地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書

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1、上海市x山項目分析報告目錄目錄1一、總論21.1項目簡介21.1.1項目概況21.1.2項目規(guī)劃總體要求21.1.3項目建筑面積指標21.2編制依據(jù)21.3主要經(jīng)濟技術指標31.4結論3二、市場分析42.1宏觀環(huán)境分析42.1.1城市概況42.1.2經(jīng)濟發(fā)展狀況42.1.3居民生活水平52.2、房地產(chǎn)市場分析52.2.1房地產(chǎn)市場綜述52.2.2板塊特征62.2.3未來發(fā)展趨勢7三、項目周邊環(huán)境73.1項目周邊環(huán)境分析73.1.1周邊環(huán)境73.1.2SWOT分析83.2競爭性樓盤分析8四、項目定位94.1總體定位94.2產(chǎn)品定位104.3客戶定位104.4價格定位11五、財務

2、效益125.1銷售收入測算125.2建設投資估算125.3不確定性分析135.4經(jīng)濟效益評價13???一、總論1.1項目簡介1.1.1項目概況項目地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東、衛(wèi)陽南路以西、龍源路以南、板橋東路以北。土地面積142868平方米，土地用途為居住。項目地塊所處區(qū)域屬于規(guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面臨近區(qū)政府、西面臨近中央大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。東面是山陽居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場和商場。南面集中了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個中高檔樓盤。1.1.2項目規(guī)劃總體要求項目占地面積142868平方米，

3、規(guī)劃建設一個大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為70年，規(guī)劃容積率為1.1,其中多層1.4,非獨立式低密度住宅0.7,建筑密度多層30%，非獨立式低密度住宅25%，綠化率40%。機動車泊位按0.7個/戶配置。1.1.3項目建筑面積指標項目總建筑面積180184.8平方米，住宅部分155654.8平方米，其中多層124523.8平方米，別墅31131平方米；車位部分23030平方米，配套1500平方米。1.2編制依據(jù)本報告根據(jù)目前可獲取的資料，結合有關的政策法規(guī)和金山區(qū)有關規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目投資提供科學的決策依據(jù)。此外，本報告編制依據(jù)

4、還有：1、上海市國有土地使用權出讓合同。2、上海市土地資源管理局20030820號土地出讓公告。3、上海市規(guī)劃管理局《城市設計管理技術規(guī)定》關于住宅小區(qū)建設項目規(guī)劃設計要點和土地利用條件和要求。?1.3主要經(jīng)濟技術指標占地面積142868m2總建筑面積180184.8m2其中：住宅155654.8m2多層124523.8m2疊加/聯(lián)排別墅31131m2車位23030m2配套1500m2容積率1.1建筑密度30%綠化率40%機動車停車泊位940個1.4結論本項目在目前市場行情下，總投資555,889,936.72元，銷售收入658,784,392元，稅后利潤44,221,695

5、元，投資收益率為8.0%。從敏感度分析來看，本項目風險性較大。故本項目從經(jīng)濟上不可行。??二、市場分析2.1宏觀環(huán)境分析2.1.1城市概況金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟區(qū)域中心和長三角都市圈樞紐地帶。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄14個鎮(zhèn)、1個街道，現(xiàn)有人口55萬。金山區(qū)境內有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡。滬杭鐵路金山支線直達金山城區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運航線。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內河運輸主動脈。到2005年，金山將形成“三縱兩橫

6、”五條高速公路和“六縱六橫”區(qū)域干線公路網(wǎng)架。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進入上海的橋頭堡。嘉金高速建成通車后，金山北出上海的時間將大大縮短。2.1.2經(jīng)濟發(fā)展狀況2004年1-3季度金山區(qū)完成國內生產(chǎn)總值99.51億元，按可比價格計算比去年同期增長26.1%，增速比去年同期高出7.3個百分點，預計全年增長將超過24%。結合2003年發(fā)展情況來看，金山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展開始步入高速增長期。2004年1-9月份金山區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資75.91億元，同比增長68.1%。1-9月房地產(chǎn)投資完成74375萬元，同比增長32.0%，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的9.8%,繼續(xù)保持

7、高速穩(wěn)定增長的勢頭。其原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢頭，從今年1-9月統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，新開工項目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢仍較為樂觀。但由于受宏觀調控的影響下半年開始增幅逐月下降。2.1.3居民生活水平2003年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入18500元，比上年增長8.0％；農民人均收入4832元，比上年增長9.5％。年末居民儲蓄存款76.7億元，比上年增長17.7％。農村養(yǎng)老保險投保率93.18％。2.2、房地產(chǎn)市場分析2.2.1房地產(chǎn)市場綜述2004年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