資源描述：
《鑫達花園項目可研報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在應用文檔-天天文庫。
1、“鑫達花園”可行性研究報告北京日茂建筑技術咨詢有限公司2009.7300畝合20萬平方米4萬6平米作文化廣場和文化博物館其它作為房產地開發(fā)項目建筑面積：15.4*1.6=2646001.3銷售額：264600*3000=73920萬成本概算：3000萬2.7億5000萬1億到1.5億利潤能到2.5億到3億“鑫達花園”可行性研究報告第一章?投資環(huán)境分析一、??國內環(huán)境：中國房地產還有20年以上的好景國家統(tǒng)計局公布的權威數據顯示：1-5月,全國完成房地產開發(fā)投資額、房屋施工面積商品房銷售面積、房企本年資金來源等關鍵數據均呈上升趨勢，而且幅度不小，而全國70個大中城市中，新建住
2、宅銷售價格環(huán)比上漲的城市達到60個，全國樓市似乎“漲聲”一片……對于09年下半年中國樓市的房價是該漲還是該跌，作為普通購房者當然希望房價下跌，而大部分相關專家也從中國現有樓價嚴重超出普通購房者承受能力等角度分析得出結論：中國樓市的房價應該跌，而且跌幅還得不小才能回到合理的價格區(qū)間，然而2009年3月份以來，中國的樓價卻“神奇”地止跌回升，并隨著氣溫的升高，漲價的趨勢越來越明顯，降價幅度也越來越高。是什么“力量”“力挽狂瀾”地把中國樓市從08年的一片慘淡扭轉為讓09年的一片“漲聲”？房價的漲跌，從理性的角度來講，是受供需比、各種經濟大環(huán)境和相關政策的影響，而從感性的角度來說
3、，其實可以看作是購房者和開發(fā)商之間一個心理博弈的結果。具體說來，導致09年3月以來中國樓市房價普遍上揚的因素有以下幾點：一、大環(huán)境的影響。特別是央行連續(xù)降息、銀根放松等政策極大的緩解了各大開發(fā)商資金鏈緊張的局面，增強了開發(fā)商與購房者進行博弈的能力。2007年中國樓市的瘋狂局面使得中央政府下決心對樓市進行調整，從年初的開征土地增值稅、通過《物權法》到限制外商投資房地產；從連續(xù)加息、加大交易環(huán)節(jié)稅、提高貸款首付比例，到最后也是最有效的迅速收縮信貸，這些措施迅速的讓樓市進入調整期：房價不再瘋狂上漲，購房者中出現觀望情緒，使得開發(fā)商在和購房者的博弈中處于一個心理相對弱勢的地位，開
4、發(fā)商為了盡快回籠資金，不斷在市場中進行降價促銷或者變相降價促銷，這些舉動又進一步加劇了購房者的觀望情緒。但是隨著2008年8月份美國金融危機引起的全球性金融危機的爆發(fā)，中國的整體經濟環(huán)境也受到很大的影響，經過一系列的醞釀和博弈，2008年9月16日，央行最終決定下調人民幣貸款基準利率和存款準備金率，這是央行六年來首次降息，并在之后的短時間內連續(xù)五次降息。這些“救市”措施很大程度上緩和了開發(fā)商的資金鏈壓力，拯救了中國的房地產開發(fā)商；另一方面，也可以說是更重要的一方面是，通過各種媒體的“狂轟亂炸”，嚴重影響了購房者的判斷，打擊了購房者堅信樓價會繼續(xù)下跌的信心。二、地方政府扶植
5、樓市。與此同時，由于房地產業(yè)對各個地方經濟、GDP的巨大貢獻，不少地方政府為了保增長，出臺了各種名目的扶植房地產業(yè)的措施，比如延長開發(fā)商購買土地的付款期等等，這些措施一方面降低了購房者的購房成本，鼓勵購房者及時入市購買，另一方面進一步緩解了開發(fā)商的資金鏈。在這些種種措施的影響下，到2009年初，在08年積攢下來的剛性需求慢慢被釋放，2009年3月21日，此時眾開發(fā)商仍然對樓市一片悲觀，但武漢樓市出現了一幅讓當時所有人都驚掉眼球的畫面：為了搶購“現代城”的商品房，許多購房者在開盤時間尚未公布的情況下，蜂擁到售樓處排隊。甚至有人直接將帳篷搭建在了附近，最后開發(fā)商百步亭集團被迫
6、提前開盤。如果這個例子在當時還只是被看作極端的個案的話，那接下來的4、5月份，中國樓市的“復蘇”速度則讓不少之前預測樓市仍需調整的專家、媒體呆了眼，同比2008年，樓市銷量翻了一倍的城市名單越來越長，部分城市甚至以兩倍三倍的速度在增加。截至今年5月31日，已經有7家開發(fā)商半年銷售額過百億。三、大量信貸資金涌入房地產界。為了對抗金融危機對中國經濟可能造成的負面影響，央行大幅提高了09年的全年貸款額度，全年可能達到8萬億的巨額貸款量，這和2008年緊縮信貸的政策相比，簡直就是一個天上一個地下：在08年是房地產開發(fā)商求著銀行要貸款，而到了09年，則是銀行為了完成貸款任務追著開發(fā)
7、商的屁股跑，就在上周，招行北京支行就和SOHO中國簽下了100億的綜合授信額度。這些資金更加提高了開發(fā)商與購房者博弈的能力和欲望，一些開發(fā)商甚至玩起了捂盤惜售的“游戲”。四、購房剛性需求的劇烈釋放。08年由于大部分有剛性需求的購房者處于觀望狀態(tài)，積累了大量的剛性需求，而這些需求在09年樓市大翻轉的情況下，許多有購買能力又的確有購房需求的人擔心房價繼續(xù)上漲，都選擇了入市購房，這立刻產生了羊群效應，甚至可以說是在更廣大的潛在購房者中引起了恐慌性的購房行為。如果說08年是屬于開發(fā)商的恐慌時期，那么到現在，則到了購房者的恐慌時期。購房
