度無錫綠城蠡湖香樟園營銷推廣提報(bào)

《度無錫綠城蠡湖香樟園營銷推廣提報(bào)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、前所未見自成傳奇綠城·蠡湖香樟園2011年度營銷推廣提報(bào)2010.12.20和聲綠城組Part1市場篇市場層面自身層面客戶層面在新政調(diào)控效用趨于弱化，蠡湖香樟園穩(wěn)步入市；“法式合院+景觀高層”產(chǎn)品類型于無錫獨(dú)一無二；除了那一批綠城的忠實(shí)擁簇者，如何擴(kuò)大客源？競爭關(guān)系周邊眾多環(huán)湖項(xiàng)目高端住宅的包圍與競爭，客戶被攔截;現(xiàn)實(shí)問題宏觀市場分析2010年，在刺激政策、存貨周期逆轉(zhuǎn)、世界經(jīng)濟(jì)同步反彈等多重力量的作用下，中國宏觀經(jīng)濟(jì)延續(xù)了2009年的反彈趨勢總體靜態(tài)：呈現(xiàn)出“GDP增速提升”、“物價(jià)水平全面提升”、“就業(yè)形勢逆轉(zhuǎn)

2、”、“外需常態(tài)化”等多元景氣的局面。動(dòng)態(tài)趨勢：由于“刺激性政策的逐步退出”、“房產(chǎn)新政的出臺(tái)”、“地方投融資平臺(tái)的清理”、“結(jié)構(gòu)性調(diào)整的力度加強(qiáng)”以及“中國存貨周期與發(fā)達(dá)國家存貨周期的同步高點(diǎn)回調(diào)”、“歐元主權(quán)債務(wù)危機(jī)的蔓延與不確定性的沖擊”等因素，使中國出現(xiàn)“GDP季度增速跌破9%”、“CPI月度增速回落至2%左右”、“總量平衡和動(dòng)態(tài)再次惡化”的“次蕭條”局面。2011年全國經(jīng)濟(jì)態(tài)勢預(yù)期預(yù)期2011年宏觀經(jīng)濟(jì)景氣大幅度下滑。在“周期轉(zhuǎn)換”、“政策調(diào)控”與“結(jié)構(gòu)調(diào)整”的三重力量的作用下，未來宏觀經(jīng)濟(jì)可能步入“震蕩”

3、、“波動(dòng)”與“相對(duì)低速”的過度期。[“國十條”出臺(tái)]——1.10[“新國十條”出臺(tái)]——4.17[“二次調(diào)控”再發(fā)力]——9.29[限購令異常兇猛]——10月初[時(shí)隔三年的加息]——10.20[無錫契稅調(diào)整差別對(duì)待非唯一住宅升至3%]——10.1[無錫房貸7折利率取消]——11[央行第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率]——11.212010年無錫樓市大事件紀(jì)實(shí)2010年無愧是樓市調(diào)控年新國十條、新國五條、央行加息、限購……一次次給樓市帶來大地震，迄今余音好像還在耳邊回響。全國百城房價(jià)未跌，房產(chǎn)稅出臺(tái)箭在弦上，預(yù)售款

4、監(jiān)管制度在京預(yù)演，第三次調(diào)控風(fēng)聲漸緊，這一切無不對(duì)開發(fā)商和購房者產(chǎn)生著不可估量的影響。回顧今年無錫樓市，可以用“房價(jià)在調(diào)控中攀升”八字概述。專家預(yù)測明年房價(jià)會(huì)降20%，不少購房者持幣代購，期待房價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性地下降。而濱湖區(qū)作為無錫樓市的大明星，一直都是購房者夢(mèng)寐以求的居住地。無錫緊跟國家出臺(tái)相應(yīng)政策進(jìn)行執(zhí)行并未具體落實(shí)到針對(duì)無錫市場市場相對(duì)理性和穩(wěn)健，有大批客群支撐分析：2011年樓市整體態(tài)勢——先揚(yáng)后抑、價(jià)穩(wěn)量增。2011年第一季度銷售量受通貨膨脹預(yù)期或政府可能出臺(tái)新政策的影響可能出現(xiàn)緩降，而價(jià)格基本保持平穩(wěn)；第

