北京某商業(yè)廣場物業(yè)運(yùn)營成本測算

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1、北京某商業(yè)廣場物業(yè)運(yùn)營成本測算　　根據(jù)商業(yè)廣場經(jīng)營業(yè)態(tài)不同的具體情況，在進(jìn)行物業(yè)運(yùn)營成本測算中將整個(gè)項(xiàng)目分成三種業(yè)態(tài)分別測算，一為百貨超市；二為統(tǒng)一經(jīng)營商場；三為功能配套門市?！　∫?、超市：　　18#樓規(guī)劃用來作為超市項(xiàng)目，經(jīng)營面積約為3000m2，主要以租賃形式引進(jìn)專業(yè)連鎖店，以合作業(yè)戶自己經(jīng)營管理為主，運(yùn)營成本業(yè)戶自行承擔(dān)，同時(shí)由于該類經(jīng)營在設(shè)施配套上有特殊需要，設(shè)施投入方式等需要在今后合作洽談時(shí)具體約定，所以在此不與考慮（在18#樓招商方案中已論述）。在物業(yè)管理費(fèi)的收取方式和金額上，需根據(jù)順

2、開公司下屬物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合租金水平同時(shí)考慮。　　二、統(tǒng)一經(jīng)營商場：　　16#、16#A、17#樓，建筑面積約17000m2，實(shí)際經(jīng)營面積約為12400m2。16#A樓的一層和二樓的一部分與17#東側(cè)的一部分作為功能配套，以門市形式出租，獨(dú)立經(jīng)營，其余部分作為統(tǒng)一經(jīng)營商場（見功能布局圖）。統(tǒng)一經(jīng)營商場建筑面積約為15270m2，經(jīng)營面積為11140m2，柜位面積為7270m2?！　。ㄒ唬╇娰M(fèi)：　　1、照明用電：商場的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供應(yīng)商按實(shí)際用電量繳納，不作考慮

3、?；菊彰鞑糠?，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，負(fù)荷按20W/m2（經(jīng)營面積）設(shè)計(jì)可滿足要求，通過合理管理，平均負(fù)荷可降低至18W/m2，營業(yè)時(shí)間按每天12小時(shí)，則商場照明年耗電量為：18W/m2×12h×30×12×11140m2÷1000=866244KWh　　2、空調(diào)用電：根據(jù)華北地區(qū)的氣候特點(diǎn)和商場的經(jīng)營要求，商場的空調(diào)制冷集中在5月—9月五個(gè)月時(shí)間，供熱集中在11月至3月五個(gè)月時(shí)間，其它兩個(gè)月通風(fēng)即可。供暖時(shí)也需考慮通風(fēng)負(fù)荷?！　∪A北地區(qū)空調(diào)的設(shè)計(jì)耗電負(fù)荷應(yīng)為50W/m2左右，如果管理嚴(yán)格，則制冷階段平均負(fù)荷

4、只是設(shè)計(jì)負(fù)荷的70%，為35W/m2。則制冷階段的每平方米耗電量為：　　35W/m2×12h×30×5=63000W/m2=63KWh/m2　　通風(fēng)負(fù)荷按3W/m2計(jì)算，則通風(fēng)每平方米耗電量為：　　3W/m2×12h×30×7=7560W/m2=7.56KWh/m2　　則商場空調(diào)平均每平方米年耗電量為：63+7.56=70.56KWh　　則商場空調(diào)年耗電量為：70.56×11140=786038KWh　　3、電梯用電：百貨商場共設(shè)8部扶梯和1部貨梯，每部電梯的功率為7.5KW，平均運(yùn)行負(fù)荷按50%

5、計(jì)算，則年用電量為：7.5KW×0.5×9×12h×30×12=145800KWh　　則商場年總耗電量為：866244+786038+145800=1798082KWh　　北京地區(qū)的商業(yè)用電電費(fèi)為0.8元/KWh，則商場年電費(fèi)為：　　0.8元/KWh×1798082KWh=1438466元　?。ǘ┧M(fèi)：　　商場的用水主要包括生活用水和空調(diào)冷卻用水，生活用水每天50噸，空調(diào)用水每天120噸，則商場平均月用水量約為：　　50×30×12+120×30×5=36000　　北京地區(qū)的商業(yè)用電電費(fèi)為4.4

6、，則商場每月電費(fèi)為：　　4.4元/噸×36000噸=158400元　?。ㄈ┪飿I(yè)管理人員工資：　　經(jīng)理1人：3500元/月　　主管3人：2000×3=6000元/月　　一級職員2人：1200×2=2400元/月　　二級職員19人：1000×19=19000元/月　　三級職員5人：900×5=4500元/月　　員工26人：700×26=18200元/月　　工人8人：500×8=4000元/月　　人員工資共：57600元/月　　年工資總額及保險(xiǎn)：57600×12×（1+32.5%）=915840元　　

7、（四）年設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)材料費(fèi)：120000元　　（五）年空調(diào)水處理費(fèi)每月約為：30000元　?。┠旯ぞ?、工裝等裝備費(fèi)：12000元　?。ㄆ撸┠瓯嵑牟馁M(fèi)；24000元　?。ò耍┠晖鈬飿I(yè)管理費(fèi)：72000元(由順開物業(yè)公司承擔(dān)的垃圾清運(yùn)、外墻清洗、生活水池清理、店外綠化、智能化管理等)。　?。ň牛┤∨M(fèi)：　　由于供熱方式未確定，現(xiàn)只能進(jìn)行預(yù)估，根據(jù)北京地區(qū)的供熱情況，采取集中供熱，每年的取暖費(fèi)為24元/m2，是費(fèi)用最低的取暖方式，采用電鍋爐取暖是費(fèi)用最高的方式，每年費(fèi)用約為55元/m2，

8、我們可預(yù)估每年取暖費(fèi)為40元/m2，則商場每月取暖費(fèi)為：40×15270=610800元　　（十）房屋建筑保險(xiǎn)費(fèi)：100000元　　※商場部分每年物業(yè)運(yùn)營成本為：　　1438466+158400+915840+120000+30000+12000+24000+72000+610800+100000=348.2萬元　　※商場部分每月物業(yè)運(yùn)營成本為：348.2÷12=29萬元　　※商場部分每平方米(柜位面積)月物業(yè)運(yùn)營成本為：290000÷7270=39.9元/月m2　　三、門市：