cbd公寓項目調(diào)研報告

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1、CBD公寓項目調(diào)研報告本次調(diào)查中，共走訪了CBD區(qū)域內(nèi)10個公寓項目，分別是建外SOHO、華貿(mào)中心、金地國際花園、藍(lán)堡國際公寓、北京萬達(dá)廣場、東方瑞景國際公寓、通用時代國際中心、溫莎大道、新城國際和旺座中心，基本情況和分析如下：一、CBD公寓市場供給分析1．供給量和供應(yīng)趨勢項目名稱供應(yīng)量開盤時間入住時間華貿(mào)中心2000002004-22005-9北京萬達(dá)廣場1800002003-102005-7新城國際3200002002-42005-6金地國際花園1280002003-52005-4溫莎大道2000002003-92005-3通用時代1

2、555002002-102004-12東方瑞景1300002002-122004-12藍(lán)堡國際公寓1148862002-32004-8建外SOHO3200002002-12003-12旺座中心1000002001-72003-10總供應(yīng)量1848386（1）公寓入市項目不斷減少，供應(yīng)面積具有下降趨勢目前從公寓在售項目的調(diào)研情況看，總供應(yīng)量大約在1848386平米左右，其中在2002年入市的有1040386平米，2003年入市的有508000平米，2004年入市的僅有200000平米左右，與CBD管委會官方所宣稱的“2001年為規(guī)劃年，20

3、02年為公寓年”的說法正好合拍。而目前即將進(jìn)入市場的僅有新城國際項目的后兩期，大約面積在15—20萬左右，三期將于2005年開盤。（2）公寓入住項目不斷增加，目前已接近入住高峰7公寓項目在2003年入住的面積在420000平米左右；2004年入住的面積大約在400386平米左右，其中將近30萬將在今年年底入??；2005年入住的面積大約在766000左右（其中新城國際只計算其二期面積58000平米）?？梢姡衲昴甑椎矫髂昃旁聦⑹荂BD公寓項目的入住高峰，總面積大約在1060000左右。2．供應(yīng)價格分析項目名稱供應(yīng)量平均價格華貿(mào)中心20000

4、015000北京萬達(dá)廣場18000012000新城國際32000015500金地國際花園12800014000溫莎大道20000016000通用時代15550015000東方瑞景13000013000藍(lán)堡國際公寓11488612000建外SOHO32000017000旺座中心10000022000總計184838615186.8從供應(yīng)價格上來看，如果新城國際項目僅按照二期58000平米的面積計算，各項目加權(quán)平均后的價格應(yīng)在15186左右，屬于北京高檔公寓價格的最高區(qū)域，如下圖：73．戶型分布特點分析從下表分析中可以看出，CBD區(qū)域公寓項目

5、的主力戶型以兩居和三居為主，主要是兩居所占比例最大。除溫莎大道和通用時代作為CBD區(qū)域內(nèi)的典型豪宅，戶型面積較大外，其余項目主力戶型的面積基本在100平米-200平米之間。項目名稱1居2居3居4居復(fù)式（5居）華貿(mào)中心64-82107-150162北京萬達(dá)廣場59-61127-141180283新城國際62107-135146-198234121-133金地國際花園112-148169-199191（264）溫莎大道306363通用時代205250-350東方瑞景85133198-210藍(lán)堡國際公寓6598-131138-207252318

6、-387建外SOHO97120-160236-288170旺座中心114157-187250*上圖中加黑字體為主力戶型4．內(nèi)外裝修配置分析（1）社區(qū)環(huán)境分析該區(qū)域公寓項目受土地成本高的影響，其容積率較高，而且綠化率基本只維持在政府要求的最低水平，最高不超過40%，因此小區(qū)環(huán)境難以塑造和提升。（2）裝修標(biāo)準(zhǔn)分析CBD區(qū)域內(nèi)的公寓項目均為精裝修，有些項目還具備挑空大堂。在大堂的設(shè)計上，普遍使用石材鋪裝，擁有品牌燈飾。外墻材料品質(zhì)不一，既有石材和玻璃幕高檔材料，也有面磚等低檔材料。室內(nèi)多采用實木地板和壁紙，注重營造產(chǎn)品的品質(zhì)感，裝修色澤以咖啡色

7、為主，有些項目可以挑選建材顏色。下表為部分項目裝修情況：項目名稱大堂外墻內(nèi)墻、天花板門窗衛(wèi)生間新城國際石材面磚、鋁板乳膠漆子母門、鋁合金品牌潔具金地國際花園壁紙、乳膠漆鋼制品牌潔具溫莎大道大理石花崗巖壁紙、乳膠漆實木、鋁合金品牌潔具東方瑞景石材石材、墻磚壁紙實木、鋁合金品牌潔具旺座中心花崗巖雙層玻璃幕墻紙、涂料實木、鋁合金品牌潔具（3）配套設(shè)施分析從配套設(shè)施上看，項目注重智能化系統(tǒng)的配備，多使用外資品牌的設(shè)備設(shè)施，具備24小時熱水和飲水入戶的能力，多使用門禁和監(jiān)控系統(tǒng)加強(qiáng)保安，配備分戶中央空調(diào)。可以說，從配置上開看，CBD區(qū)域內(nèi)公寓項目的

8、配套設(shè)施較為完善，檔次也屬于高端水平。下表為部分項目配套情況：項目名稱空調(diào)給排水電梯智能保安系統(tǒng)7新城國際戶式中央空調(diào)中水處理合資2-2.5米/秒一卡通、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)門禁、電子巡更、閉路監(jiān)控通用時