海上景庭項(xiàng)目營銷建議方案說明

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1、WORD格式整理版海上景庭項(xiàng)目營銷建議方案學(xué)習(xí)參考好幫手WORD格式整理版目錄合作方式說明成功密碼之一·調(diào)研，點(diǎn)鐵成金一、區(qū)域供應(yīng)量分析和預(yù)測(cè)5二、區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目分期安排及去化速度9三、區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格分析10四、周邊個(gè)案營銷分析19五、本案地塊狀況評(píng)估23六、價(jià)格建議32成功密碼之二·執(zhí)行，如何完成任務(wù)的學(xué)問一、行銷業(yè)務(wù)核心策略35二、銷售分期37學(xué)習(xí)參考好幫手WORD格式整理版一、價(jià)格策略41二、銷控方案45三、銷售曲線及價(jià)格走勢(shì)50四、資金回籠計(jì)劃52成功密碼之三·廣告的策劃，策劃的廣告一、案名建議和廣告總精神54二、廣告行銷通路57三、廣告階段性執(zhí)

2、行計(jì)劃59四、廣告費(fèi)用安排61五、Show稿表現(xiàn)學(xué)習(xí)參考好幫手WORD格式整理版《中星·海上景庭》合作方案說明根據(jù)我司的研判，未來在強(qiáng)化前期產(chǎn)品規(guī)劃和后期營銷推廣下，整盤銷售均價(jià)將會(huì)在9000元/平方米左右。在此基礎(chǔ)上，依據(jù)業(yè)務(wù)研判我司針對(duì)本項(xiàng)目提供合作方式建議，供業(yè)主參考。1）本項(xiàng)目合作方式建議l開發(fā)商與我司確定項(xiàng)目總銷售權(quán)；l通過對(duì)本案具體情況和周邊市場(chǎng)狀況的調(diào)查，我司按確定的銷售底價(jià)人民幣9000元/平方米銷售樓盤：l我司代理費(fèi)用按總銷金額的1.2％計(jì)；l超過底價(jià)人民幣9000元/平方米的溢價(jià)部分雙方按3:7分成。我司提取30％,開發(fā)商提取70

3、％；l代理費(fèi)按以下達(dá)成指標(biāo)為依據(jù)分兩期進(jìn)行結(jié)算：－第一期達(dá)成50％銷售指標(biāo)，甲方按該期總銷金額的1％向乙方支付代理費(fèi)；－第二期達(dá)成90％銷售指標(biāo)，甲方按該期總銷金額的1.2％向乙方支付代理費(fèi)，并補(bǔ)足第一期總銷金額剩余的0.2％代理費(fèi)；l整盤銷售周期12個(gè)月(不含預(yù)約期)；學(xué)習(xí)參考好幫手WORD格式整理版l項(xiàng)目正式開盤（取得預(yù)售許可證當(dāng)日）到銷售周期的尾期，我司完成銷售率為90％；l我司銷售服務(wù)期：自簽約日起至所有成交客戶完成入戶手續(xù)止；l我司不承擔(dān)廣告費(fèi)用；l其他合作協(xié)議的細(xì)節(jié)部分，可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況具體制訂。2）我司責(zé)任明確l我司將針對(duì)項(xiàng)目成立專

4、案小組，由研展、企劃、業(yè)務(wù)和客戶各部門專案組成小組組織架構(gòu)，整個(gè)專案小組由我司組委進(jìn)行監(jiān)控和管理。專案小組成員需經(jīng)貴司同意，我司并保證成員的相對(duì)穩(wěn)定性。l在符合本報(bào)告的主要原則的情況下，我司不得以其他理由拒絕依據(jù)該合作方案制定的銷售協(xié)議。l我司在本項(xiàng)目實(shí)施過程中將遵守本保密條款，在未經(jīng)貴司允許下，不得將貴司所提供的與本項(xiàng)目有關(guān)的所有信息（如本項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃參數(shù)、相關(guān)財(cái)務(wù)測(cè)算信息、項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)計(jì)劃以及雙方會(huì)議討論內(nèi)容等）透露與本項(xiàng)目無關(guān)的第三方。l我司從事本項(xiàng)目的專案小組成員亦承諾將嚴(yán)格遵守本保密條款，不將與本項(xiàng)目相關(guān)的信息透露與項(xiàng)目無關(guān)的第三方。學(xué)習(xí)參

