房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務(wù)流程及廉政風(fēng)險點防控

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1、房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務(wù)流程及廉政風(fēng)險點防控?房地產(chǎn)有限公司項目開發(fā)的整個流程大體上包括以下10個階段。一、公司提出開發(fā)設(shè)想在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是公司最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。二、可行性研究公司提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準(zhǔn)此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：

2、一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使公司不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，這就需要公司上下對此項工作重視起來。三、申請項目用地土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部

3、條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地也是主要方式。公司在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。該階段的風(fēng)險點在于簽訂的土地出讓合同內(nèi)的土地價格和實際不符甚至遠(yuǎn)高于土地應(yīng)有價格，造成該現(xiàn)象的主要原因是個別主辦人員私

4、下與土地出讓方商定提高了土地價格。其防控措施是多人多部門參與到土地價格的調(diào)研中來，參考周邊地價，科學(xué)合理的確定土地價格，防止弄虛作假。四、項目設(shè)計根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個

5、部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。公司在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。公司根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)

6、用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。項目設(shè)計階段的廉政風(fēng)險點在于簽訂合同的時候，簽訂者根據(jù)個人意愿擅自改變合同內(nèi)容，使得合同中的價格條款發(fā)現(xiàn)變化。其防控措施是在簽訂合同前，公司高管及各部門負(fù)責(zé)人積極參與到合同修訂和討論中來，做好內(nèi)部監(jiān)督。五、征地及拆遷安置在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后

7、，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。公司還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)公司提供的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場地范圍的實地劃定。公司只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實施工作。這一階段廉政風(fēng)險主要表現(xiàn)在：在拆遷中，一些拆遷工作人員在給付拆遷戶的土地補償費，安置補助費，地上附著房屋和青苗、樹木、魚塘補償費等環(huán)節(jié)弄虛作假、貪污受賄。征地補償在?？谑械貐^(qū)屬于政府行為，由政府主導(dǎo)。其監(jiān)管和防控是由紀(jì)檢等相關(guān)部門實施。六、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費

8、殆盡，如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險極