chǎng)的需求量。從目前市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品特性來看，具有以下特點(diǎn)：1.絕大多數(shù)新建樓盤都在“環(huán)境”上做文章，賣點(diǎn)不突出，太單一；2.市區(qū)項(xiàng)目（高層）太多，且集中在市中心一帶，價(jià)為3000元/M2~4500元/M2；3.市內(nèi)新建多層小區(qū)質(zhì)素較高，價(jià)位3000元/M

6、2~4500元/M2；4.環(huán)市線外多層精品小區(qū)，雖然價(jià)位較低，但其配套設(shè)施不太齊全。34（四）市場(chǎng)需求分析房改以后，由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實(shí)，貴陽市地產(chǎn)市場(chǎng)空前良好，目前市內(nèi)房改政策主要有：§住房公積金貸款§住房公積金的實(shí)施§存量補(bǔ)貼的發(fā)放§按揭貸款（可貸至8成30年）§個(gè)人住房貸款正是這些政策的實(shí)施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市，房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升，前兩年的需求量雖然發(fā)生了一點(diǎn)變化，特別是去年市場(chǎng)需求量增加到185萬平方米左右，城郊結(jié)合地區(qū)和郊區(qū)盤一度出現(xiàn)搶購現(xiàn)

7、象，但整個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系仍在5:1左右。（五）項(xiàng)目市場(chǎng)切入點(diǎn)分析1.提供有效供給從上面的供需狀況分析可看出市場(chǎng)的現(xiàn)狀供需極不平衡，供給已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了需求。因而我們現(xiàn)在入市有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)上下很多的功夫。本項(xiàng)目的產(chǎn)品一定要是一種有效的供給，從貴陽及其他城市調(diào)查來看，積壓空置的商品房也就是那些質(zhì)素較差的住宅，如房型陳舊、設(shè)計(jì)草率、位置偏僻、配套落后、規(guī)劃欠缺、發(fā)展商后續(xù)資金缺乏的住宅，這種住宅從市場(chǎng)需求的角度看均屬無效供給。我們的產(chǎn)品應(yīng)與目前市場(chǎng)供給存在必要的差異性，但又一定要符合現(xiàn)實(shí)客觀存在的有效需求，才能以別具一格的姿態(tài)在市場(chǎng)競(jìng)爭中