5、考好幫手WORD格式整理版依據(jù)本合作方案，我司針對(duì)項(xiàng)目情況從市場(chǎng)、業(yè)務(wù)和企劃三個(gè)方面尋求本案的成功密碼，針對(duì)本案進(jìn)行整合營銷推廣，實(shí)現(xiàn)快速營銷，讓開發(fā)商贏得滿意的投資回報(bào)。學(xué)習(xí)參考好幫手WORD格式整理版成功密碼之一·調(diào)研，點(diǎn)鐵成金----一、區(qū)域供應(yīng)量分析與預(yù)測(cè)在本次報(bào)告中，我司會(huì)拿本項(xiàng)目所處的桃林路以東區(qū)域同以西區(qū)域進(jìn)行一個(gè)對(duì)比。1、歷年來供應(yīng)量分析數(shù)據(jù)來源：上海同策房產(chǎn)咨詢公司研展部學(xué)習(xí)參考好幫手WORD格式整理版n2000-2001年，桃林路以東區(qū)域的開發(fā)速度要快于桃林以西的區(qū)域，這在供應(yīng)量明顯反應(yīng)出來，這主要是受到中星集團(tuán)在桃林路以東大規(guī)模

6、的開發(fā)帶動(dòng)起來的，除了中星集團(tuán)的項(xiàng)目，還有南洋苑、愛家居家豪門等在這段期間內(nèi)的集中供應(yīng)；n2002年，中星開發(fā)的速度放緩造成區(qū)內(nèi)的供應(yīng)量大幅減少，而在這段期間內(nèi)，桃林路以西的供應(yīng)量開始加大，最具有代表性的項(xiàng)目就是陸家嘴國際華城；n2003-2004年，雖然桃林路以東的供應(yīng)量開始加大，但是同桃林路以西的區(qū)域相比，還有較大的差距，2個(gè)區(qū)域保持8-10萬平方米的供應(yīng)差距。學(xué)習(xí)參考好幫手WORD格式整理版2、未來供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱位置入市時(shí)間備注陸家嘴國際華城三期源深路、張揚(yáng)路2004年下半年總25萬，目前還有約10萬未開發(fā)山水國際桃林路、民生路2004年1

7、0月總10萬，首期4萬盛世年華二期源深路、羽山路2003年11月總23萬，分二期，目前還有約15萬平方米未推裕景國際浦東大道、東方路2005年初總10萬，1棟酒店式公寓和1棟產(chǎn)權(quán)式酒店中金銅山街項(xiàng)目浦東大道、民生路目前地塊平整共40萬，一期25萬鑫辰花苑浦東大道、苗圃路尚未動(dòng)工8.8萬未來供應(yīng)量總計(jì)————約95萬數(shù)據(jù)來源：上海同策房產(chǎn)咨詢公司研展部n從整個(gè)供應(yīng)量來看：除卻陸家嘴國際華城和盛世年華已經(jīng)銷售的案量，未來整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)量仍然會(huì)達(dá)到約95萬平方米，而且這些量體都會(huì)在2-3年內(nèi)推出，集中放量趨勢(shì)明顯；n學(xué)習(xí)參考好幫手WORD格式整理版從供

8、應(yīng)量的分布區(qū)域來看，近期供應(yīng)量體集中在桃林路以西區(qū)域，這是本案主要競(jìng)爭(zhēng)和可比區(qū)域。而從遠(yuǎn)期來看，桃林路以東的