2013孝感融園控股三汊鎮(zhèn)項(xiàng)目策略思考

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1、為愛(ài)筑家>融園天地120萬(wàn)方濱湖·生態(tài)·文化·城--融園控股三汊鎮(zhèn)項(xiàng)目策略思考與廣告見(jiàn)解--合十廣告我相信家庭與外界是決然不同的，它可以充滿愛(ài)，關(guān)懷及了解，成為一個(gè)人精神的寄托．——［美］著名心理治療師薩提爾合十夙愿：這是一場(chǎng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化的變革，一切從居住形態(tài)的變化開(kāi)始，帶給三汊鎮(zhèn)前所未有的品質(zhì)社區(qū)生活體驗(yàn)。——讓生活更美好在孝感，80年代，農(nóng)業(yè)發(fā)展覆蓋城市前進(jìn)腳步，消費(fèi)是一種奢侈90年代，產(chǎn)業(yè)制造如火如荼，生產(chǎn)力是第一核心如今政府的扶持、各大開(kāi)發(fā)商的入駐，能帶來(lái)什么？如今，消費(fèi)經(jīng)濟(jì)時(shí)代即將開(kāi)啟…項(xiàng)目研究步驟寫(xiě)在前面的話：針對(duì)本次項(xiàng)目的發(fā)展方向和突破口，本司專案小組做出了細(xì)致的市場(chǎng)研究和人群分

2、析，我們發(fā)現(xiàn)本案還是存在很大的推廣難點(diǎn)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，人群溝通以及價(jià)格對(duì)抗上，我們認(rèn)為，充分發(fā)揮本案的生態(tài)品質(zhì)大盤(pán)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行有效的客群溝通，是最好最有效的突破知道，這也是本次提報(bào)的核心理念。PART1·構(gòu)建中的市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)城市利好帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展孝感納入武漢的“8+1”城市圈孝感是武漢“8+1”城市圈離武漢最近的城市，地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)將持續(xù)看好航空城帶來(lái)的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)孝感空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的啟動(dòng)，將會(huì)使城市走向國(guó)際化的同時(shí)帶動(dòng)城市人居發(fā)展白水湖、西鄰野豬湖、南倚府河水景環(huán)繞孝感臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)保持了原生態(tài)的自然特征，環(huán)境十分優(yōu)良，是片尚未開(kāi)發(fā)的“處女地”。區(qū)內(nèi)水體眾多，濕地資源豐富，自然環(huán)境保護(hù)完好。微觀小市場(chǎng)三汊鎮(zhèn)

3、正在構(gòu)建的項(xiàng)目三汊鎮(zhèn)位于孝感市東南部，是國(guó)家建設(shè)部五百家小城鎮(zhèn)試點(diǎn)鎮(zhèn)、湖北省“兩型社會(huì)”試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、全省新農(nóng)村整鎮(zhèn)推進(jìn)88個(gè)試點(diǎn)鎮(zhèn)之一。孝感市區(qū)的東大門(mén)。項(xiàng)目名稱基本資料價(jià)格華瑞鑫城二期在建，規(guī)劃300多戶，綠化率35%，政府扶持2300元左右香檳城13萬(wàn)方建筑面積，3.0容積率待定橋興家園前期已經(jīng)交房，后期還有100畝待開(kāi)發(fā)，有商業(yè)步行街配套2000元左右弓長(zhǎng)小區(qū)基本完工，總建面7.1萬(wàn)方，554戶，小三房戶型為主1800元左右府庭家園有幼兒園配套，總體規(guī)劃6棟樓，兩棟已經(jīng)封頂1800元左右府后小區(qū)23棟6層樓，在建中，小三房為主1800元左右禾豐家園現(xiàn)房銷售，底商招商中，18棟，6層樓，去

4、化較好1500元左右1：整體尚未成熟，供大于求，但價(jià)格戰(zhàn)狀態(tài)明顯2：高層樓盤(pán)較少，主要以6-8層的多層為主，接受度最高的是120-130左右的三房，適合全家居住3：少數(shù)品牌開(kāi)發(fā)商入駐，多為私人投資開(kāi)發(fā)，對(duì)配套，環(huán)境，物業(yè)還沒(méi)有概念，還沒(méi)有形成小區(qū)入住的氛圍總結(jié)：同時(shí)，整個(gè)三汊鎮(zhèn)的貨量將達(dá)到約38.7萬(wàn)方，基于現(xiàn)在的本地市場(chǎng)尚未成熟，人口基數(shù)小，是無(wú)法完全吃透這樣大的市場(chǎng)供量的，所以本案必須深拓周邊客戶以及孝感城區(qū)客戶，有的放矢真正做到墻內(nèi)開(kāi)花，墻內(nèi)墻外都香的完美局面合十觀點(diǎn)從整體發(fā)展局勢(shì)來(lái)看孝感區(qū)域擁有很大的發(fā)展勢(shì)態(tài)但在項(xiàng)目所在三汊鎮(zhèn)上除華瑞鑫城并沒(méi)有真正意義上的完善社區(qū)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)還

