房地產(chǎn)行業(yè)項目投資風(fēng)控指引

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1、房地產(chǎn)行業(yè)項目投資風(fēng)控指引房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)包括商品房開發(fā)、城市土地開發(fā)、保障性住房開發(fā)、房地產(chǎn)租售等。《貴州產(chǎn)業(yè)投資基金管理有限公司管理制度匯編（修訂試行）》提出要“審慎選擇房地產(chǎn)行業(yè)”。一、房地產(chǎn)開發(fā)（一）、標(biāo)的企業(yè)情況1、主體資格（1）國有企業(yè)標(biāo)的企業(yè)或其控股股東為央企的，須為央企可從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)紅名單范圍內(nèi)的企業(yè)（中國建筑工程總公司、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司、中國保利集團公司、華僑城集團公司、中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國中化集團公司、中糧集團有限公司、中國冶金科工集團有限公司、中國五礦集團公司、中國水利

2、水電建設(shè)集團公司、中國葛洲壩集團公司、招商局集團有限公司、華潤集團有限公司、南光集團有限公司等16家）；標(biāo)的企業(yè)或其控股股東為國有企業(yè)的，須嚴(yán)格按照2010年下發(fā)的新國十條要求“嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)”關(guān)注其資格的合法性。（2）外商投資企業(yè)需要關(guān)注標(biāo)的企業(yè)注冊與投資總額的關(guān)系。外國投資者股權(quán)并購的，除國家另有規(guī)定外，對并購后所設(shè)外商投資企業(yè)應(yīng)按照以下比例確定投資總額的上限：①注冊資本在210萬美元以下的，投資總額不第11頁共11頁得超過注冊資本的10/7；②注冊資本在210萬美

3、元以上至500萬美元的，投資總額不得超過注冊資本的2倍；③注冊資本在500萬美元以上至1200萬美元的，投資總額不得超過注冊資本的2.5倍；④注冊資本在1200萬美元以上的，投資總額不得超過注冊資本的3倍。外國投資者進行資產(chǎn)并購時，如果資產(chǎn)并購?fù)瓿珊笏O(shè)立的企業(yè)是中外合資經(jīng)營企業(yè)，依據(jù)《關(guān)于中外合資經(jīng)營企業(yè)注冊資本與投資總額比例的暫行規(guī)定》，投資總額與注冊資本的比例應(yīng)符合：①中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在300萬美元以下（含300萬美元）的，注冊資本至少應(yīng)占投資總額的7/10；②中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在300萬美元以上至1

4、000萬美元（含1000萬美元）的，其注冊資本至少應(yīng)占投資總額的1/2，其中投資總額在420萬美元以下的，注冊資本不得低于210萬美元；③中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在1000萬美元以上至3000萬美元（含3000萬美元）的，其注冊資本至少應(yīng)占投資總額的2/5，其中投資總額在1250萬美元以下的，注冊資本不得低于500萬美元；④中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在3000萬美元以上的，其注冊資本至少應(yīng)占投資總額的1/3，其中投資總額在3600萬美元以下的，注冊資本不得低于1200萬美元。（3）開發(fā)資質(zhì)標(biāo)的企業(yè)已取得的開發(fā)資質(zhì)與項目開發(fā)

5、面積（累計）是否相適應(yīng)，對超出的，須要求項目投資前取得相應(yīng)等級的資質(zhì)，以確保標(biāo)的企業(yè)開發(fā)資格的合法性。2、經(jīng)營業(yè)績標(biāo)的企業(yè)自成立來的開發(fā)業(yè)績，包括開發(fā)樓盤、累計開發(fā)面積、銷售情況、在建項目及土地儲備等情況。3、財務(wù)狀況第11頁共11頁新成立的項目公司財務(wù)狀況簡單；對既有企業(yè)重點關(guān)注資產(chǎn)構(gòu)成是否合理、重點科目明細(xì)構(gòu)成、分析主要財務(wù)指標(biāo)與行業(yè)平均值比對，綜合分析其資金流及現(xiàn)金鏈情況；關(guān)聯(lián)交易及關(guān)聯(lián)企業(yè)占款現(xiàn)象。目前，對于部分資產(chǎn)負(fù)債率偏高的企業(yè)，要重點分析較高的原因。對因預(yù)售款未結(jié)轉(zhuǎn)至銷售收入，導(dǎo)致預(yù)收賬款額度大等原因造成的資產(chǎn)

6、負(fù)債率偏高的，可考慮銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)的實際資產(chǎn)負(fù)債率。4、股東及關(guān)聯(lián)企業(yè)鑒于標(biāo)的企業(yè)多隸屬于某一集團，對股東的分析，除關(guān)注直接控股股東外，應(yīng)重點分析實際控制人（最終控制人）的總體實力，關(guān)注其他關(guān)聯(lián)企業(yè)融資及還款情況。他行授信、用信情況、信用記錄等。（二）、項目情況對項目的審查，內(nèi)容包括建設(shè)內(nèi)容、行業(yè)信貸政策、合法性手續(xù)、總投資及資金籌措以及財務(wù)效益等方面。1、項目區(qū)位除文字描述外，建議提供一份項目區(qū)位圖作為附件，便于直觀判斷項目是否具有區(qū)位優(yōu)勢。2、建設(shè)內(nèi)容報告中須明確資金用途，涉及的業(yè)態(tài)（普通住宅、高檔住宅、商業(yè)、寫字樓以及綜

7、合性物業(yè)等），計算各業(yè)態(tài)占總建筑面積的比例，為后續(xù)分析中資本金比例做好基礎(chǔ)；毛坯還是精裝修，以判斷總投資的合理性。重點關(guān)注貴陽市內(nèi)土地取得成本較低、抗風(fēng)險能力較強、銷售前景看好的住房項目；擇優(yōu)關(guān)注省內(nèi)其他地州市內(nèi)價格合理的普通住房項目，以及貴陽市內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營豐富的客戶開發(fā)的、核心地段的商第11頁共11頁業(yè)地產(chǎn)項目；審慎介入縣級地產(chǎn)項目。3、項目合法性手續(xù)（1）四證（最重要）：關(guān)注四證的取得情況；四證權(quán)利人與標(biāo)的企業(yè)是否一致，四證記載內(nèi)容是否與評估反映的內(nèi)容（實際建設(shè)內(nèi)容）相一致。（2）備案或核準(zhǔn)文件（重要）：據(jù)投資體制改革

8、的相關(guān)規(guī)定，對企業(yè)不使用政府投資建設(shè)的項目，區(qū)別不同情況實行核準(zhǔn)制和備案制。審查中須查詢項目所在地（省、市）《企業(yè)投資項目核準(zhǔn)暫行辦法》、《政府核準(zhǔn)的投資項目目錄》及備案相關(guān)規(guī)定，判斷屬于那個范圍，已取得的文件是否有效；評估反映的建設(shè)內(nèi)容及總投資是否與備案或核準(zhǔn)的相一致，不一致是否屬當(dāng)?shù)匾?guī)