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《2011年梅州市梅江碧桂園項目營銷分析報告-協(xié)興地產(chǎn)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、2011梅江碧桂園項目營銷分析報告一、區(qū)域環(huán)境狀況分析1、地理位置分析梅江碧桂園位于廣東省梅州市梅江區(qū)嘉應(yīng)大學新校門西側(cè)，地處梅州市梅江區(qū)江北月梅片區(qū)，嘉應(yīng)大學西門斜對面，東臨城東高速出口，南靠環(huán)市北路擴建路段。周邊有喜多多超市、嘉應(yīng)大學等配套。整個小區(qū)整體朝南向，整個小區(qū)的區(qū)域位置如下圖所示：點評：整個小區(qū)被環(huán)市北路、月梅路兩條交通次干道所環(huán)繞，外圍交通環(huán)境較為良好，從梅江碧桂園步行至月梅路的時間約10分鐘。整個區(qū)域呈現(xiàn)北部為高層建筑，南部為低矮建筑的布局形式，周邊綠化較多，但無明顯的景觀資源，由于項
2、目處在山體之中，周邊分布的較多的山體植被，環(huán)境情況較為一般。周邊人流來往稀疏，以當?shù)鼐幼∪丝跒橹?。因此綜合樓盤的景觀、交通還是未來的發(fā)展前景，整個項目的發(fā)展較為有前景。2、環(huán)境狀況優(yōu)劣度分析A、自然環(huán)境狀況因地處山體之中，整個區(qū)域內(nèi)的綠地狀況基本良好，周邊無公園分布，綠化覆蓋率高，附近并無工廠等工業(yè)污染設(shè)施。樓盤周邊受到國道車流影響，粉塵較多。由于樓盤居住區(qū)域離國道較遠，基本無噪音污染，整個樓盤由于是別墅與洋房的組合形式，整體容積率較低，小區(qū)內(nèi)的通風采光情況良好。B、人文環(huán)境狀況社區(qū)周邊由本地原住民組成
3、，且遠離市中心，在片區(qū)治安方面有一定的欠缺，人口的素質(zhì)情況也較為層次不齊。整個項目周邊環(huán)繞大量的自建房屋，形象、檔次欠佳，與樓盤反差較大。教育配套：嘉應(yīng)學院、肩一小學、項目自身幼兒園；醫(yī)療配套：第三人民醫(yī)院、梅州中醫(yī)院；生活配套：太平洋百貨。較遠區(qū)域主要分布在梅松路、東山大道，商業(yè)以街鋪為主，配套低端，車程約在8—15分鐘；整體配套設(shè)施相隔較遠，周邊商業(yè)基本對項目價值提升沒有作用。一、樓盤和產(chǎn)品分析1、樓盤基地狀況樓盤基地和基本情況表序號項目內(nèi)容1基地面積206087㎡2總建筑面積300000㎡3容積率
4、1.464規(guī)劃形態(tài)雙拼別墅、聯(lián)排別墅、高層洋房5功能規(guī)劃樓層數(shù)：4層別墅，18層、30層洋房物業(yè)類別：花園洋房、低層別墅6規(guī)劃戶數(shù)約1800戶8交房日期2012年底、2013年8月2、樓盤開發(fā)公司分析1、碧桂園操作手法分析大量拿地，拿便宜地；碧桂園往往選擇在富裕城市的郊區(qū)或三、四線城市的市區(qū)，拿下大規(guī)模的廉價土地，有機會和有條件時還積極參與土地的一級開發(fā)，即幫助地方政府將未形成建設(shè)用地條件的“生地”，開發(fā)成具備一定水電、道路、通訊通氣等基礎(chǔ)設(shè)施條件，同時完成地上建筑物、構(gòu)筑物的動拆遷，具備建設(shè)用地條件的
5、土地（即“熟地”、“凈地”）。這些城郊地離市中心約幾十分鐘車程，由于不占城市核心資源，又能滿足政府引資發(fā)展、改善環(huán)境的需要，因此政府往往積極配合，出讓的面積很大，甚至動輒上百萬平方米，而樓面地價不過幾十元、一兩百元。大量賣房，賣便宜房碧桂園制定了一套成本管理法則，依靠控制全價值鏈實現(xiàn)低成本，快速開發(fā)銷售，進而快速回款持續(xù)發(fā)展。即高度垂直一體化，覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，包括項目定位、設(shè)計、市場調(diào)查、建筑裝修、部分建材、營銷和物業(yè)管理等，都全部自己做。特別表現(xiàn)在建筑材料方面，碧桂園有自己的沙場、水泥廠、磚
6、廠、攝取價值鏈上每一環(huán)節(jié)的利潤，借此實現(xiàn)低成本運作及快速開發(fā)。碧桂園的成功，合理的價格定位功不可沒。價廉物美，是碧桂人追求的最高境界的誠信。碧桂園合理定價的價格策略不是簡單的減法，一方面通過不斷豐富附加值來提升產(chǎn)品的居住價值，另一方面通過在建設(shè)過程中規(guī)?；?、系統(tǒng)化、標準化的探索與實踐，最大程度的讓利于消費者，回報于社會，讓更多人實現(xiàn)五星級的居住夢想?？焖贊L動，制造震撼以一竿子插到底的方法，做出決策，立刻分工執(zhí)行，執(zhí)行力非常強。碧桂園長期以來堅持規(guī)模開發(fā)模式創(chuàng)造的奇跡。這種“一條龍式”的房地產(chǎn)開發(fā)模式，從
7、前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、戶型配置到售前售后服務(wù)，每一環(huán)節(jié)都配備快速反應(yīng)的精英團隊，以專業(yè)精神和嚴格的質(zhì)量監(jiān)控，執(zhí)著追求卓越的品質(zhì)，成功地獲得了“高品質(zhì)”與“高速度”的雙贏。碧桂園開發(fā)模式的一個重要特征，是快速的一體化開發(fā)。一次成型，一次配套到位，精裝修交房，核心就是一個“快”字。碧桂園旗下的關(guān)聯(lián)公司幾乎囊括了所有和房地產(chǎn)相關(guān)的環(huán)節(jié)，基本全由自己做，以實現(xiàn)最優(yōu)成本控制?！氨坦饒@有三個甲級設(shè)計院，500多人，看一塊地的時候就帶上設(shè)計和營銷人員，規(guī)劃研究初步設(shè)計，設(shè)計師、工程師、營銷人員一起考慮產(chǎn)品方向
8、，并先設(shè)計起來。即使招標落空，虧的只是人工，而假如能拿到地，就可以馬上出圖紙，馬上動工?！睋?jù)一項分析，碧桂園的項目概念設(shè)計一天就可完成，多數(shù)項目可以在拿到土地使用權(quán)證后幾天內(nèi)開工，且一次開工面積不少于土地面積的50%。為了突出“快”字，碧桂園的定價一向較低，銷售快，不壓貨，產(chǎn)品年度平均積存率僅為2.5%。品牌引路，低成本復(fù)制（五星級家園是品牌的DNA）碧桂園以較低成本復(fù)制“郊區(qū)大盤”模式，以“低開高走”的策略先低售價聚攏人氣，然后在項目的二
