徳思勤陽光棕櫚園與港灣麗都商業(yè)案例研究

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1、陽光棕櫚園商業(yè)Vs港灣麗都商業(yè)德思勤商業(yè)中心2006.01陽光棕櫚園港灣麗都一、案例選擇二、案例分析比較三、借鑒和啟示案例提要選擇兩個(gè)同區(qū)域，類似項(xiàng)目做比較，但不同的是商業(yè)入市的時(shí)機(jī)不同，案例借鑒之處在于在一個(gè)新的居住區(qū)未成熟前，商業(yè)如何定位？是定位社區(qū)型商業(yè)還是片區(qū)商業(yè)？商業(yè)入市時(shí)機(jī)選擇案例選擇原因1、地段相近2、商業(yè)規(guī)模相當(dāng)3、消費(fèi)群特征近似4、開發(fā)時(shí)期相近定位選擇經(jīng)營(yíng)情況市場(chǎng)形象一、選擇案例港灣麗都港灣麗都定位為中高檔樓盤，沿臨街面呈L型布局，共512戶，2003年10月入伙。港灣麗都1、2樓規(guī)劃為商業(yè)，共計(jì)

2、建筑面積2萬平方米，使用面積14800平方米，樓層高達(dá)5.5米，面積劃分較大，在100平方左右居多，鋪面開間進(jìn)深比基本在1：2。港灣麗都計(jì)劃將其建成為一個(gè)集休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂為一體的泛社區(qū)配套商業(yè)廣場(chǎng)。市場(chǎng)定位商業(yè)規(guī)劃2003年8月人人樂租賃裙樓二樓8000平方米的商鋪，一樓商鋪主要引進(jìn)咖啡店、快餐店、中餐店、服飾店等品牌店，招商、經(jīng)營(yíng)情況良好。業(yè)態(tài)港灣麗都的鋪位只有桃園路段有3個(gè)出售，售價(jià)3萬，其他只租不售，售出商鋪也采取返租方式，平均月租金100元/平米，基本沒有空置。租售情況總建筑面積約40萬㎡，2004

3、年中旬入伙，住戶3072戶，商業(yè)約11800平米。陽光棕櫚園集購(gòu)物、休閑、餐飲為一體的社區(qū)配套商業(yè)。市場(chǎng)定位建筑形態(tài)是商業(yè)街鋪，繞小區(qū)四周分布，只有學(xué)府路和前海路相交處角上局部有兩層，整體層高5.0米，面積主要在40-60平方。鋪面開間進(jìn)深比基本在1：2。商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)現(xiàn)狀樓上是休閑桑拿，樓下為大型餐飲，沿學(xué)府路到火車西站的部分為零星的社區(qū)配套，如：小吃、五金、精品等；主入口的商業(yè)集中為大面積社區(qū)健康中心，兒童玩具、糕點(diǎn)店、美容美發(fā)，洗衣店、藥店，百果園，地產(chǎn)三級(jí)地鋪等稍具品牌的社區(qū)配套。整體經(jīng)營(yíng)情況不佳在三期后面沿

4、月亮灣大道建設(shè)有一條美食街，有5家汽車美容和修理店參在其中，有不到十家200-400平米的大型餐飲店，經(jīng)營(yíng)情況一般，但是由于政策控制無法繼續(xù)。商鋪?zhàn)馐叟c經(jīng)營(yíng)管理主要為租賃，少量靠近火車西站的小鋪被出售，售價(jià)2萬。月租金基本控制在50-120元/㎡之間，最高達(dá)150-200元/㎡?？罩寐始s10％，主要集中在交通死角。港灣麗都位置接近天虹，曼哈形成的百貨商圈。周邊的大盤比較多，商業(yè)氛圍較濃陽光棕櫚園更接近家樂福，位于深圳西站的必經(jīng)之路“學(xué)府路”，交通較為便捷地段比較二、案例分析比較入市時(shí)機(jī)港灣麗都2003年入市，入市時(shí)

5、機(jī)好陽光棕櫚園開發(fā)周期較長(zhǎng)，二期商業(yè)2002年入市，三期商業(yè)2004年入市，錯(cuò)過最佳時(shí)機(jī)物業(yè)結(jié)構(gòu)港灣麗都商業(yè)面積較大，結(jié)構(gòu)較好陽光棕櫚園格局一般，業(yè)態(tài)調(diào)整難度大港灣麗都以人人樂為主力店，在招商過程中以適合區(qū)域居民消費(fèi)需求的業(yè)態(tài)及品牌為主，定位為片區(qū)多功能，中高檔次的泛社區(qū)商業(yè)陽光棕櫚園定位為僅服務(wù)于本社區(qū)的社區(qū)配套商業(yè)，沒有一定的前瞻性和業(yè)態(tài)明確定位，造成業(yè)態(tài)雜亂，檔次較低，消費(fèi)集客力較弱，經(jīng)營(yíng)情況不佳定位差異港灣麗都由于自身特色性較強(qiáng)，加上主力店與品牌店的號(hào)召力，從容面對(duì)周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)陽光棕櫚園周邊學(xué)府路連通南新路

6、段，有較多低檔的商鋪，造成同質(zhì)化程度高，替代性強(qiáng)。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境比較分析結(jié)論三、借鑒和啟示1、商業(yè)的定位根據(jù)周邊消費(fèi)特征打造，能夠輻射更大范圍的消費(fèi)人群則具備了更強(qiáng)的生命力2、對(duì)商業(yè)的規(guī)劃應(yīng)在充分的市場(chǎng)分析后制定，不能盲目開發(fā)3、招商策略的選擇為后續(xù)經(jīng)營(yíng)打下基礎(chǔ)4、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好可以提升居住物業(yè)的價(jià)值5、把握入市時(shí)機(jī)是商業(yè)成功不可缺少的一環(huán)謝謝聆聽！德思勤商業(yè)地產(chǎn)中心2006年1月