房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及未來走勢(shì)分析

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1、天馬行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及未來走勢(shì)分析根據(jù)國家信息中心的有關(guān)報(bào)告分析整理編者按：1-8月，寧波市完成全社會(huì)固定投資1197.73億元，同比增長22.2%，其中，限額以上投資完成1139.04億元，增長22.6%。房地產(chǎn)完成247.60億元，同比增長27.7%，高出全社會(huì)投資增幅5.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資總量及增幅均位居全省第一位，增幅高出全省房地產(chǎn)投資增幅17個(gè)百分點(diǎn)。從整個(gè)國家的情況看，上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)受諸多利

2、好政策刺激，扭轉(zhuǎn)了疲軟的局面，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的市場(chǎng)形勢(shì)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍在低谷徘徊，土地購置面積和開發(fā)面積持續(xù)負(fù)增長，新開工量嚴(yán)重不足，導(dǎo)致后繼房源供應(yīng)不足，加之社會(huì)對(duì)未來通脹的預(yù)期，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷攀升，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及未來走勢(shì)如何發(fā)展是當(dāng)前各級(jí)政府非常關(guān)心的問題，針對(duì)這一熱點(diǎn)問題，本刊編輯部根據(jù)國家信息中心的有關(guān)報(bào)告分析整理一份材料，供大家參考。一、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的原因分析1、貨幣流動(dòng)性過多，通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)因素明顯2009年年初以來我國信貸投放迅猛釋放，從人民幣中長期消費(fèi)性貸款

3、（主要是房地產(chǎn)貸款）當(dāng)月增加額來看，除2月份以外，前6個(gè)月貸款增加額逐月提高，其中6月份當(dāng)月增加1884億元。截至6月底，中長期消費(fèi)性貸款余額達(dá)到3.88萬億元。從廣義貨幣增長情況來看，2008年年底以來，M2的增速直線上升，從11月份的14.8%急速提高至今年6月份的28.5%，創(chuàng)近10年來的最高紀(jì)錄。在通脹預(yù)期的壓力下，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求保值增值，成為支撐新一輪樓市行情的重要因素。2、政府刺激住房消費(fèi)的政策效果逐漸顯現(xiàn)2008年尤其是下半年以來，國家連續(xù)出臺(tái)一系列金融、稅收等刺激住房消費(fèi)的政策措施，各地政府也紛紛出臺(tái)

4、了相應(yīng)的救市政策。利率的下降和交易稅費(fèi)的減免大大降低了消費(fèi)者的購房成本，提高了居民的購買力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用逐漸顯現(xiàn)。3、開發(fā)商適時(shí)降價(jià)促銷開發(fā)商正視行業(yè)調(diào)整，順應(yīng)市場(chǎng)變化，主動(dòng)降價(jià)促銷，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇發(fā)揮了重要的推動(dòng)作用。2008年開始，各地樓市出現(xiàn)了變相降價(jià)的優(yōu)惠措施。一些樓盤的降價(jià)促銷力度加大，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)總水平回落到2007年末的水平。房?jī)r(jià)的大幅度下降，觸及購房者的心理價(jià)位，刺激了市場(chǎng)購房需求的釋放。4、2008年被抑制的需求集中釋放2008年，受悲觀的經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期影響，不僅投機(jī)性需求迅速撤離，潛在購房者也

5、采取了持幣觀望的態(tài)度，自住型消費(fèi)者購房需求被抑制。2009年春節(jié)之后，受房?jī)r(jià)下跌、國家優(yōu)惠政策帶來的購房成本降低等利好因素的影響，壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放，房屋銷售放量大增，成交量大大超過市場(chǎng)預(yù)期。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖存在不確定性從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的發(fā)展階段及發(fā)展現(xiàn)狀來看，當(dāng)前，既有促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖的有利因素，也存在阻礙房地產(chǎn)發(fā)展的不利因素。（一）促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)回升的有利因素1、當(dāng)前我國仍處于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的階段根據(jù)世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系，當(dāng)一個(gè)國家人

6、均GDP在1000-4000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP進(jìn)入4000-8000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期。2008年我國人均GDP已經(jīng)突破3000美元，這就意味著今后相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)我國的住宅產(chǎn)業(yè)將處于高速發(fā)展和穩(wěn)定快速增長時(shí)期。2、住房需求潛力巨大首先，城市化水平的提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求的增加。1998年以來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快。據(jù)預(yù)測(cè)，2010-2020年，我國將處于工業(yè)化和城市化“雙加速”階段，到2020年，我國城市化率將達(dá)到58%左右，對(duì)住房的需求比較旺盛。其次，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的趨勢(shì)來看，居民消費(fèi)的重

7、點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，住房是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主導(dǎo)產(chǎn)品，這將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)的總量。從購買力的角度來看，改善型購房需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力支撐。第三，居民出于保值增值的考慮將增加對(duì)房地產(chǎn)的持有。由于儲(chǔ)蓄利率相對(duì)偏低，居民儲(chǔ)蓄意愿不斷下降，而資本市場(chǎng)不穩(wěn)定，投資股市存在較大風(fēng)險(xiǎn)，在投資渠道有限的情況下，人們的投資大多偏向于持有房地產(chǎn)。第四，受利率、匯率、游資和國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，一定規(guī)模的社會(huì)閑置資金將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)和投資機(jī)會(huì)。3、國家擴(kuò)內(nèi)需、保增長的政策取向有利于房地

8、產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展2008年年中以來，黨中央和國務(wù)院迅速推出了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃。擴(kuò)大內(nèi)需包括擴(kuò)大投資需求和消費(fèi)需求，作為撬動(dòng)消費(fèi)和投資的有力“杠桿”，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中有著十分重要的地位。近日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)表示，要把擴(kuò)大消費(fèi)