2008年江蘇徐州黃河故道邊城市豪宅前期調(diào)研及營(yíng)銷策劃方案

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1、PART1宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析Themacroeconomicenvironmentanalysis1、徐州市基本概況1.1、徐州市概況徐州古稱彭城,具有四千多年的歷史,是國(guó)家歷史文化名城之一。它位于江蘇省西北部,是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心。在交通方面,徐州“東襟淮海,西接中原,南屏江淮,北扼齊魯”,素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海兩大鐵路在此交匯,京杭大運(yùn)河傍城而過(guò)貫穿徐州南北,公路四通八達(dá),北通京津,南達(dá)滬寧,西接蘭新,東抵海濱,為全國(guó)重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”。區(qū)域范圍及人

2、口:徐州市現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣,邳州市、新沂市二市,以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。全市總面積11258平方公里,人口925萬(wàn)人,其中市區(qū)面積963平方公里,至2006年底,城市人口約為180萬(wàn)。1.2、地理和氣候狀況徐州位于東經(jīng)116.22',北緯33.43'--34.58'。屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。地形以平原為主,低山和丘陵地相間,海拔19-45米,沂河、沭河、京杭大運(yùn)河、古黃河穿境而過(guò),駱馬湖、微山湖分布在南北兩緣。境內(nèi)河流縱橫交錯(cuò),湖沼、水庫(kù)星羅棋布,廢黃河斜穿東西,京杭大運(yùn)河橫貫?zāi)媳?,東有沂、沭諸水及

3、駱馬湖,西有夏興、大沙河及微山湖。1.3、城市資源徐州為蘇北門戶,市場(chǎng)興旺、流通業(yè)發(fā)達(dá),是承南啟北的重要的貨物和信息集散地。徐州自然資源豐富,煤炭、石灰石、大理石、鉀、磷、巖鹽、石膏、石英巖等礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量較為豐富。1.4、文化旅游徐州古稱彭城,已有6000年?duì)N爛文化,是中國(guó)歷史文化名城之一。夏禹治水時(shí),把全國(guó)疆域分為九州,徐州即為九州之一。秦漢時(shí),徐州是楚國(guó)的屬地。楚漢相爭(zhēng)時(shí),這里是西楚國(guó)的國(guó)都。漢高祖劉邦建立西漢后,這里是其親屬的封地。東漢末年,曹操遷徐州刺史治彭城,始稱徐州。至1945年正式設(shè)市,隸屬江蘇。為北國(guó)鎖鑰,南國(guó)門戶,地理位臵十

4、分重要,自古便為兵家必爭(zhēng)之地。四千多年的文明史為徐州留下了大量文化遺產(chǎn)和名勝古跡,宛如斜掛于歷史蒼穹中的璀璨星河。其中尤以“漢代三絕”--漢兵馬俑、漢墓、漢畫(huà)像石為代表的兩漢文化最為奪目,集中體現(xiàn)了古人的非凡創(chuàng)造力和深遂智慧,極具藝術(shù)欣賞和考古價(jià)值。以云龍山水、泉山森林公園為中心的風(fēng)景區(qū)風(fēng)光怡人,美若西子,秀比江南,兼有北雄南秀之美。名勝古跡掩映其中,與之交相輝映,令人流連忘返。徐州歷來(lái)就是鐘靈毓秀、藏龍臥虎之地。中華易經(jīng)和養(yǎng)生學(xué)的鼻祖彭祖,漢代開(kāi)國(guó)皇帝劉邦,人杰鬼雄項(xiàng)羽,一代文豪蘇東坡,都在徐州留下了他們的痕跡。2、城市定位及發(fā)展戰(zhàn)略2.1

5、、城市功能定位淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市,區(qū)域性物流中心2.2、城市性質(zhì)(1)全國(guó)綜合性交通主樞紐;(2)隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶東部和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市,商貿(mào)都會(huì);(3)徐州都市圈的特大核心城市;(4)國(guó)家歷史文化名城、優(yōu)秀旅游城市;(5)區(qū)域制造業(yè)基地。2.3、城市榮譽(yù)“國(guó)家園林城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“江蘇省文明城市”、“中國(guó)品牌經(jīng)濟(jì)城市”、“臺(tái)商極力推薦投資城市”、“中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市”、“浙商(省外)最佳投資城市”、“CCTV中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市”20強(qiáng)和“中國(guó)特色魅力城市”2.4、城市發(fā)展戰(zhàn)略中心城市競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展能力不斷增強(qiáng),綜合實(shí)力明顯提

6、升。徐州的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是“東進(jìn)、南擴(kuò)、北造、西延”。未來(lái)徐州城市空間發(fā)展布局框架為“雙心+五區(qū)”結(jié)構(gòu),城市向東及東南方向發(fā)展,形成以雙心為核心、以綠化帶相隔離、以快速交通相連接的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)。未來(lái)城市人口規(guī)模將由現(xiàn)在的180萬(wàn)增加到220萬(wàn)人。“雙心”指以淮海路和中山路地區(qū)為代表的城市旅游商業(yè)文化服務(wù)中心——老城區(qū);潘塘古黃河地區(qū)-未來(lái)徐州市的新區(qū)——徐州新區(qū),也是城市的行政、商務(wù)中心。“五區(qū)”即城東新區(qū)、銅山新區(qū)、金山橋片區(qū)、壩山片區(qū)、九里山片區(qū)。根據(jù)城市發(fā)展布局總體框架,城市用地規(guī)模將由116平方公里擴(kuò)展到220平方公里,城市區(qū)域擴(kuò)展到

7、21公里長(zhǎng)、20公里寬的區(qū)域。未來(lái)城市人口規(guī)模將增加到300萬(wàn)人。在“東進(jìn)南擴(kuò)”的城市整體規(guī)劃指導(dǎo)思想之下,徐州的城市規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大,基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度也將進(jìn)一步加大。受城市整體規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響,更加刺激了徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,城市外沿的拓展改善了郊區(qū)的整體居住條件。3、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況3.1、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)城市GDP值均以兩位數(shù)值保持高位增長(zhǎng),2006年,徐州綜合實(shí)力及地方財(cái)力再上新臺(tái)階。初步統(tǒng)計(jì),2006年徐州市GDP1428.91億元,增長(zhǎng)15.1%,總量在全省第六位;2004-2006年城市GDP值增長(zhǎng)情況分析15002018

8、1610001412108500642002004年2005年2006年GDP總量(億元)107012071428增長(zhǎng)率(%)101418數(shù)據(jù)來(lái)源:徐州市統(tǒng)計(jì)局3.

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