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《我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的宏觀分析論文》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的宏觀分析論文..【摘要】本文通過對我國房地產(chǎn)市場的歷史回顧和現(xiàn)狀總結(jié)，分析了目前房地產(chǎn)價格的不合理性，以及宏觀調(diào)控不能取得預(yù)期效果的原因?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價格地租一、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀中國近年來最紅的經(jīng)濟(jì)話題莫過于房地產(chǎn)問題。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業(yè)”的說法，與此息息相關(guān)的“房子”在國人眼中自然有不可比擬的重要性。我國真正意義上的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是開始于1996年左右。房地產(chǎn)業(yè)在深圳、廣州等發(fā)達(dá)地區(qū)率先起步。1998年，中國開始了“房改”，那一年，為了擺脫亞洲金融危機(jī)為中國經(jīng)濟(jì)低增長的
2、影響，國家又出臺了一系列拉動內(nèi)需的政策..，為個人房貸提供了政策支持。由此，天時地利人和俱備，中國步入了房地產(chǎn)市場化的高速發(fā)展期。房地產(chǎn)市場化的直接后果就是房地產(chǎn)價格的市場化，人們在計劃經(jīng)濟(jì)時期被壓抑已久的對房產(chǎn)的需求被激發(fā)出來，供需規(guī)律開始發(fā)揮其魔力，雖然供應(yīng)量越來越大，但是需求更為強(qiáng)勁，房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升。從圖中我們可以清楚看到，2006年以前，房屋銷售價格一直處于一個比較穩(wěn)定的狀態(tài)。2006年到2007年，房價開始出現(xiàn)異動，呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢。直到2008年，房價才有所回落，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以前。大多數(shù)普通老百姓發(fā)現(xiàn)，自己就算不吃
3、不喝，光憑工資得幾十年才能擁有一套僅夠容身的房子。二、對我國現(xiàn)在房地產(chǎn)價格合理性的分析世界銀行認(rèn)為比較合理的房價與人均收入比是4—6倍，為房價收入比所設(shè)定了5的警戒線。而從上圖中可以清楚的看到，我國的房價收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一警戒線。我國的房地產(chǎn)市場在保持較高增長速度的同時也出現(xiàn)了有效需求不足，房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的總量大于有效需求，商品房空置率遠(yuǎn)超過國際警戒線。同時，房地產(chǎn)過剩與短缺并存，一方面，大量的商品房積壓，這主要是指沒有充分分析市場需求，對市場有效需求估計不足，過多投資高檔住宅，導(dǎo)致了空置；另一方面，大多數(shù)居民的
4、住房還十分緊張，普通住宅尤其是經(jīng)濟(jì)適用房供給短缺、增長緩慢。對于一個發(fā)展中國家而言，這樣的高房價是不合理的。雖然房地產(chǎn)業(yè)的快速增長可能會使GDP呈現(xiàn)出一種非常繁華的景象，但神話一旦破滅，后果不堪設(shè)想。大量經(jīng)濟(jì)學(xué)者對此憂心忡忡，認(rèn)為我國目前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了泡沫，對我國是一個嚴(yán)重的隱患，這泡沫一旦破滅，就會對我國經(jīng)濟(jì)造成無法估量的損失。據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站2008年8月5日消息，2008年全國各地一路狂漲的房價開始出現(xiàn)分化，在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于對未來房價預(yù)期的改變，消費(fèi)者開始了對樓市的觀望，房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮。上
5、圖中的房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)，似乎也能說明我國的房地產(chǎn)市場正在走向低迷。三、國家宏觀調(diào)控措施及效果分析房地產(chǎn)問題引起了國家有關(guān)部門的高度重視，早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中，就根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況，適時推出了一些政策措施。僅2006年，就出臺了一系列政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。其中最引人注目的莫過于5月17日國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議上提出的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（即通常所稱的“國六條”），覆蓋了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面，這是行政手段開始調(diào)控房地產(chǎn)市場的開始。此外
6、，央行也提高了銀行利率，國稅局對個人將購買不足５年的住房的對外銷售全額征收營業(yè)稅，建設(shè)部對商品房戶型比例結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，國務(wù)院設(shè)立土地督察局監(jiān)管地方土地批租，外匯管理局和建設(shè)部共同發(fā)出通知限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營領(lǐng)域，并且進(jìn)一步加強(qiáng)了土地調(diào)控。2008年政府還會出臺一系列配套政策來進(jìn)一步起到穩(wěn)定房價的作用，而且政策的針對性會更強(qiáng)一些，從需求上面，如加息、物業(yè)稅等，通過增加購房支出，減少收益角度入手，來降低購房需求。從供給上，政府會繼續(xù)加大對保障性住房的建設(shè)力度，以及加大對開發(fā)商土地開發(fā)進(jìn)程監(jiān)督，嚴(yán)防囤地和捂盤現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度地
7、增加供給，緩解供需矛盾，達(dá)到穩(wěn)定房價的目的。由此可見，國家在房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控上做出了相當(dāng)?shù)呐Γ墙Y(jié)果到底如何呢？可以說是收效甚微。雖然增幅有所放緩，但絕對值仍然在大幅增長中。2008年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些明顯變化，交易量下降顯著，房價下跌、打折優(yōu)惠等類似字眼也時常見諸媒體報端。然而，國家發(fā)改委公布的６月份70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)為108.2%，同比上漲8.2%。這似乎顯示房價仍在上漲。從房屋銷售價格指數(shù)的新漲價因素看，2008年上半年，在35個大中城市中有６個城市的房價出現(xiàn)了下跌，分別是：深圳、重慶、杭州、大連、廣
8、州、沈陽，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房價上漲幅度超過4%（新漲價因素）的有3個城市，分別是北京、烏魯木齊、銀川，其中銀川上漲幅度最大，為7.1%。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？主要有地方政府，房地產(chǎn)開發(fā)商，購房者三方面的原因。在我
