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1、大沖改造項目質(zhì)量策劃106市場調(diào)查研究106一、廣州別墅市場概況1、別墅市場供應(yīng)情況2003年，政府在全國范圍內(nèi)暫停別墅用地的供應(yīng)。受此影響，今年廣州地區(qū)別墅市場整體上呈現(xiàn)成交略大于供應(yīng)的局面，番禺區(qū)更出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。2003年番禺區(qū)的別墅預(yù)售供應(yīng)量為13萬平方米，成交量為11萬平方米，今年1-8月，番禺區(qū)上市別墅預(yù)售面積為14.2萬平方米，而成交面積達(dá)18萬平方米。表明番禺區(qū)的別墅除了消化存貨外，還有一些原有別墅項目加緊上馬。預(yù)期在政府暫停供應(yīng)別墅用地政策的影響下，未來1-2年內(nèi)別墅用地更為稀缺，別墅成為搶手貨。2004年1-8月，廣州市十區(qū)別墅的批準(zhǔn)預(yù)售量為32.3
2、9萬平方米，超過1200套。批出量以花都區(qū)最多，其次為番禺區(qū)、天河區(qū)。市外的供應(yīng)源主要來自增城、順德、南海等地。從成交均價來看，別墅最高均價是二沙島別墅和珠江新城的珠江別墅，達(dá)到23400元/平方米以上。番禺區(qū)大部分別墅均價約6500元/平方米，白云區(qū)與番禺區(qū)較接近?；ǘ紖^(qū)的均價約4500元/平方米左右。1061、別墅市場成交情況2004年1-8月，廣州十區(qū)別墅的成交量為32.89萬平方米，主要集中在番禺區(qū)、花都區(qū)。十區(qū)成交量已經(jīng)超出了同期批準(zhǔn)預(yù)售量。其中，番禺區(qū)的成交量超出同期預(yù)售量近三成，而花都區(qū)的成交量也接近同期預(yù)售量。2、政策法規(guī)劃對別墅的影響2003年下半年國土資
3、源部發(fā)出緊急通知，要求各地清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控。各地要嚴(yán)禁違法下放土地審批權(quán)。經(jīng)營性用地也必須實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。嚴(yán)格控制各類園區(qū)的商品房開發(fā)。嚴(yán)禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策名義取得土地后用于商品房開發(fā)。此類非法轉(zhuǎn)讓土地的行為要嚴(yán)肅查處。嚴(yán)禁任何單位和個人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品房開發(fā)。嚴(yán)禁任何單位、個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地。凡是通過炒賣各種協(xié)議、立項批準(zhǔn)書、規(guī)劃許可證后變相取得土地的，國土資源管理部門一律不予承認(rèn)，不得辦理用地手續(xù)。各地要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，防止樓市動蕩帶來風(fēng)險。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。普通住宅價格上漲
4、過快的地方，可適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應(yīng)。加大土地出讓后的監(jiān)管力度，防止少數(shù)開發(fā)商圈占大量土地浪費資源和沖擊市場。加強(qiáng)土地登記管理，積極為金融部門提供必要的信息，為保證貸款安全、降低金融風(fēng)險做好服務(wù)工作。106別墅用地停止供應(yīng)，使得別墅將成為稀缺資源，從長遠(yuǎn)來看意味著別墅所面臨競爭的激烈程度將有所降低，成為高端買家所追捧的搶手貨。1、廣州別墅市場的別墅性質(zhì)分類廣州的別墅經(jīng)歷了近20年來的大發(fā)展，成為中國“南派”別墅的代表，在全國的別墅領(lǐng)域占據(jù)一定的地位。特別是2003年限制別墅用地的政策出臺，導(dǎo)致近來別墅熱的升溫，從西關(guān)大屋、新河浦小洋房、華僑新村到二沙
5、島的別墅，乃至今日被受注目的番禺清華坊，別墅的內(nèi)涵與外延已發(fā)生了一定變化。使用對象從以前的少數(shù)特權(quán)人士到現(xiàn)在更多的富有人士。功能從以前的臨時休養(yǎng)之所拓展到作為生活起居的第一居所，從以前的單純的住所拓展到居住、辦公兼有。今日的廣州別墅已經(jīng)不斷地演變，購買群體以及心理也發(fā)生了較大的變化?？傮w來說，廣州目前市場的主流別墅分為以下幾大類型：n經(jīng)濟(jì)型別墅——就是把別墅作為第一居所需求。這類別墅一般面積適中、總價在200萬元以下、交通便利，適合少量政府高級公務(wù)員和國企高級管理人員、經(jīng)商貿(mào)易人士、從事金融、證券、保險業(yè)的高收入人士。如：碧桂園鳳凰城、廣州雅居樂花園、華南碧桂園等。n度假型
6、別墅——購買這類別墅的人基本上都有兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，五天住市區(qū)，兩天住郊區(qū)。這類別墅適合的人群比較散，既有私營企業(yè)老板，也有文化界成功人士，還有持外國護(hù)照在內(nèi)地做生意的華人。花都、從化、南湖等位置較遠(yuǎn)，但自然環(huán)境優(yōu)美的別墅都是不錯的選擇。如：南航碧花園、雅寶新城、金碧御水山莊、東方夏灣拿等。106n出租型別墅——這類別墅雖然價格較高，但由于環(huán)境和管理水平優(yōu)于經(jīng)濟(jì)別墅，離市區(qū)和機(jī)場的距離不算遠(yuǎn)，很受“空中飛人的青睞，出租率很高，再加上出租價格不低，很適合投資。租客大都是外資企業(yè)的高級職員或高層管理人員。如：白云堡豪苑、宏城花園。n經(jīng)營型別墅——就是在旅游風(fēng)景區(qū)或
7、度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅，一般來說，別墅僅僅是度假區(qū)的一個組成部分，還有如酒店、娛樂設(shè)施等相關(guān)營業(yè)性配套共同組成。而且，通常不公開出售，每棟不分割產(chǎn)權(quán)。如：南沙奧林匹克花園等。n商住型別墅——一般是一個大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級管理人員的寓所。如：廣興華花園、華僑樂園。106經(jīng)濟(jì)型、度假型、經(jīng)營型別墅整體分布圖1、各類型別墅的地域分布情況如左圖所示，五大類型的別墅分布主要集中在距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但交通非常便利的地方。有部分別墅差別并不太明顯，如商住型別墅和出租型別墅，有些片區(qū)別
