合富輝煌-安怡衡陽開發(fā)區(qū)項(xiàng)目策劃提案

《合富輝煌-安怡衡陽開發(fā)區(qū)項(xiàng)目策劃提案》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、安怡衡陽項(xiàng)目總體策劃初案合富輝煌房地產(chǎn)（湖南）２００７年３月２２日目　錄Ⅰ.市場分析Ⅱ.項(xiàng)目理解Ⅲ.項(xiàng)目定位思考Ⅳ.物業(yè)發(fā)展計(jì)劃Ⅴ.財(cái)務(wù)估算Ⅰ.市場分析注：此部分僅粗略介紹衡陽市場總體狀況，詳細(xì)分析請參看附件—《衡陽房地產(chǎn)市場調(diào)研分析》報(bào)告。一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析市區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，第三產(chǎn)業(yè)活躍數(shù)據(jù)來源：衡陽市統(tǒng)計(jì)年鑒200501-05年三產(chǎn)結(jié)構(gòu)變化一覽表國內(nèi)工業(yè)城市，多為“二、三、一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)市區(qū)“三、二、一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，說明市區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好04年全市和市區(qū)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)對比表宏觀經(jīng)濟(jì)向好，為房地產(chǎn)開發(fā)提供較

2、好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境湖南省主要城市2005年GDP一覽表(單位:億元）數(shù)據(jù)來源：衡陽統(tǒng)計(jì)年鑒2005數(shù)據(jù)來源：湖南主要城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)200501-05年GDP變化一覽表(單位:億元）衡陽整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及GDP年增長率在湖南省內(nèi)處于前列2004年衡陽GDP增長迅猛，主要受當(dāng)時煤價迅漲所致(屬于衡陽的耒陽是煤礦產(chǎn)區(qū)，帶動整個衡陽經(jīng)濟(jì)增長)城市長沙株洲湘潭岳陽衡陽常德GDP1519.90525.67367.03628.57590.14627.62GDP增長率14.9%11.9%10.3%11.7%11.5%11.8%房地產(chǎn)發(fā)展已跨入快速發(fā)展期，未

3、來發(fā)展前景廣闊數(shù)據(jù)來源：衡陽統(tǒng)計(jì)年鑒200501-06年市人均GDP變化一覽表(單位:美元）人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系800-4，000US$4000-8，000US$8000US$以上0-800US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP保持較高的增長速度，人民生活水平迅速提高人均GDP從03年的757美元增長至06年的1242美元，房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)跨進(jìn)快速發(fā)展期，未來發(fā)展前景廣闊城市居民消費(fèi)能力和儲蓄能力不斷增強(qiáng)，表明消費(fèi)者購買房屋等大型消費(fèi)品的能力不斷加強(qiáng)，拉升房地產(chǎn)需求數(shù)據(jù)來源：衡陽統(tǒng)計(jì)年鑒200501-06年城市居

4、民人均可支配收入和消費(fèi)支出變化一覽表（單位：元）城市居民人均可支配收入穩(wěn)步上升，消費(fèi)能力不斷提升消費(fèi)支出占可支配收入的比例不斷下降，居民儲蓄能力不斷增強(qiáng)，保障購買大型消費(fèi)品能力生活水平恩格爾系數(shù)（%）住房支出比重（%）溫飽型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”平均投資僅占10％左右，發(fā)達(dá)國家一般達(dá)到25％。恩格爾系數(shù)（％）39.63%住房支出10.25%城市居民人均住房使用面積（m2）26.96衡陽市20

5、04年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：衡陽市統(tǒng)計(jì)年鑒2005衡陽市的恩格爾系數(shù)為39.63%，住房支出僅占總支出的10.25%，兩者不協(xié)調(diào)。發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住宅建筑面積達(dá)到35至40m2之前，住房需求會持續(xù)旺盛，說明衡陽房地產(chǎn)市場有廣闊的發(fā)展空間市民住房面積和支出均較小，房地產(chǎn)市場有廣闊的空間衡陽宏觀經(jīng)濟(jì)特征小結(jié)城市經(jīng)濟(jì)總量不大，三產(chǎn)為首，消費(fèi)型城市特征固定資產(chǎn)投資較低，但穩(wěn)步增長，發(fā)展趨勢良好房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入快速發(fā)展期居住開支比例較小，但居民消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)消費(fèi)力提升空間大二、城市規(guī)劃分析城市規(guī)模：全市15303平方公里，市區(qū)建

6、設(shè)用地規(guī)模控制在98平方公里以內(nèi)人口規(guī)模：全市：總?cè)丝?18.95萬人，城鎮(zhèn)人口227.04萬人，占總?cè)丝?1.6％市區(qū)：規(guī)劃近期（2010年）為100萬人左右，遠(yuǎn)期（2020年）為130萬人左右市區(qū)規(guī)模較小，人口增長慢，城市尺度小數(shù)據(jù)來源：衡陽市統(tǒng)計(jì)年鑒200502-04年衡陽市區(qū)人口變化（單位：萬人）現(xiàn)階段中心片區(qū)統(tǒng)領(lǐng)全市，對周邊四區(qū)吸引力極強(qiáng)，本項(xiàng)目具有市區(qū)成熟配套和本身環(huán)境資源的優(yōu)勢中心片區(qū)高新片區(qū)城東片區(qū)城南片區(qū)城北片區(qū)本項(xiàng)目湘江城北片區(qū)：專業(yè)市場集中，區(qū)域形象差城東片區(qū)：批發(fā)市場聚集，火車站附近形成物流區(qū)，冶金廠和鐵路

7、宿舍區(qū)規(guī)模龐大城南片區(qū)：湘江上游區(qū)域，全市大型工礦企業(yè)集中區(qū)域中心片區(qū)：衡陽市區(qū)的商業(yè)、娛樂和服務(wù)中心，功能配套配套完善，對周邊區(qū)域的吸引力極強(qiáng)，市民認(rèn)同度高高新片區(qū)：行政中心，區(qū)域建設(shè)力度大，但整體配套未成熟，是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃上，城市向東向南發(fā)展，但目前東部和南部建設(shè)力度較小老城區(qū)進(jìn)一步強(qiáng)化商業(yè)功能，對全市吸引力增強(qiáng)高新區(qū)為全市的行政中心，是近期（5年內(nèi)）城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域中心片區(qū)高新片區(qū)在規(guī)劃上，未來城市向東、南發(fā)展，但未來城市行政辦公中心將聚集在華新開發(fā)區(qū)（西部），未來城市結(jié)構(gòu)上，老城區(qū)仍是全市的核心區(qū)域本項(xiàng)目所在

8、區(qū)域位于開發(fā)區(qū)內(nèi)，鄰近行政中心華新開發(fā)區(qū)，區(qū)位前景逐步向好中心區(qū)與華新區(qū)聯(lián)系緊密：中心區(qū)成熟度高，行政中心華新開發(fā)區(qū)對中心區(qū)成熟配套依賴大本項(xiàng)目緊鄰蒸水河風(fēng)光帶，環(huán)境優(yōu)勢突出中心片區(qū)本項(xiàng)目解放路市政府市委華新開發(fā)區(qū)本項(xiàng)目位于衡陽華新開發(fā)區(qū)，區(qū)域發(fā)展