2010年西安天地源曲江地塊項目綜合定位策略報告

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1、天地源曲江地塊項目綜合定位報告嘉論營銷-2010研究中心THANKS!整體市場分析2009年6月國務院宣布批準《關中-天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》；大經(jīng)濟區(qū)格局的確定，促使未來城市人口將急劇增長，將帶來大量的消費需求；同時增強西安核心城市的輻射能力，城市聚焦效應將逐漸顯現(xiàn)；西安科技實力雄厚，生產(chǎn)力相對發(fā)達，輻射帶動力強，在西部乃至全國都具有明顯的比較優(yōu)勢和潛在優(yōu)勢。關中—天水經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的批準實施—全國內(nèi)陸型經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的戰(zhàn)略高地，西安國際化大都市的定位，增強西安核心城市的輻射能力，城市聚焦效應將逐漸顯現(xiàn)西安整體規(guī)劃“九宮格局、一城多心”的局

2、面已然形成，城市南進北擴成為現(xiàn)階段發(fā)展主流西安整體規(guī)劃西安城市規(guī)劃空間尊循“九宮格局，一城多心”的架構(gòu)主城外擴成為“十一五”主題詞經(jīng)開區(qū)—“性價比”路線現(xiàn)狀認知有待提升，未來規(guī)劃利好，價格平臺較低。目前本區(qū)域均價：4500-5500元/平米。高新區(qū)—“中高端”路線區(qū)域認知度高，發(fā)展成熟，品牌開發(fā)商規(guī)模大盤，城市中高端項目主流區(qū)域，價量雙優(yōu)。目前本區(qū)域均價：5500-7000元/平米。浐灞生態(tài)區(qū)—“低價走量”路線區(qū)域現(xiàn)狀認知差，全市價格洼地，規(guī)模大盤的低價走量型。目前本區(qū)域均價：3000-4500元/平米。曲江區(qū)—“高端小眾”路線城市富人區(qū)，當

3、前西安市場價格高地，所占市場份額較小，價高量少。目前本區(qū)域均價：5500-7500元/平米。漢長安城遺址長安西郊工業(yè)區(qū)繞城高速西高新曲江經(jīng)開區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)老城區(qū)阿房宮遺址東郊工業(yè)區(qū)四大新區(qū)是城市發(fā)展的主流區(qū)域，現(xiàn)階段主為要南擴北進各新區(qū)在規(guī)劃起點上的差異化已經(jīng)或正在實現(xiàn)：主城區(qū)—文化、旅游、商貿(mào)、金融、娛樂；西高新—經(jīng)濟發(fā)展新高地，商務聚集區(qū)；CEO—旅游、休閑度假、高尚住宅；經(jīng)開區(qū)—現(xiàn)代制造業(yè)、政務新區(qū)；浐灞—會展、生態(tài)、高尚住宅；高新區(qū)獲國家批準經(jīng)開區(qū)開工CEO新區(qū)啟動市政府北遷啟動經(jīng)開區(qū)獲國家批準浐灞管委會成立大明宮改造啟動西咸新區(qū)成立規(guī)

4、劃持續(xù)形城新的開發(fā)熱點，近郊新區(qū)逐漸形成城市的一部分，各區(qū)域價值平臺提升199119932000200320042006200720092010CEO東擴熱點片區(qū)輪換啟動的時間逐漸縮短熱點片區(qū)價值平臺上升的速度加快城市擴張持續(xù)加速近郊區(qū)域的城市化是必然趨勢城市版塊功能劃分將逐漸明晰西安整體規(guī)劃經(jīng)濟增速領先西安，區(qū)域規(guī)劃前景看好，對現(xiàn)仍尚待時日北郊經(jīng)開區(qū)1993年9月開工建設，2000年2月被國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)；截止2009年，入?yún)^(qū)企業(yè)已有3600多家，2009年產(chǎn)值為364億元，近年GDP增長都在30%左右。片區(qū)規(guī)劃利好因素市行政中心北

5、遷行政中心新址位于經(jīng)開區(qū)張家堡廣場附近，建設于2006年啟動，將使片區(qū)成為新的政治、經(jīng)濟、文化中心新火車客運站北遷地址定點于北三環(huán)以北、渭河以南，經(jīng)開區(qū)草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)；開發(fā)區(qū)瀕臨新車站，其中央商務區(qū)與車站距離不足2公里渭河治理受益地渭河流域水資源短缺、水污染嚴重、下游防洪形勢嚴峻和水土流失等突出環(huán)境問題將得以解決立體交通網(wǎng)絡距西安國際航空港僅需20分鐘車程，米字型輻射的交通網(wǎng)絡，鄭西高速客運專線、火車北環(huán)線通車，未來交通極其便利產(chǎn)業(yè)定位低于西高新，發(fā)展滯后于西高新。制約現(xiàn)有價值提升的主要因素城北在西安人的傳統(tǒng)認知中屬偏僻的陌生地帶，自然資源

6、條件一般，教育文化配套欠佳，非主流的居住片區(qū)支柱制造業(yè)引入大量產(chǎn)業(yè)工人，片區(qū)整體收入水平不高行政中心北遷遲遲未能落實影響區(qū)域價值提升未來開發(fā)將基本沿襲西高新模式“20、30年以前，浐灞這片區(qū)域的生態(tài)環(huán)境非常好，有許多野生動植物?！薄皫啄昵?，滿目瘡痍的河床、臭氣熏天的垃圾場、混沌的河水令人震驚?！闭幸庾R地實施控地策略，意圖在未來拉高地價；浐灞核心區(qū)及南翼城東工業(yè)區(qū)為目前主要開發(fā)區(qū)域，房價大多在4500-5000元/㎡區(qū)域治理、基礎設施和配套建設是未來數(shù)年的主題。北翼34萬k㎡東南翼18.3萬k㎡一心三翼的規(guī)劃格局南翼25萬k㎡2004年浐灞

7、生態(tài)區(qū)管委會成立，片區(qū)建設拉開帷幕；2005、2006年新增道路近50公里，市政府和區(qū)政府投資約10億。發(fā)展概況:10年前的西高新區(qū)域整體認知度低，客戶接受意向有限自然資源豐富，但環(huán)境治理需時，市政配套落后，政府導向的高投入開發(fā)剛起步?jīng)哄鄙鷳B(tài)區(qū)曲江是新興的文化旅游區(qū)，片區(qū)依托其歷史和文化價值，成為西安的休閑、人文中心曲江新區(qū)史上久負盛名的皇家園林，興于秦漢，盛于隋唐，被譽為中國古典園林之先河唐代長安最具魅力、風雅之所在，是建筑、園林、繪畫、詩歌、宗教等匯聚的“盛唐氣象”典型代表曲江的歷史地位曲江的規(guī)劃定位十三朝古都積淀的歷史文化是西安的精髓，

8、曲江通過以唐文化為主題的多個大型旅游休閑娛樂項目的開發(fā)，營造這種文化氛圍，為片區(qū)塑造了豐厚的人文景觀資源曲江新區(qū)在規(guī)劃格局上形成“一心、兩帶、三軸、四個板塊”的機構(gòu)