5、是極大的我們應(yīng)占領(lǐng)三汊鎮(zhèn)輻射孝感中心同時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)激烈，我們應(yīng)該另辟襲擊，通過(guò)對(duì)客群的深化溝通規(guī)避價(jià)格敏感，直接以標(biāo)桿姿態(tài)占領(lǐng)市場(chǎng)用客戶最習(xí)慣的方式，做到內(nèi)主外次，內(nèi)外兼香味的最佳效果PART2·日漸成熟的客群三汊鎮(zhèn)因三條河汊穿過(guò)其境內(nèi)而得名，國(guó)土面積84.6平方公里，人口5.5萬(wàn)人。目前人口分流，大概分為三個(gè)部分周邊工業(yè)園工作者，外出務(wù)工者以及留守家屬。整個(gè)三汊鎮(zhèn)的人口基數(shù)小，市場(chǎng)供應(yīng)量不足以吃透整個(gè)三汊鎮(zhèn)，必須拓展周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和孝感城區(qū)。如果深陷本地戰(zhàn)場(chǎng)，將很不利于本案的發(fā)展根據(jù)本公司現(xiàn)場(chǎng)對(duì)各周邊項(xiàng)目銷售員的訪問(wèn)得知，來(lái)電來(lái)訪85%來(lái)源于三汊鎮(zhèn)，而客戶對(duì)于100-120的三房最感興趣，多為

6、終極置業(yè)，對(duì)戶型的要求較高三汊鎮(zhèn)客群心理描?。?：對(duì)品質(zhì)社區(qū)尚未有深刻認(rèn)識(shí)，但渴望置業(yè)高品質(zhì)社區(qū)，。2：可以接受的價(jià)格區(qū)間在1900-2500之間，比較穩(wěn)定，但仍然十分注重性價(jià)比3：越來(lái)越多的外出務(wù)工人群正在逐步改變傳統(tǒng)的置業(yè)觀點(diǎn)，希望在一個(gè)舒適，愜意的社區(qū)里安家，但現(xiàn)階段對(duì)置業(yè)的思維較為單一，以價(jià)格為主。同時(shí)對(duì)是否在家鄉(xiāng)置業(yè)持有謹(jǐn)慎態(tài)度。孝感城區(qū)客群心理描?。?：孝感城區(qū)的房?jī)r(jià)不斷上漲，希望買到高性價(jià)比的樓盤(pán)，但不要離城區(qū)太遠(yuǎn)2：孝感市內(nèi)也有2000左右的樓盤(pán)選擇，但環(huán)境較差3：看著現(xiàn)在市場(chǎng)火熱的狀態(tài)，想投資一套可控范圍內(nèi)的樓盤(pán)等待升值4：對(duì)整個(gè)孝感的發(fā)展態(tài)勢(shì)充滿信心合十觀點(diǎn)：主戰(zhàn)場(chǎng)三汊鎮(zhèn)

7、客戶置業(yè)觀點(diǎn)較為落后，以眼見(jiàn)為實(shí)，對(duì)產(chǎn)品附加價(jià)值尤為看重。我們應(yīng)對(duì)位區(qū)域客戶完美攻破，用區(qū)域影響力引起城市關(guān)注力。PART3·最價(jià)值的價(jià)值項(xiàng)目物理概況>本案位于孝感城東核心三汊鎮(zhèn)，整體規(guī)劃面積120萬(wàn)方，未來(lái)將形成武漢8+1城市圈內(nèi)最大的集旅游，生態(tài)，度假，居住，休閑，文化為一體的立體生態(tài)度假集群，首期推出的住宅項(xiàng)目，建筑面積13萬(wàn)方，含1.5萬(wàn)方的底層商業(yè)，整體建筑風(fēng)格以西班牙風(fēng)格為主，未來(lái)將成為整個(gè)三汊鎮(zhèn)