5、二季度，剛性需求爆發(fā)，銷售量回升、價(jià)格上漲及開發(fā)投資上升的概率較大；第三、四季度價(jià)格與銷售量可能穩(wěn)定或出現(xiàn)下降，開發(fā)投資上升或保持穩(wěn)定。面對(duì)充滿變數(shù)的2011，13.5億的銷售任務(wù)如何完成？我們需要深度再思考——無錫整體房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)11月份無錫樓市總體成交較10月份有所遜色，全市合計(jì)成交商品房6316套，成交面積為70.88萬方，其中商品住宅合計(jì)成交3909套,成交面積為51.00萬方;在成交價(jià)格上，本月商品房均價(jià)約為9118元/平方米，其中商品住宅月均價(jià)約為8220元/平方米。2010年11月商品房及住宅成交情

6、況從11月份商品房市場成交結(jié)構(gòu)上來看，本月錫城樓市總體呈現(xiàn)出“商業(yè)項(xiàng)目熱過住宅市場”的特點(diǎn)：本月成交的6316套商品房中，住宅銷售套數(shù)只有3909套，僅占61.9%（10月份此數(shù)據(jù)為72.5%），而商辦項(xiàng)目本月的銷售數(shù)量達(dá)到了2407套，比10月份增加了677套，增幅將近40%；其次是在價(jià)格表現(xiàn)上：本月商品住宅的價(jià)格走勢非常平穩(wěn)，尤其是周成交均價(jià)，可見本月商品房均價(jià)繼續(xù)走高完全是由于商業(yè)項(xiàng)目熱銷所致。政府出臺(tái)的“二次調(diào)控政策”以及無錫地方版細(xì)則對(duì)于住宅市場的抑制作用已經(jīng)顯現(xiàn)，商品房價(jià)格不跌反漲僅僅是樓市資金轉(zhuǎn)向刺激

7、商業(yè)地產(chǎn)而產(chǎn)生的市場假象。由此可得出結(jié)論：熱銷樓盤分析商業(yè)項(xiàng)目的熱銷一方面預(yù)示了房地產(chǎn)一級(jí)市場在未來項(xiàng)目開發(fā)上的方向轉(zhuǎn)變，另一方面也表明在政策調(diào)控的引導(dǎo)之下，房地產(chǎn)市場投資資金開始轉(zhuǎn)往合理方向。與10月份相比，本月錫城熱銷樓盤的總體成交情況變化并不明顯。但是在10月份位列排行榜前十的樓盤中，有超過90%的面積為住宅項(xiàng)目銷售所得，而本月則有超過6萬方的面積是由商業(yè)項(xiàng)目所貢獻(xiàn)。濱湖區(qū)本月共計(jì)成交商品房925套，環(huán)比減少460套，成交面積為12.10萬方，環(huán)比減少2.72萬方，減幅為18.37%；從周成交量、價(jià)走勢上來看

8、，濱湖區(qū)本月成交量下降主要是由于月初成交過于低迷，月末雖有回升，但是已難至上月水平。全月區(qū)內(nèi)商品住宅均價(jià)約為10665元/平方米，環(huán)比10月略有下跌。本月太湖國際社區(qū)、魅力萬科城和觀山名筑是濱湖區(qū)的成交主力。無錫高端住宅市場分析蠡湖香樟園愈久彌稀，貴重資產(chǎn)無錫樓市近年來異軍突起，但在頂級(jí)物業(yè)上成長并不成熟、等級(jí)類別劃分不甚清晰。讓我們來參考一下上海頂級(jí)物業(yè)和