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1、購物中心的業(yè)態(tài)組合類別:我的文章評論(0)瀏覽(71)2010-04-0813:03標(biāo)簽：購物中心的業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合一般遵循“5：3：2” “購物中心的業(yè)態(tài)組合一般還是有規(guī)律可循的?！痹?fù)責(zé)西單大悅城招商、現(xiàn)任中糧集團(tuán)中糧置業(yè)朝北大悅城副總經(jīng)理的魏學(xué)問告訴記者，“在人氣旺一些的地方，零售、餐飲、娛樂三大業(yè)態(tài)大致可以按照5：3：2的比例安排，西單大悅城基本就是如此；如果不是太旺的地方，則通常要加大娛樂和餐飲的比例來提升人氣”?！ ?jù)魏學(xué)問介紹，三大業(yè)態(tài)當(dāng)中，娛樂業(yè)的商圈最大，但租金也是最低的。這主要由于其收益也相對較低。像魔術(shù)、電玩、電影院等，不僅客單
2、價低，而且翻臺率都很低，往往每個玩的人都會占用很長時間。同時還具有互斥性，即你玩的時候，其他人就不能玩了。娛樂消費(fèi)還不具有儲存性，比如昨日電影院只有50人，空著150個座位。而今日即便有300個人想看電影，電影院也只能容納200人，是不可能把昨日的空位留到今日消費(fèi)的?！ 〔惋嫎I(yè)的商圈稍小，租金居中。與娛樂消費(fèi)相比，餐飲的客單價還是較高的，但通常沒有規(guī)模優(yōu)勢，因?yàn)槊拷ㄒ患议T店，人工、物料等都需要另建一套。 零售業(yè)雖然吸引半徑最小，但租金功能卻較強(qiáng)。這是因?yàn)榱闶蹣I(yè)具有規(guī)模優(yōu)勢，統(tǒng)一設(shè)計之后，可以大批量生產(chǎn)，從而降低每一件單品的成本，所以各品牌都有自我擴(kuò)張
3、的要求。但店開多了以后，商圈半徑自然就小了?！ 皩σ粋€購物中心來說，業(yè)態(tài)組合不僅是一個企業(yè)自我完善的問題，更要從所處的商圈進(jìn)行整體考慮?！蔽簩W(xué)問坦言，西單大悅城位于北京最繁華的商圈，原本甚至可以按照6：2：2來布局的。但是西單原來的中友、君太都是純百貨，餐飲比例很小，所以我們走了一條差異化路線，與其他企業(yè)形成互補(bǔ)，從而讓整個商圈的購物環(huán)境得到了提升。“商業(yè)很難有規(guī)范化的業(yè)態(tài)，即便在西單再建一座大悅城，其業(yè)態(tài)組合與今日的西單大悅城也肯定是完全不同的，因?yàn)橹挥胁町惢e位經(jīng)營才能共生共榮。” 對餐飲、電影院重視程度日益提高 談到購物中心的業(yè)態(tài)組合，著名
4、的百貨行業(yè)專家、北京昭邑零商管理咨詢有限公司總經(jīng)理劉暉同樣認(rèn)為沒有一個固定的模式。但他表示，對餐飲和電影院的重視，已經(jīng)成為了業(yè)界的共識?！ 耙话銇碚f，面積在30萬平方米左右的一個購物中心，通常會由主力店、次主力店，以及一些輔助業(yè)態(tài)共同構(gòu)成。其中，主力店以百貨、超市為主，次主力店主要是一些專業(yè)店，如迪信通、宏圖三胞等，輔助業(yè)態(tài)則可能包括餐飲街、電影城、網(wǎng)球館等?！薄 熣J(rèn)為，百貨和超市是購物中心的下錨點(diǎn)，它們的存在是購物中心基礎(chǔ)客源的保證。此外，餐飲業(yè)的重要性已經(jīng)成為各大購物中心的一個共識。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)顯示，當(dāng)餐飲的比例超過30%時，對購物中心的人氣會有
5、一個很大的提升，同時可以大大縮短購物中心的“養(yǎng)促”周期。因此，當(dāng)前各大購物中心都非常重視餐飲、特別是對品牌餐飲的引進(jìn)。而電影院的集客能力之強(qiáng)也是出乎很多行內(nèi)人士意料的。不少人驚呼：原來中國人這么愛看電影！因此現(xiàn)在新興的購物中心幾乎都建有自己的影城，老板們也愿意拿出5000平方米左右的面積來引進(jìn)院線，提升人氣。 “從東邊的通州，到西邊的海淀，沒有消費(fèi)結(jié)構(gòu)完全一樣的地方。所以對購物中心來說，處于傳統(tǒng)商圈，還是CBD商務(wù)區(qū)，或是城市郊區(qū)，主流顧客群是不同的，業(yè)態(tài)組合自然也不應(yīng)該相同?！眲煴硎?，每個購物中心都應(yīng)該對自己所在的商圈進(jìn)行深度分析，不斷嘗試、探索
6、、完善適合自己的業(yè)態(tài)組合。 北京財貿(mào)職業(yè)學(xué)院商業(yè)研究所研究員賴陽認(rèn)為，購物中心應(yīng)該分為休閑娛樂型、主題購物型、生活鄰里型三種定位。目前北京的購物中心普遍高檔化、雷同化，而娛樂性相對不足。應(yīng)該加強(qiáng)娛樂業(yè)態(tài)所占的比例，讓購物中心真正成為人們生活享受的場所。同時，各購物中心應(yīng)該突出主題性，通過獨(dú)特的風(fēng)格、獨(dú)特的文化，形成自己獨(dú)特的魅力。 各業(yè)態(tài)客流之間要產(chǎn)生橫向聯(lián)系 中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，業(yè)態(tài)組合是購物中心的核心內(nèi)容，而購物中心成功的特征就是，在各種業(yè)態(tài)、各種品牌的客流之間產(chǎn)生橫向聯(lián)系。 “你的定位是什么，你的客群是誰，需要搭配什么
7、樣的業(yè)態(tài)組合，這是有規(guī)律可循的。服務(wù)于某一客群的百貨，需要搭配這個客群的餐飲與休閑方式，品類要相同才行?！惫隼J(rèn)為，國貿(mào)商城之所以成為在北京運(yùn)營比較成功的購物中心，就在于它的業(yè)態(tài)、品牌組合都是以CBD奢侈品消費(fèi)為特征的，業(yè)態(tài)組合與定位高度匹配?！ ∫杂劳鸀槔?，永旺國際商城定位于生活型區(qū)域中心，目的是滿足周邊3-5公里范圍內(nèi)居民的特定需求，因此它所搭配的業(yè)態(tài)和品牌都是以多次頻繁消費(fèi)為特征的。比如超市占了相當(dāng)大的面積，設(shè)有寵物店、兒童娛樂世界等，這些都是日常生活不可或缺的?！ 《械馁徫镏行脑谒目腿汉蜆I(yè)態(tài)組合之間就會產(chǎn)生矛盾。比如在金源新燕莎Mall當(dāng)
8、中，燕莎商城、居然之家都是屬于比較高端的，但是貴友、易初蓮花又屬于中檔，而一些餐飲又屬于低檔，
