亳州項(xiàng)目提報(bào) (nxpowerlite)

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1、安徽亳州藥都大廈前期定位報(bào)告第一章城市概況第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第三章項(xiàng)目地塊概況及周邊環(huán)境分析第四章項(xiàng)目產(chǎn)品定位第五章項(xiàng)目附加值建議第六章項(xiàng)目營(yíng)銷價(jià)格建議目錄一、城市基礎(chǔ)環(huán)境第一章城市概況地理位置亳州位于安徽西北部，蘇、魯、豫、皖四省結(jié)合部，黃淮平原腹地，地勢(shì)平坦開(kāi)闊，自然風(fēng)光秀麗。境內(nèi)河流均屬淮河水系，渦河貫穿中部，向東南流入淮河。交通狀況亳州交通便捷，北倚歐亞大陸橋，距商丘機(jī)場(chǎng)60公里，阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)120公里；京九鐵路、徐阜鐵路，311、105國(guó)道，0908國(guó)防公路、202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速公路

2、從境內(nèi)穿叉而過(guò)；渦河航運(yùn)可直通上海、杭州。行政區(qū)劃與人口亳州市下轄渦陽(yáng)、蒙城、利辛和譙城三縣一區(qū)，國(guó)土面積8374平方公里，人口525萬(wàn)，市區(qū)人口30萬(wàn)。二、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2008年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)12%左右，連續(xù)3年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)64.4%。規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)量顯著增加，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到288家，比年初增加85家。亳州GDP與人均生產(chǎn)總值分析亳州支柱產(chǎn)業(yè)——中藥材力推產(chǎn)業(yè)化擬打造百億規(guī)模產(chǎn)業(yè)1、2008年國(guó)際（亳州）藥博會(huì)上簽約項(xiàng)目投資額達(dá)到了30億元人民幣。2、2007年全市中藥材種植面積

3、70萬(wàn)畝，占中國(guó)中藥材種植面積的10%，GAP種植基地15萬(wàn)畝。3、據(jù)了解，現(xiàn)在亳州整個(gè)城市的中藥飲片加工、中成藥制造已經(jīng)初具規(guī)模。42家藥品生產(chǎn)企業(yè)有38家通過(guò)GMP認(rèn)證。2007年，全市中藥飲片產(chǎn)量16萬(wàn)噸，提取物產(chǎn)量5500噸；產(chǎn)值超億元的中藥企業(yè)11家，規(guī)模以上藥業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值19.55億元，年產(chǎn)中藥飲片近20萬(wàn)噸，約占全國(guó)總產(chǎn)量1/4。小結(jié)：隨著亳州人均收入的不斷增加，人均消費(fèi)水平也得到不斷的提高。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)22%，比上年同期加快5.9個(gè)百分點(diǎn)。小結(jié)：受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，各類產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑跡象；

4、但是亳州以種植中藥材產(chǎn)業(yè)為主，受全球經(jīng)濟(jì)影響較小，城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、宏觀市場(chǎng)分析小結(jié)：亳州投資增長(zhǎng)后勁不足第一是土地的制約、第二是資金的制約、第三是存在重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足，重點(diǎn)項(xiàng)目的超前性、指導(dǎo)性、連續(xù)性較弱。08-09年亳州土地成交一覽表亳州市城區(qū)商業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表土地級(jí)別一二三四五六基準(zhǔn)地價(jià)（元/m2）20501420980740580450換算價(jià)格（萬(wàn)元/畝）136.6794.6765.3349.3338.6730.00變幅（元/m2）2400-17001780-11401200-

5、780890-600700-480540-360容積率2.01.81.61.41.21.0亳州市城區(qū)住宅用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表土地級(jí)別一二三四五基準(zhǔn)地價(jià)（元/m2）860690560450370換算價(jià)格（萬(wàn)元/畝）57.3346.0037.3330.0024.67變幅（元/m2）1100-750830-580660-480540-380440-300容積率1.71.51.31.11.0本案處于商業(yè)二類地段本項(xiàng)目由于時(shí)間長(zhǎng)久，財(cái)務(wù)成本大，但單從土地價(jià)來(lái)看，加上財(cái)務(wù)成本比一類地段商業(yè)仍具有一定優(yōu)勢(shì)從政府?dāng)?shù)據(jù)表中可以看到，08年在全

6、國(guó)各個(gè)城市滯銷現(xiàn)象嚴(yán)重的情況下，亳州并沒(méi)有出現(xiàn)成交面積下滑情況，相比之07年，還有一定程度的上升，說(shuō)明亳州的房?jī)r(jià)并沒(méi)有多少泡沫在里面。2008年亳州商品房銷量穩(wěn)步增長(zhǎng)銷售價(jià)格分析類型年份住宅均價(jià)元/㎡商鋪均價(jià)元/㎡2003年83018002004年100020502005年6月128033002006年3月142033502007年270030002008年2600-28005200二、微觀個(gè)案分析體量售價(jià)銷售策略時(shí)代廣場(chǎng)（07年交付）——商鋪127-280㎡，均價(jià)3600元/㎡一次性付款9.8折銷售率80%，入住率不足1

7、0%新東方國(guó)際購(gòu)物中心4萬(wàn)㎡定金：15㎡以下2萬(wàn)、15㎡以上10萬(wàn)開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：1萬(wàn)開(kāi)發(fā)商自持40%物業(yè)（地下1F和地上1F）8000方大型超市、全國(guó)連鎖家電賣場(chǎng)入駐黃金廣場(chǎng)2.6萬(wàn)㎡主題商業(yè)9258㎡均價(jià)：5300元/㎡1F：7000元/㎡，層高4.6米2F：3500元/㎡，層高4.2米年回報(bào)1.7%—3.9%一次性付款9.8折萬(wàn)福大市場(chǎng)（06年交付）23萬(wàn)㎡沿街1F商鋪：4000-10000元/㎡，均價(jià)6000元/㎡；2F：均價(jià)4500元/㎡3F：均價(jià)3000元/㎡7千元起首付3萬(wàn)元起擁有商鋪2年免租、0租金進(jìn)駐瑞麗時(shí)尚購(gòu)

8、物廣場(chǎng)（06年中旬開(kāi)業(yè)）3萬(wàn)㎡1F：9800元/㎡3F：7800元/㎡4F：5800元/㎡投資方式：產(chǎn)權(quán)式商鋪商鋪托管滿六年時(shí)，按所投資房款數(shù)額一次性支付同期托管收益（即六年期托管收益率為100%，年投資收益約16.67%）新都國(guó)際（會(huì)所招商）2600㎡租金：最低30萬(wàn)/年整體出租，要求會(huì)所功能。無(wú)其它