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1、有關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的研究分析論文【文章摘要】近些年空置率、房價收入比的失衡證明了我國房地產(chǎn)的“泡沫”化，這給房地產(chǎn)、銀行、國民經(jīng)濟帶來了巨大的潛在風險。面對美國的次貸危機，我國也對房地產(chǎn)實施了全面調(diào)控。本文從房地產(chǎn)泡沫表象入手，對我國的房地產(chǎn)泡沫進行了研究，并以國十一條為基礎(chǔ)提出了一些遏制泡沫的想法?！娟P(guān)鍵詞】泡沫的表象；泡沫破滅的影響；消除泡沫的措施一、我國房地產(chǎn)“泡沫”表象縱觀國際市場，房地產(chǎn)泡沫是每個國家都不可避免的經(jīng)濟通病，之所以說我國的房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”主要的表象來自以下兩點：1、空置率高目前，證明我國房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)成為泡沫經(jīng)濟的重要指標就是空置率的居高不下
2、。據(jù)統(tǒng)計我國一線城市的商品房空置率高達15%以上..，但租金的收入僅為2%，這些數(shù)據(jù)顯示出來的就是“樓市”當中炒作投機的因素占主導地位，這是一種不正常的市場化行為，這種消費基礎(chǔ)帶來的房價上升和供需關(guān)系是畸形的市場需求，是沒有牢固基礎(chǔ)的需求。值得注意的是在金融危機前，美國的房屋空置率也沒有超過3%，可見我國的房地產(chǎn)市場剛性需求與炒作之間的矛盾已經(jīng)激化到了頂點。理論界認為，我國的房地產(chǎn)之所以已經(jīng)成為“泡沫”其重要的標志就是這些空置率，因為這些空置的房屋不是拿來使用的而是用來囤積期漲的，所以當這部分需求推動了房地產(chǎn)價格的時候，真正的需求者群體卻因為房價而不斷的萎縮，一旦打破臨界
3、點，造成剛性需求中斷，那么房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)真空，樓市將跳水，這時一切建立在高房價上的空中樓閣將沒有基礎(chǔ)可言，而炒房者將會出現(xiàn)租不抵貸的經(jīng)濟危機，進而引發(fā)銀行的房貸壞賬，這些連鎖反應(yīng)將勢必沖擊整個國家的經(jīng)濟基礎(chǔ)，所以說目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是泡沫經(jīng)濟。2、房屋價格和收入比失衡中社會科學院在對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行研究并在2010年的《經(jīng)濟藍皮書》中總結(jié)，房價收入比，也就是房屋價格和家庭年收入的比，應(yīng)當在3-6倍之間，超過6倍將導致居民購買房屋的困難，也就會產(chǎn)生房價過高的市場認同。在這個標準的衡量下，我國在2009年的統(tǒng)計數(shù)字是全國的居民收入房價比已經(jīng)達到了8.3倍，很明顯已經(jīng)超出
4、了人們對房價的承受能力。同時應(yīng)當注意的是，這個8.3只是一個平均值，如果將一線城市的房屋單獨統(tǒng)計，將大大超過這個指標。在這個失衡的市場價格面前，普通居民已經(jīng)望房興嘆了。大多數(shù)的居民不能以合理的方式參與房地產(chǎn)市場，這也是房地產(chǎn)泡沫的一個重要標志。二、房地產(chǎn)泡沫破滅的影響1、整體經(jīng)濟失衡房地產(chǎn)的價格對某個區(qū)域的經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)鏈的形成和發(fā)展，產(chǎn)業(yè)合作等都有著重要的影響，因為人們的衣食住行都要以居住為核心展開，所以住房帶來的后續(xù)消費是影響整個地區(qū)產(chǎn)業(yè)的重要推動。當房價不斷升高的時候，所有的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的價格和利潤空間也隨著不斷的上升，這就使得相關(guān)的產(chǎn)業(yè)不斷的膨脹，甚至某一地
5、區(qū)的產(chǎn)業(yè)全部傾斜，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)成為該地區(qū)的唯一產(chǎn)業(yè)，這就導致了GDP的增長也越發(fā)的依賴于房地產(chǎn)的發(fā)展。當房地產(chǎn)的價格突破了臨界點而轉(zhuǎn)為下滑的時候，與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈將受到巨大的沖擊，各種相關(guān)產(chǎn)業(yè)會隨著樓市的跳水而萎縮，這就導致了整體經(jīng)濟的下滑，將引發(fā)股市、金融市場、產(chǎn)業(yè)市場等與之相關(guān)的市場出現(xiàn)混亂，從而導致國民經(jīng)濟的整體下滑。2、信貸危機目前銀行的信貸支持著兩種矛盾市場，其一是房地產(chǎn)企業(yè)。其二是購房者。這二者在市場中應(yīng)當是對立的，也就是購房者需要的是低廉的房屋價格，以獲取居住的基本權(quán)利。房地產(chǎn)企業(yè)需要的是高房價以保證利潤來應(yīng)付信貸成本。而在房地產(chǎn)泡沫不斷擴張的時候，銀行
6、卻成為了這兩個對立陣營的唯一支持者，一方面貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，使之不斷的擴大經(jīng)營，這種經(jīng)營在高房價的影響下是很難理智進行的。一方面貸款給炒房者，信貸成本的低廉使的眾多的炒房者可以利用有限的資金購買更多的房屋，而且在租賃市場上的獲利也使得尋租盛行，以此轉(zhuǎn)嫁了炒房者的信貸成本。不難看出，銀行所作的事情無異于飲鴆止渴，當房地產(chǎn)的剛性需求不斷萎縮后，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條將出現(xiàn)斷裂，這時房地產(chǎn)信貸將成為銀行的最大風險，樓價跳水，企業(yè)和炒房者的資不抵債，作為唯一的受害者，銀行面對所形成雙重打擊將是致命的。3、行業(yè)危機房地產(chǎn)的價格不斷的畸形上升，也導致了國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展。一些與
7、房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)不斷的擴展其生產(chǎn)規(guī)模，從而帶動了上下游企業(yè)的盲目擴張和經(jīng)營。在房地產(chǎn)市場空前“向好”的時候，這些企業(yè)當然也能夠獲取一些利益，但是房地產(chǎn)市場一旦失衡，這些盲目擴張的企業(yè)面臨的只有虧損和倒閉，這時整個與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)將出現(xiàn)大起大落的經(jīng)營變化，過剩的生產(chǎn)能力不得不推出市場競爭，從而造成行業(yè)性的蕭條。4、民生質(zhì)量的下降當前住房條件的改善也是民生水平提高的一個重要標準。但是過高的房價使得人們生活的基本支出大部分都消耗在了過高的房價上，而在生活中卻節(jié)衣縮食，降低了消費的水平。這種日常生活成本的降低無疑是降低了居
