2010年濟(jì)南海爾綠城玉蘭公寓營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

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1、海爾綠城公寓營(yíng)銷(xiāo)提案海爾綠城玉蘭公寓2010年?duì)I銷(xiāo)推廣方案喜來(lái)登酒店A座寫(xiě)字樓玉蘭公寓龍奧大廈奧體中心目錄第一部分：市場(chǎng)分析第二部分：客戶分析第三部分：產(chǎn)品分析第四部分：價(jià)格策略第五部分：推售策略第六部分：推廣策略第一部分：市場(chǎng)分析一、2009年濟(jì)南公寓市場(chǎng)—供應(yīng)量分析2009年公寓市場(chǎng)總供應(yīng)為6074套，33.03萬(wàn)平米，較08年同比分別上升了29.6%，29.3%，產(chǎn)品主要集中在一室，東部區(qū)域占整體供應(yīng)的五成多。2009年新增供應(yīng)為2532套，14.15萬(wàn)平米，較08年同比下降了25.4%，13.9%，新推樓盤(pán)主要集中在下半年，9，10月份是推售高峰期。隨著市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的整體

2、好轉(zhuǎn)，月度消化速度的加快，月度供應(yīng)量呈遞減趨勢(shì)。以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)二、2009年濟(jì)南公寓市場(chǎng)—成交量分析2009年公寓市場(chǎng)總成交5775套，31.74萬(wàn)平米，是08年成交量的近4倍，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)好。2009年公寓市場(chǎng)月度供應(yīng)量持續(xù)下降，成交量持續(xù)攀升，市場(chǎng)整體成交率高達(dá)95%，至年底供需失衡矛盾出現(xiàn)。東部區(qū)域是占整體成交量的五成多，北部三成多，中部和南部有少量供應(yīng)，西部無(wú)成交。中部高端產(chǎn)品以投資客為主，居住類(lèi)公寓其主力客群首次置業(yè)的過(guò)渡型客群。以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)三、2009年濟(jì)南公寓市場(chǎng)—價(jià)格分析市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的好轉(zhuǎn)，供需失衡矛盾的加劇，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)

3、售壓力的解除，高端產(chǎn)品的入市等要素，帶來(lái)了09年公寓市場(chǎng)均價(jià)的整體上揚(yáng)。以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)四、2010年公寓市場(chǎng)—存量及潛在供應(yīng)量售罄項(xiàng)目在售項(xiàng)目潛在項(xiàng)目在售項(xiàng)目存量（截止2010年2月底）發(fā)祥1號(hào)公館112套1.02萬(wàn)㎡香格里拉164套1.26萬(wàn)㎡九城尚都5套0.023萬(wàn)㎡萬(wàn)豪國(guó)際238套1.5萬(wàn)㎡中齊未來(lái)城4套0.04萬(wàn)㎡合計(jì)523套3.843萬(wàn)㎡項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域預(yù)計(jì)推出體量（萬(wàn)㎡）建筑類(lèi)型主力戶型（㎡）裝修程度推售時(shí)間推售價(jià)格（元/㎡）銀座中心西部2.42棟23層loft40-57毛坯2010年4-5月未定中齊未來(lái)城東部2.11棟精裝公寓43-53精

4、裝上半年未定藍(lán)調(diào)國(guó)際東部7.53棟loft100-115精裝上半年6500以上名士MINI公館東部2.11棟24層酒店式公寓45-60精裝酒店式2010年5月8500-9000中鐵匯展國(guó)際東部12（地上建面19.28）8棟50-110簡(jiǎn)裝2010年5-6月未定香港國(guó)際北部2.92棟10層板式45-56毛坯上半年未定大舜天成青年會(huì)中部3.26658套40-70精裝2010年年底未定金光旺角中部2.540-65精裝2010年5-6月未定目前市場(chǎng)現(xiàn)有存量較少，截至2010年2月底，預(yù)計(jì)將有5個(gè)新項(xiàng)目入市，三個(gè)項(xiàng)目加推，預(yù)計(jì)推出近32萬(wàn)體量，可緩解供需失衡的矛盾。從推售時(shí)間看，上半年

5、是集中放量期；從區(qū)域看，東部區(qū)域仍是供應(yīng)的主力軍；從產(chǎn)品檔次看，多個(gè)高端產(chǎn)品入市，市場(chǎng)細(xì)分愈加明顯。四、2010年公寓市場(chǎng)—存量及潛在供應(yīng)量以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)地理位置位于市中區(qū)，經(jīng)二路、經(jīng)四路、順河高架、緯一路圍合區(qū)域總建面2萬(wàn)㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年6月交房時(shí)間2011年5月產(chǎn)品類(lèi)型1棟高層（28層）均價(jià)開(kāi)盤(pán)均價(jià)10000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修成本1000元/平米物業(yè)管理萬(wàn)達(dá)物業(yè)，物業(yè)費(fèi)約2元/平米/月五、公寓參考案例分析-萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)【戶型面積】以投資客戶為主，約占65％?？蛻糁饕獊?lái)自在周邊辦公或居住的金融、電力

6、行業(yè)的高收入人群。公寓客戶中約7%是購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目住宅和商業(yè)的客戶。戶型/面積套數(shù)（套）比例A：4515625%B：5031250%C：61528.3%D：64528.4%E：46528.3%【銷(xiāo)售情況】【客戶構(gòu)成】城市中心高檔精裝公寓【宣傳賣(mài)點(diǎn)】09年6月開(kāi)盤(pán)推出360套，均價(jià)10000元/平米，成交325套，1.79萬(wàn)平米09年7月封盤(pán)09年8月加推200套，均價(jià)10600元/平米，成交189套，0.79萬(wàn)平米09年9月成交93套，均價(jià)10400元/平米09年10月成交26套，均價(jià)11000元/平米，售罄。五、公寓參考案例分析-萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)

7、顧問(wèn)機(jī)構(gòu)【樓層差價(jià)】1-8層，每層加50元9層比8層高200元9-18層，每層加50元19層比18層低100元19層以上，每層減30元【廚房】：每戶均配置獨(dú)立廚房【供暖方式】：集中供暖【朝向差價(jià)】南北：400-500元東西：1400元五、公寓參考案例分析-萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)萬(wàn)達(dá)達(dá)人界建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表五、公寓參考案例分析-萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）五、公寓參考案例分析-萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）萬(wàn)達(dá)達(dá)人界建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表五、公寓參考案例分析-萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）萬(wàn)達(dá)達(dá)人界樣板間實(shí)景五、公寓