江蘇物業(yè)管理?xiàng)l例

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1、2021/9/161江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例（2012）學(xué)習(xí)與報(bào)告22021/9/16歷經(jīng)三次制定、修正、修訂第一次，2000年12月24日江蘇省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議通過，自2001年3月1日起施行。第二次，根據(jù)2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議《關(guān)于修改〈江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修正。第三次，2012年11月29日江蘇省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議修訂），自2013年5月1日起施行。32021/9/16本次《條例》修訂后，共分八章、九十三條、16009字。在篇章結(jié)構(gòu)、內(nèi)容等方面，較原《條例》基本為“顛覆”性重新起草。42021

2、/9/16一.立法思想源于對(duì)實(shí)踐的判斷（一）物業(yè)管理活動(dòng)與人民群眾生活與工作朝夕相處，密切相關(guān)。物業(yè)持續(xù)大量供給，為物業(yè)管理活動(dòng)提供廣闊市場。（二）全省存在城鄉(xiāng)差別、地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)管理、行業(yè)規(guī)范與發(fā)展等不平衡，且處于深刻變革中。1.現(xiàn)行制度理論設(shè)計(jì)與實(shí)踐存在較大差距。2.物業(yè)管理市場定位與行業(yè)發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型調(diào)整。52021/9/163.物業(yè)管理先決條件不足。4.專項(xiàng)維修資金制度基本建立與管理實(shí)操不足。5.舊住宅區(qū)落實(shí)長效管理困難。62021/9/16二.立法指導(dǎo)思想共識(shí)（一）江蘇的物業(yè)管理，仍處于發(fā)展的初級(jí)階段。（二）原《條例》已不適應(yīng)形勢發(fā)展，應(yīng)當(dāng)重新修訂。屬民生立法。（三）《條例》修訂面臨新

3、形勢、新實(shí)踐、新任務(wù)。（四）社會(huì)實(shí)踐永無止境，立法須與時(shí)俱進(jìn)，把握方向，遵循規(guī)律，傳承與創(chuàng)新。（五）堅(jiān)持發(fā)展。以解決當(dāng)前熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題為突破，兼顧全省發(fā)展不平衡。72021/9/16共識(shí)的指導(dǎo)思想概括為：堅(jiān)持發(fā)展，總結(jié)借鑒民生優(yōu)先，協(xié)調(diào)利益平衡關(guān)系，保護(hù)弱者82021/9/16三.立法程序的價(jià)值取向2010年下半年，省人大常委會(huì)決定將《條例》修訂列入2011年-2012年立法計(jì)劃。民生立法，理應(yīng)回應(yīng)民生關(guān)切。堅(jiān)持是多元利益群體相互博弈和妥協(xié)后做出的安排。讓不同的利益群體都能擁有暢通的利益表達(dá)，實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)人利益的最大化為前提和保障。建立省人大常委會(huì)工作機(jī)構(gòu)、省政府法制辦及相關(guān)人員為主導(dǎo)，省住建

4、廳為基礎(chǔ)，協(xié)會(huì)、院校、相關(guān)專家參與起草制度。92021/9/16起草主要工作1行業(yè)基本情況調(diào)研。梳理重點(diǎn)和難點(diǎn)2收集資料。借鑒研究，確立起草思路和原則3專題調(diào)研，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，逐條分析吸收4公開征求意見，聽證辯論，數(shù)十稿修改5人大常委會(huì)分別一審與二審，立法表決102021/9/16立法程序依從公開、公平，過程監(jiān)督的原則。使社會(huì)公眾參與，暢所欲言，擺明立場，直言改進(jìn)。人民群眾、社會(huì)各界所關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，在審議通過的《條例》中，均一一回應(yīng)?！稐l例》起草至審議通過，歷經(jīng)數(shù)十稿，逐漸成熟。112021/9/16四.《條例》主要內(nèi)容與評(píng)價(jià)（一）科學(xué)合理規(guī)定民事、行政活動(dòng)相互關(guān)系1.明確對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)內(nèi)

5、涵與外延界定。2.明晰物業(yè)管理活動(dòng)中一系列相關(guān)民事代理關(guān)系。3.明確行政主管部門與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）是監(jiān)督管理與具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。確立的物業(yè)管理體制，堅(jiān)持與我國行政體制改革對(duì)接。122021/9/164.促使“網(wǎng)格化”共管相關(guān)工作“落地”。5.堅(jiān)持信息公開與對(duì)等。（二）培育市場，促進(jìn)有效地幫助業(yè)主維護(hù)共同的權(quán)益1.努力實(shí)現(xiàn)市場主體的培育與“站立”。明確作為物業(yè)管理活動(dòng)的“甲方”，可以多種組織形式管理自身財(cái)產(chǎn)。132021/9/16業(yè)主大會(huì)；業(yè)主代表大會(huì)；物業(yè)管理委員會(huì)；業(yè)主小組（區(qū)分幢、單元）；政府“托底”與“購買服

6、務(wù)”；社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)（兩站一中心與投訴處理平臺(tái)）。142021/9/162.基于業(yè)主專有權(quán)、享有共有權(quán)，行使共管權(quán)的權(quán)利與義務(wù)。業(yè)主遵守使用與維護(hù)物業(yè)基本準(zhǔn)則，處理相鄰關(guān)系行為規(guī)范。3.業(yè)主大會(huì)設(shè)立的條件與行為規(guī)則。152021/9/16（1）由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、業(yè)主、建設(shè)單位、社區(qū)居（村）民委員會(huì)等派員籌備組，負(fù)責(zé)組織成立首次業(yè)主大會(huì)（代表大會(huì)、物業(yè)管理管理委員會(huì)）籌備。（2）業(yè)主代表大會(huì)與業(yè)主大會(huì)同等的法律地位。（3）采納“無因管理”的民法制度，并加規(guī)范?；猱?dāng)前業(yè)主“站立”緩慢，“契約紐帶”“甲方”缺位。（4）物業(yè)管理委員會(huì)的前提條件，人員結(jié)構(gòu)與和生效。162021/9/16(5)保護(hù)業(yè)

7、主共同財(cái)產(chǎn)。(6)物業(yè)管理前期階段，保護(hù)未來業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)。(7)保障業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的知情與選擇權(quán)。(8)住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格定期調(diào)整機(jī)制，及物業(yè)服務(wù)費(fèi)公攤原則。(9)規(guī)定物業(yè)的使用和維護(hù)原則。172021/9/16（10）維護(hù)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金權(quán)益。細(xì)化住宅專項(xiàng)維修資金保值增值?；馊粘＞S修增多，資金程序“使用難”。（11）對(duì)單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，實(shí)行